163地块曾以6.7万元楼面地价创大陆商业地块“地王”

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　　两个月前，苏宁集团副总裁吴兆兰还在博鳌论坛上公开宣称，苏宁去年以创下上海商业地块地价历史纪录拍得的南京东路163地块，将用作苏宁集团的总部；两个月后，163地块要退地的传言突然铺天盖地而来。

　　8月1日，有媒体报道称，苏宁房地产去年以每平方米楼板地价6.7万元拍得的上海163地块，由于预计成本太高，“估计未来两年内动工的可能性不大。”

　　5日，又有圈内人士向记者透露“苏宁正在和市房地局有关部门商量退地事宜”。记者随即电话采访苏宁集团负责163地块开发业务的赵女士。她在电话回答采访时，否认了“退地”传言。不过，赵女士否认传言的说辞，意味深长。

　　-策划

　　总部自用Vs持有经营

　　去年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44亿元的天价竞得南京东路163地块，每平方米楼面地价高达惊人的6.7万元，至今为止，该楼面地价之高使得163地块仍堪称中国大陆商业地块的当然“地王”。不过，地块拍卖成交近一年即将过去，163地块仍然毫无开工的迹象。

　　期间，外界已经看到了苏宁为163项目的高成本而伤神的蛛丝马迹——今年6月，在海南举行的博鳌论坛上，苏宁集团副总裁吴兆兰接受采访时表示，163地块将用作苏宁集团的总部，但几乎同一时间，远在上海，苏宁之前郑重委托的戴德梁行已经拿出了163项目的市场策划和产品规划的初步方案。

　　今年4月，根据对戴德梁行有关人士的详细采访，本报独家发表报道指出，163项目虽然预期成本高企，但经过规划调整，以市场租金方式取得合理投资回报并非不可行，戴德梁行亦向本报记者介绍称，可以将163项目的零售商业部分的面积提高，使之与写字楼面积的比例达4∶1，“要极力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。”

　　黄浦区有关部门给予该项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，163整个项目层数不会超过20层。同时，该项目单层面积从低往高逐层递减，按照戴德梁行的初步方案，163的1-10层将用作商场。

　　按照本报当时的测算：6.7万元／平方米的楼板价，加上建设成本，成本至少8万元／平方米左右，按8%的年租回报率估算，该项目未来平均租金水平需达6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。

　　不过，戴德梁行相关人士当时亦承认，由于成本过高，163项目要达到理想的租金回报率，难度还是很大。“关键是业主方面对于持有经营一个国际化高端零售商场的信心以及长期的资金支撑。”