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[编者按]近来，中央和地方一系列房产新政策相继出台，本报个人理财周刊至今连续三期关注楼市新政，为广大市民学习置业的相关知识提供实用的服务。
我们认为，房贷是一堂理财课。房贷让我们学习负债生活，而资金是有成本的，如何节省地、有效率地用好房贷这笔钱大有学问，除了学习房贷新政，仔细算账外，不同收入、不同年龄段、不同的家庭资产结构、不同风险偏好的人事实上对置业都会有不同的判断和操作。
因此，买不买房、贷不贷款实际上是人们对自己家庭资产的一种配置和调整。房贷正是我们学习资产配置、合理负债等基本知识的好机会，同时，它还让我们每个人正视经济周期对自身职业和收入的影响。
在经过前两期的讨论后，如果你还是需要买房的话，那么让我们再次深入讨论房贷新政下，怎样买房实惠更多。
如何用足楼市新政策，享受到更多优惠？晨报记者就此对10月份以来上海楼市最新出台的若干新政策，做一仔细梳理，但愿能给正在谋划买房者一些启发，从选房、买房、贷款等多方面享受优惠。□晨报记者林劲榆
今年以来，楼市政策之变，牵动千千万万买房人的心。
年初依然是政策打压，第二套房的从严认定将一大批"改善型"需求拒之门外；面对最高超过10%的房产转让税费和超过8%的房贷利率，资金宽裕的业主们纷纷转售为租，不卖了；而房价下跌的预期又使得投资客打消了买房计划，而一些想买房的人也开始犹豫和观望起来。
一时间，买房子的人越来越少，成交量骤然下降，这样的日子持续了大半年，快到年底的时候，形势陡变。中央和地方一系列房产新政策相继出台，房产交易税费大幅下降，房贷利率几乎打对折。新政策激起千层浪，市场热议现在是否是购房的好时机，楼市抄底的机会是不是已经到来？
且不论是否是投资房产的好时机，现在确实是近两年内购房成本最低的时间段--无论从房价、税费、利率等各方面来看，购房门槛比去年年初宏观调控前更低，尤其是对于那些有自住需求、首次置业的购房者。
标准放宽，"普商房"大扩容
楼市新政策出台后，很多计划购房的人开始重新关注楼市，在外企工作的王强就是其中之一。作为首次置业者，王强将所有注意点集中到了普通商品房上。"普通商品房买卖对于我和房东都很有利，一方面买卖双方少缴税费，另一方面，我也可以获得优惠利率。"王强的策略是很有道理的，本次楼市新政策的关键点就在于满足自住需求，90平方米的小户型和符合政策规定的普通商品房能够享受到最大幅度的优惠。
根据中央和上海地方相继公布的政策，个人卖出超过2年的普通住房，不负担营业税和个人所得税。另外，购房者可获得最高额度80万元的公积金贷款以及优惠利率商业贷款，其前提也都是普通商品房。
90平方米的小户型，依然可以得到政策的特别惠顾。比如契税优惠，就强调90平方米的要求。政策规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
但引人注意的是，在新政策出台后，上海进一步放宽了普通商品房的标准。按照新标准，普通商品房包括单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
"普商房"交易成本下降
新标准出台后，一大批原来的"豪宅"摇身变成了"普通商品房"。据上海中原研究咨询部最新数据显示，按原住宅标准统计，全市二手房中普通住宅比例仅为10%-15%；而此次新标准出台后，这个比例上升4成以上。
标准的变化主要是体现在"单价标准"被"总价标准"替代，市中心的高价小户型重新被划进了普通商品房的范围。"对于面积90平方米的小户型房源来说，内环内的单价可以达到2.7万元，内外环间的单价可以达到1.56万元，外环以外单价可以达到1.09万元。"对市场进行一番考察后，王强发现可以考虑的普通商品房房源丰富多了。
在"非普通商品房"转变为"普通商品房"的过程中，随着税费的下降，购房者的机遇凸现。以一套100万元90平方米的小户型房产为例，这套房产"非转普"后，买方可以因契税下调到房价的1%，以及印花税、交易手续费减免等，降低购房成本2.1万多元，相当于总房价的2.1%。卖方则可节约8.1万元，相当于总房价的8.1%。
扣除一部分税费后，很多房东重新将物业挂牌出售，价格也有所下降。淘便宜房源要耐心
楼市新政策刚一出台，立刻引起了市民的普遍关注，在上海市场，计划在一两年内购房的人不在少数。对于这部分购房客户而言，在未来一两年内，充分享受新政策带来的优惠，解决住房问题是非常现实的选择。
即使购房计划可以在一到两年内实施，并不赶在当下，对于这些购房者来讲，从现在就开始看房也是聪明的举动。房产是非常特殊的商品，特殊性表现在两个方面，首先它的出售方是各不相同的个人，个人往往会受到家庭、工作等因素的影响，出现个别的超低价格的房源。淘到这类房产首先靠的就是耐心，耐心等待房东大跳水，抓住机会就能买到价格合适的房源。房产的另一个特殊性就在于它还具有投资性，价格不但会跌，还会涨。现在就开始考察房产，可以准确把握市场的价格走向。
合富置业有关人士透露，新政策出台对于楼市明显利好，但这个利好未必会直接促使房价上升。在新政策刚刚落地的一段时间，由于税费大幅降低的影响，一些地区房价可能出现小幅下降，但随着成交量的上升，楼市可能重新进入量价齐升的通道。从未来一段时间来看，还有两个因素是可能促使房价继续上升的，首先是中国仍处于城市化的进程中，大城市的规模还在不断扩大，大批新上海人提供新增需求。其次是动拆迁，在上海出台的救市政策中，旧区改造是其中重要的一项，旧区改造可能带来大批动拆迁需求，其中一部分市民可能进入商品房市场解决需求。
"避税房产"送露台
从目前公布的房产政策来看，政策都是指向具体房产类型的，比如契税减免是针对90平方米以下房产的，而房贷利率下调、营业税、个人所得税减免主要是针对普通商品房的。针对楼市新政策，一些敏感的开发商早已开始行动，寻找这类房源购房者往往能得到最大的实惠。
最近，宝山地区的康桥水都三期开出新房源，这个楼盘部分房源非常讨巧地设计了特大露台。这个露台的优点就在于可以很轻易地改造成一个10多平方米的大房间。由于露台面积是属于赠送性质的，所以这套房产的面积只有89平方米，完全符合契税优惠、普通商品房优惠政策。由于开发商更适时地推出了赠送1%契税的活动，因此购房者几乎不用缴税。购买这样的"避税楼盘"实惠蛮多。
还有一些开发商将大户型房设计成了可以分割出售的小户型。闵行区一开发商正在对外销售的低密度住宅，每套只有80多平方米，而大部分购房者都选择了一次性买两套，可以充分享受政策优惠。
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