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　　统计数据显示，今年下半年本市办公楼供应量将有所放大。在此情况下，办公楼投资价值是否会受到影响？笔者从事房地产行业近10年，依据经验和研究认为，目前上海的办公楼价值仍普遍存在被低估的现象，只要注重投资方法和技巧，办公楼仍是目前最值得投资的项目之一，其未来发展前景好是最大的原因。

　　价格：办公楼与住宅“倒挂”

　　目前，静安区南证大厦单价在2－3万元之间，而同地段的国际丽都城、中凯城市花园单价却已是4－5万元，甚至更高。位于虹桥开发区的仲盛金融中心单价在1.7－2万元之间，而同区域的虹桥豪苑单价早已达3.5万元以上了。

　　相同区域和地段，住宅楼价格反而高出办公楼。对此，笔者认为，这一现象在上海非常多见，办公楼普遍被低估，甚至一些乙级办公楼单价还不如同地段的老工房，这给办公楼投资带来了机会。他分析，从出租价格比较，南证大厦、仲盛金融中心都可以租到4元/平方米/天以上，年租金回报在6－7%，而国际丽都、中凯城市花园租金却不到3%。

　　投资建议：投资有风险，在追求物业增值之前，首先要考虑其保值性。就目前市场来看，市场上时有出现低于办公楼市场价格的产品，如买进价格就比别人低10－20%，就算市场调整10－20%，那么所购买的办公楼依然具有一定保值性。

　　租金：继续维持明显涨势

　　上海的办公楼租金仍在上升，有数据显示，目前一些乙级办公楼租金在3.5－4.5元/平方米/天，淮海路沿线办公楼租金基本在7元/平方米/天以上，恒隆广场租金高达12－18元/平方米/天，且长期供不应求。

　　业内人士分析，境外及外地企业不断涌入上海，上海办公楼租金近期仍会保持上涨态势，上海政府已提出建设国际金融中心的构想，并对总部设在上海的外资企业予以一系列优惠，再加上2010年世博会的临近，这些都会对上海办公楼租金稳定上升提供强有力的支撑。

　　投资建议：对投资者而言，现金流十分重要，如果一直要投入资金（付现金流），比如租金不足以还贷款的话，那么资金实力再强，也总有个限度。另外，如遇市场调整，高而稳定的租金回报有助于保持投资者的心态，可让投资者“熬得住”，少受市场波动影响。

　　地段：与价格、发展潜力成正比

　　上海的办公楼目前几乎都集中在中心地段，即使新兴的普陀、虹口等区域的办公楼也都分布在核心地段，这些地段周边通常有繁华的商业，交通十分发达，因此，房产投资的最关键要素还是地段。

　　随着沪上多个城市副中心商业区的崛起，有观点认为“商业中心的转移会使区域内办公楼贬值”。对此，笔者认为，此情况很难发生，地处商业中心的办公楼也不会贬值。这是因为商业中心的形成需要长时间投入，不会轻易转移。以徐家汇为例，太平洋百货已经开业近14年，百脑汇也已经营了10年，商家、消费者都已经习惯了原本的消费模式和消费地点，因此难有大的改变。

　　投资建议：物业的今后发展部分是办公楼投资者非常看重的，这与办公楼的发展空间有关。因此，投资者应借鉴专业人士经验，找出今后上升要点，关注其发展潜力。　（本文作者是上海易捷房地产经纪有限公司总经理）   （何毅）