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今年以来，我国房地产市场区域性分化越来越明显。东部一线城市量价齐跌，部分地区出现退地退房风潮，引发市场观望心态；而此前不被人关注的西部二三线城市，不仅房价持续升温，而且市场购销两旺，房地产市场发展处于上升通道。
目前，国家对房地产市场的宏观调控已经在发达地区初见成效，但是否对西部中小城市房地产市场影响有限？东部城市的市场观望气氛会不会蔓延到西部地区？西部地区如何防范房地产市场低迷氛围蔓延？日前在银川举行的第四届中国房地产金融年会上，这些问题都成为各方关注的焦点。
国内楼市冷热不均
房价对赌、捐款门、退地退房、“猪坚强”、救市等一系列事件成为2008年中国楼市的流行语，在这些现象的背后，反映了国内楼市的一些特征：区域性分化明显，出现东西部冷热不均的格局，尽管东部一线城市楼市出现低迷氛围，西部中小城市却仍然红火。
“目前中国房地产市场的现状是‘东方不亮西方亮’。”日前出席第四届中国房地产金融年会的众多专家学者用这样一句话来概括目前国内楼市。从去年四季度开始，北京、上海、深圳等一线城市陆续出现房价上涨放缓、成交量急剧萎缩的现象；进入今年6月以后，一些城市的房地产项目更是改变了此前打折、赠物等促销手段，直接推出降价楼盘。
统计显示，全国70个大中城市房价同比增幅在不断下滑，1至6月份房价增幅从11.3%一路下降到8.2%。“对于很多大城市的房地产企业来说，现在的日子非常难熬。”中国房地产协会副会长朱中一说，特别是去年拿了高价地和规模扩张太快的企业，受目前楼市低迷以及资金紧张的影响，有些已经难以为继了。
但与之形成鲜明对比的是，以银川、乌鲁木齐、兰州等为代表的西部二三线城市的房地产却出现了持续的供销两旺，其房价涨幅都位列全国前列。以银川市为例，今年上半年，银川市辖区完成房地产开发投资22亿元，同比增长23.4%，而全国平均下降7.2%；今年6月银川房屋销售价格总水平同比上涨13.5%，而全国70个大中城市房价同比上涨仅为8.2%。
记者了解到，与东部地区进入市场深度调整期不同的是，目前西部地区房地产市场刚刚进入快速发展期，刚性的市场需求支撑了房地产市场量价齐升。据银川建发集团房地产开发公司副总经理张红星介绍，虽然房价持续上涨，但是在一些好的楼盘，购房者仍然络绎不绝，甚至出现通宵排队抢购的现象。
西部能否成为楼市避风港
受国家宏观调控下的银行信贷收紧、房价走势回落以及土地政策变化等因素影响，房地产行业目前面临严峻考验，但由于区域和市场的差异性，西部二三线城市房地产市场利润小、成本低的劣势此刻反而成为了躲避风险的“优势”。
银川民生房地产开发有限公司董事长刘文锦说，相比大城市房价虚高，西部地区房价泡沫非常小，房价上涨主要在于刚性需求的拉动，因此对于开发商来说，资金回收的压力相对较小，企业的发展更安全。
事实上，一批东南沿海地区的房地产企业看好西部的房产市场，加快了来西部淘金的步伐。宁夏新思路房地产开发有限公司董事长陈舒说，近几年沿海发达地区、中心城市房地产业的竞争日渐白热化，在各种压力下，许多房地产企业开始涌入西部地区中小城市淘金，开始了房地产市场的“上山下乡”运动。拿银川来说，包括北京京能集团、上海绿地以及广州颐和等大型房地产企业都已经涌入当地投资。
北京大学房地产研究所所长陈国强坦言，利润小、成本低，也就意味着风险小。东部发达地区的房地产市场起步早、发展快，加上前几年房价的非理性上涨导致泡沫成分严重，因此进入一个调整期是必然趋势。而西部地区房地产市场普遍发展滞后，目前正处于一个稳步上升阶段，因此房地产开发企业可以把目光转向受宏观调控影响较小的二三线城市。
一些专家表示，这些房地产企业进军西部一方面是抢占这里潜在的市场，另一方面也是对目前宏观调控政策的一种缓冲。在一些企业处于观望的时刻，抢先进入西部是对房地产市场区域分化明显、冷热不均格局的积极应对。
潜在风险不可不防
目前，西部中小城市正处于外来投资者和外来消费者大举进入的时期，以移民城市银川为例，一方面，随着建设银川“两个宜居”城市对居住环境的改善，提高了对周边内蒙古、陕西、甘肃等地区的辐射能力，连续三年银川市商品住房外来购买者所占的比例都超过50%。另一方面，尽管西部中小城市房地产市场起步晚，利润空间比较小，每平方米利润大约只有300元，但是这个相对稳定的市场还是吸引了大批外来企业的投资兴趣，一些品牌房企加紧在西部布局。由于西部本土企业很难一次性拿出几个亿的资金拿地，那些地理位置较好的大地块基本上被外来的企业开发成中高档小区，这些小区住宅目前均价基本上达到了4000至4500元，进一步抬高了西部的房价。
西部地区房价较低、利润空间较小、投机成分较少的特性，是否意味着在西部地区开发房地产就是没有风险的投资？朱中一认为，上半年房地产市场的基本面是好的，随着国家宏观调控政策的实施，投机性的需求得到了一定控制。但是全国31个省、区、市中，北京、上海、广州、福建等16个省、区、市住房销售面积同比下降明显，消费者持币观望的氛围正在向中西部地区蔓延，对此房地产开发商、城市居民都要有足够的风险意识。
部分专家认为，当前银根收紧，是造成一部分开发商资金链断裂引发退地、一些消费者贷款难导致退房的重要原因，虽然这是个别现象，但是应保持足够的警惕。目前西部地区在抓住机遇、借鉴东部地区经验快速发展的同时，必须防范房地产低迷氛围的蔓延，要做到以下四点：
一是房价不能超出城市居民的承受能力，在前几年快速上升而目前涨幅明显下降的情况下，对宏观调控的要求进一步提高了。为了保持稳定增长，必须刺激自住性需求，抑制投机性需求，合理引导消费预期。
二是要管住进入房地产市场的资金流。在目前银根紧缩的形势下，全国10%的土地出现流拍，还有众多土地以底价成交，这个现象要引起足够的警惕。而外资进入我国房地产市场的快速增长，是一个值得特别关注的动向。
三是各地政府的房地产市场决策至关重要，必须对其发展制定相应的规划。房地产业逐渐成为西部中小城市的经济支柱，但要控制地价和房地产投资的规模。
四是要对优势企业和中小企业一视同仁，目前融资难的问题同样出现在房地产市场，一些中小企业开发项目难以为继，不仅无益于市场稳定，也威胁到当地的金融安全，因此必须对广大中小企业予以相应扶持。
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