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    随着大开发商带头降价，9、10月上海的新房市场有望引来价跌量涨。但是二手房市场9月回暖的可能性不大。沪上宝原地产、美联物业等大型中介公司负责人今日在接受记者采访时表示。

　卖家：议价空间5%—7%

　美联物业研究部统计数据显示，8月买家观望情绪依旧，市场继续保持胶着状态。部分高档板块二手房挂牌价格松动的幅度与7月持平，基本保持在5%-10%之间。另外部分板块高档住宅租赁市场售转租房源环比7月增加了30%，占总体房源的20%-30%。

　美联物业上海区副总经理丁伟认为，这些高档板块业主以投资客或者拥有2-3套物业的业主为主，放盘出来楼龄5年内的房源比重较大，考虑到5年以内楼龄物业交易时需支出约8.05%的税收，所以他们在与客户议价的同时会确定自己的最低底限以维持自己的盈利空间。

　买家：议价心理预期一成以上

　而来自另外一家中介公司宝原地产的数据则显示，目前刚需买家普遍期望能有一成以上的松动幅度。如普陀曹杨板块的新湖明珠城，8月份受北面中远两湾城一手房降价的影响，少量业主主动松动价格，成交价普遍在20000元/平方米左右，相比22000—23000元/平方米的挂牌均价，议价幅度普遍超过一成，成交相对稳定。

　此外，宝山康桥水都的一套120平方米的三房，以及浦东锦绣满堂的一套100平米的二房，因业主急抛，分别以98万与162万的价格推出，价格相比整个楼盘均价均松动一成有余，推出之后即迅速消化。

    “一二手倒挂”越演越烈

　近期，上海房产市场“一二手倒挂”的势头进一步加强。八月以来，市区内大华锦绣华城、万科金色雅筑等多个知名一手楼盘，竞相开打价格战，价格松动尤为明显。而二手房市场，价格松动仍不明显。

　虽然目前在全市范围内楼市有所回暖，但二手房市场仍旧处于一个低迷状态之中。但考虑到一手市场的价格下调主要以打折促销的形式进行，并非直接降价，在经过一段周期之后，仍会以较为理性的价位面世，对二手房市场而言，下半年开始还需以一种理性盘整的方式来应对市场。

　上海宝原地产研究咨询部表示，目前上海楼市的一二手倒挂现象，早在6月就已有所表现，但一手房与二手房在性质上有所不同，因此新房价跌量增，二手房持续高位低迷的现状也需客观对待。目前不少开发商上半年销售计划达成率不佳，考虑到资金链紧、银行还贷压力等方面，开始集中降价推盘套现，造成了一手房价普遍下调。但是一手房的降价方式仍是采用打折促销的形式，在压低成交价的同时，推盘价仍旧保持高位，也是为今后留有一定的反弹余地。此外，成交的低价楼盘往往也是社区内相对较次的楼盘，一定程度上也压低了成交均价，相信在短期的大幅降价套现目标达成之后，价格会有所反弹。

　而二手房业主相对开发商资金链相对宽松，在持续了数月的观望之后，目前也不急于松动价格，无意与一手房进行价格大战。而二手房的价格松动也存在着诸多障碍，一方面现房价格往往要高于期房近20%，加上目前二手房交易成本的上升，政府对二手房的各项税费的增加，业主尚可以专售为租回收投资成本，因此使二手房价普遍松动难以实现。目前市面上出现的少量降价幅度明显的二手房，除了极个别特殊情况需要急抛外，大部分仍是二手业主对市场的试探，大部分二手房仍旧保持着高位僵持的状态。所以造成了八月份的一二手倒挂，成交向一手房倾斜的现象出现。但随不久之后一手房降价潮的淡去，二手房的低迷会在未来随理性盘整有一定的缓和。

　"售转租"加剧

　另外近期股票跌幅很大，很多想买房的诚意客户都被套住导致客源减少，促使业主看势感觉后市不明朗，并无增大房源的议价空间，并导致一部分业主纷纷把预售房源带入租赁市场，以缓解压力。

　美联物业世茂分行营业经理李昌宏表示，世茂板块业主以投资客居多，投资型业主和自住型业主比例为6：4，房源主要以500-600万的高档房源为主。原先业主的放盘原因主要是不看好后市认为现时抛售获利更大，所以议价幅度保持在6%；但由于8月市场上的买家对房源的议价空间幅度要求无限量的增大，但依旧观望，从而加长整个交易周期，导致部分业主为减轻自身还贷压力，把欲售房源带入租赁市场。

　长宁古北板块的业主大多为拥有2、3套房源的投资客，据美联物业古北分行高级营业经理冯清介绍，该板块8月议价空间幅度与7月持平，维持在5~7%之间。由于部分客户议价太离谱，业主不“妥协”，另一方面且有部分业主还贷压力较大，认为先租赁还款压力会减小，故古北板块有15%的业主选择边租边卖，20%的业主不考虑出售便直接售转租，把房源带入租赁市场。冯清另外介绍，古北板块有部分的置换业主在楼价高位时把房子卖出，并等待板块内出现性价比高的大面积房源而置换购买，现时会选择租房来过渡。6、7月份是古北板块传统的租赁旺季，相当一部分的租客租约都在年中到期，和板块内的这些售转租房源，适时地满足需求并带动了板块内的租赁小高峰的形成。

    二手房回暖可能性小

　不同于往年楼市旺季各楼盘的高调表现，一手房市场在8月借奥运风头纷纷打折促销之后，在8月末又积极出击，希望能够尽早抢滩“金九银十”，明折暗降现象在全市各区全面蔓延开来。而金九银十对二手房市场的触动却不甚明显。

　宝原地产负责人在接受记者采访时表示，面对周边新盘纷纷降价上市，大部分业主仍采取减少供应量，以少量高价位房源试探市场的方式，在8月末全市二手房成交仍呈高位僵持的状态，9月回暖的可能性不大。

    上海宝原地产研究咨询部认为，自去年年末开始，整个上海楼市就处于一个“旺季不旺，淡季更淡”的状态中。“红五月”、“奥运楼市”回暖的希望落空之后，开发商普遍出现了资金链紧张，年末银行还贷压力骤增。日前，央行和银监会又联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，严格商业性房地产信贷管理，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，进一步收紧了开发商的融资渠道。“金九银十”，无疑成为了本年度迅速回笼资金的最后契机。部分开发商自8月初即以少量房源低价试探市场，并于八月末开始集中上市，由市中心区域向外环进一步扩散。

　而对二手房市场而言，一方面由于政府各项打击炒房的政策得不断出台，交易成本陡增。二手业主大多不存在还贷上的问题，资金压力相对宽松，考虑到这一轮新房降价主要出于开发商回笼资金需要，日后价位仍会回复高位，往往不会勉强卷入，而是采取淡然处之的态度静观其变。因此众多开发商追捧的金九银十对于二手房市场来说，反而是新一轮淡季的到来。

　但相对一手期房而言，二手房往往存在现房入住、社区成熟度高、相对一手现房价格更为经济的优势，作为刚需买家往往更亲睐二手住宅。从目前一手房价格普降所推动的楼市小幅回暖中，也能看出了客户的潜在需求依旧存在，目前抑制购买热情的原因主要还是房价，当房价出现明显回落，购房需求也会随之浮上水面。面对之后数月仍将持续一手房降价潮，二手房业主在淡定应对的同时，也须及时进行价格调整，待下半年各方面政策进一步明朗之后，以理性的姿态推动成交回暖。