□同一小区内房屋单价相差5倍似乎有些不可思议

   

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    当你费九牛二虎之力花300多万元买下一套房子后，你能想象，你前面的“邻居”为了住进同一个小区得花2500万元吗？位于北外滩的新外滩花苑相同面积房源最高挂牌价与最低的相差五倍之多，堪称“最牛二手房”。而促使这个差价形成的“始作俑者”就是面前看得见摸不着的江景。看不见江景的，单价两三万元；号称能看到浦东浦西 “无敌江景”的，单价10万左右。

    业内人士称，不同楼盘的江景房没有界定的标准，具体定价要由稀缺性来决定，但一些超高价江景房的长期有价无市也表明他们定价有虚高的成分。

　单价最高10万最低2万多

　记者昨天下午来到位于东大名路上的新外滩花苑，这个2002年开盘的小区离北外滩的国际客运中心“一滴水”步行只有10分钟的路程。小区由高层和小高层组成，小高层大约10层楼高，基本依黄浦江而建，而几栋高层则在小高层后面“一字排开”。从新外滩花苑最靠黄浦江的一排小高层走到黄浦江边大约只要两分多钟。

　根据附近的美联物业、合富置业等中介公司提供的信息记者了解到，该楼盘挂牌价最高的一套房源就位于靠江第一排的一栋小高层的9楼，这套房型为4房2厅的住宅建筑面积约237平方米，挂牌价高达2500万元，每平方米单价约为10.55万元。据介绍，这套房源的房东人在美国，而他在该小区近一线的小高层就有不下两套房，且挂牌单价都不低于10万元。

　但是令人奇怪的是，同样是在新外滩花苑，有些房源价格与之相差悬殊。据美联物业虹口区域经理高一定介绍，新外滩花苑最近刚成交了一套房源，170平方米的房子成交价是370万元，单价仅2.3万元，仅为挂牌价最高房源的近五分之一。

　记者随后又走访了新外滩花苑附近的几家中介公司，看到该楼盘有不少挂牌房源，单价多集中在5万－6万元这个范围，但也不乏一些“两头冒尖”的房源，既有挂牌价超过10万元/平方米的，也有不到3万元/平方米的。

　“无敌江景”值多少钱？

　记者又从几大中介公司了解了一些北外滩或南黄浦的部分豪宅的“内部差价”情况，发现除了楼层以外，江景成了判定某套房源能卖多少钱的重要指标。例如金外滩花园高区能看到江景的房子挂牌价在4万元/平方米以上，楼层低的房源则不超过3万元/平方米；耀江花园前排的江景房挂牌价普遍在3.5万元/平方米以上，而朝向不佳看不到江景的房子单价也就在2万元左右。不过，所有的豪宅，价差几乎都没有超过新外滩花苑五倍的记录。在同一个小区，周边环境、房屋质量、物业管理都一样的条件下，好的景观可以使房价相差两倍三倍，乃至近五倍吗？

　业内人士认为，景观房是没有界定标准的，什么样的景观房卖什么样的价，除了凭人的感觉判断景观好坏外，更重要的一点是稀缺和不可复制。

　以新外滩花苑那套挂牌单价高达10.55万元的房源为例，美联物业北外滩店经理潘宏军告诉记者，那套房子属于罕见的既能看见浦西外滩全景，又能看到浦东滨江的景观房，而且估计以后也很难有如此靠近黄浦江、离江边只有二三十米距离的房源了。再加上北外滩本身的升值，使房东不愿下调报价。不过，他也承认，这样高价位的江景房有价无市，“既然一直没有被市场接受，那就说明有虚高的成分。”

　至于成交价仅2.3万元/平方米的那套房源，记者了解到，它位于后排的三号楼，朝向不理想，而且因为楼层也是9层，正好被前面的小高层遮挡住江景，加上其他方面的一些原因，使得成交价不高。“新外滩花苑最大的卖点就是江景，要是看不到江景的房子，也就是普通的中高档二手房而已。”能否看到江景，也使得同期交房的房源几年来升值幅度相差巨大。

　记者了解到，新外滩花苑2002年开盘时最高售价2万元/平方米，最低为6000元。6年之后，原先3倍多的差距被拉开到将近5倍。