中华人民共和国国家标准房产测量规范
GB/T 17986.1-2000

一、一般规定

　　1、房产面积测算的内容：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类；其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
　　2、房屋总层次与所在层次：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按规划室内地坪以上计算，房屋总层数为房屋以上层数与地下层数之和。
　　3、房屋建筑结构：房屋建筑结构是指建筑物和构筑物中由承重构件（基础、屋架、支撑、屋面板等）所组成的体系。按房屋的梁、柱、墙等主要承重结构所采用的建筑材料可划分：钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。

二、测算规定

　　成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

　　(一）计算全部建筑面积的范围
　　· 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
　　· 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上的部位计算建筑面积。
　　· 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平面积计算。
　　· 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道、井等均按房屋自然层计算面积。
　　· 套内楼梯按规划设计计算建筑面积。
　　· 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构的高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
　　· 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。围护物不规则的，外围水平投影超过其底版外沿的，以底版外围水平投影计算建筑面积。
　　· 凹入主墙体内的空调机位，按主墙体外围水平投影面积计算。
　　· 类似于阳台与室内相通的空调机房等建筑，按外围水平投影面积计算。
　　· 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
　　· 与房屋相连的有拄走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
　　· 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
　　· 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
　　· 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
　　· 幕墙等作为房屋外墙(维护结构)的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
　　· 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
　　· 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平投影面积计算。
　　· 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。
　　· 倾斜、弧状等非垂直墙体向外倾斜，超出底版外沿的，以底版水平面积计算。
　　· 落地窗其高度在2.20m以上的按其外围水平投影面积计算。

　　（二）计算一半建筑面积的范围
　　· 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　· 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
　　· 未封闭的阳台、挑廊,按其维护结构外围水平投影面积的一半计算；规划核准为不封闭而实地封闭的阳台、挑廊，按其外围水平投影面积一半计算。
　　· 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
　　· 无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。

　　（三）不计算建筑面积的范围
　　· 规划设计层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层、架空层、地下室和半地下室等。
　　· 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
　　· 房屋之间无上盖的架空通廊。
　　· 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
　　· 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
　　· 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
　　· 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
　　· 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
　　· 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
　　· 与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊、消防通道的建筑。
　　· 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊、消防通道的建筑。
　　· 房屋主墙（阳台）以外的空调机位。
　　· 无顶盖阳台、隔层阳台。
　　· 隔层消防连廊。
　　· 飘窗

三、共有共用面积的处理和分摊公式

　　（一）共有共用面积的内容
　　共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

　　整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

　　（二）计入房屋分摊面积的共有建筑面积的范围
　　· 计入房屋分摊面积的共有建筑面积的内容包括：电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、过道、变电室（配电间）、设备间（层）、水箱间、消防监控间、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、公共用房（卫生间、开水间）、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
　　· 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　（三）不计入房屋分摊面积的共用建筑面积的范围
　　· 规划设计的公共自行车库、车棚。
　　· 规划设计无明确用途的地下室。
　　· 为两幢及两幢以上房屋服务的警卫室、设备用房、物业管理用房、公共用房等。
　　· 规划设计的避难层。
　　· 规划设计的架空层。
　　· 为裙房上多幢房屋使用的室外楼梯。
　　· 按规划配置的公用车库（车位）。
　　· 房屋外为本幢服务的配套设施用房。

　　（四）不计入共有建筑面积的范围
　　· 有关规定允许销售的专用车库、车位。
　　· 规划部门核准的经营性用房。
　　· 幼儿园、学校。
　　· 会所（馆）
　　· 医院。
　　· 农贸市场。
　　· 作为人防工程的地下室。

　　（五）共有共用面积的分摊处理原则
　　· 产权各方有合法权属分割文件或协议，按文件或协议规定执行。
　　· 无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

　　（六）房屋共有建筑面积不同分类的分摊
　　· 幢共有共用建筑面积是指为整幢房屋服务的共有共用部位的建筑面积。此类共有建筑面积由全幢进行分摊。
　　· 为多个功能区服务的共有共用部位的建筑面积。此类专为某几个功能区服务的共有建筑面积，由这几个功能区共同分摊。
　　· 功能区共有共用的建筑面积是指专为某一功能区服务的共用部位的建筑面积。此类专为某一功能区服务的共有建筑面积，由该功能区分摊。
　　层共有建筑面积是指房屋各层次内，为本层内服务的共有建筑面积，由该功能区分摊。

　　（七）共有共用面积按比例分摊的计算公式
　　按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
　　δSi=K*Si
　　K=∑δSi/∑Si

　　式中： K—为面积的分摊系数；
　　Si—为各单元参加分摊的建筑面积，㎡
　　δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡
　　ΣδSi—为需要分摊的分摊面积总和，㎡
　　ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡

　　（八）参与共用面积分摊的部位
　　房屋内的各产权单元、地下室、避难层（间）、架空层、人防、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、作为办公用的管理用房以及无明确用途的各独立单元等，作为套内面积参与共用面积的分摊。

　　（九）不参与共用面积分摊的部位
　　为多幢服务的设备用房等，不参与共用面积的分摊。

　　（十）房屋共有建筑面积的分摊方法

　　· 住宅楼共有建筑面积的分摊面积
　　1.住宅楼以幢为单位，依照计算公式计算建筑面积。
　　2.一层为连家店的住宅楼，按住宅楼的计算方式计算建筑面积。
　　3.地下室相通地面上独立的两幢以上住宅，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下室单独计算房屋建筑面积，地下室内共用部位不予分摊。
　　· 商住楼共有建筑面积的分摊方法
　　1.首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
　　2.住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照共有共用面积按比例分摊的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
　　3.商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
　　4.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
　　a、多功能综合楼功能区划分依据:多功能综合楼功能区划分以规划设计为依据，其共有共用部位使用功能以规划核准标注为准，无明确标注的按幢、功能区、层分摊至各单元。
　　b、首先根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有建筑面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊级别。然后由高等级到低等级、逐级分摊。对难以明确其使用功能的共用部位，不予分摊。
　　c、地下室相通的综合楼将其视为整幢房屋，按《房产测量规范》要求计算面积。