汪浩波：商业地产是一个全流程开发的行业，复合型的人才比较缺乏，比如一个从规划到招商到物业管理都精通的高管人员就比较少。关于人的问题还有一个方面，商业地产是集规划、招商、营运多行业的组合，这就需要团队的协作性非常强，团队的专业要求也非常高，目前这点还不够。
困局之三硬件设施够了，但是管理团队跟不上朱力为：国外的商业发展了很多年，有很多非常专业化的管理公司，可能够真正进入中国提供服务的公司还是比较少。海岸城联系过的几家知名管理公司派来的外国专家，不懂得中国的文化、中国国情，很难发挥好。新加坡、台湾来的管理团队，语言上没有障碍，但是对中国的法规和市场的运行现状，包括人才的管理方面还是不了解。
在这样的情况下，我们最后还是走了一个组建自己管理团队的路，这是无奈之举。我们看深圳乃至国内的大部分的城市综合体的业态管理方面，都是走的和我们差不多的路子，大家面临的都是非常窄的选择。
毛伟东：我们在做花园城中心的时候也和香港的管理公司合作过，还请过新鸿基下属的启胜公司做物业管理顾问，但是实际操作过程中都不理想。现在的花园城中心的物业管理团队，都是招商局物业的班底，不是商业专业出身，走了很多弯路，也尝试了很多东西，包括清洁外包。
购物中心最终运营管理体现是在执行层面上，这个执行层面的操作能力必然会成为“短板”，可能会成为未来购物中心发展的约束。所以我们在人员方面不断调整，我们的一些编制在缩减，但是反而管理的效果在提升。在现阶段购物中心成熟管理的经验比较少的情况下，要自己摸索积累一些经验。
困局之四专业合作单位少，导致营运成本过高朱力为：国外一个和海岸城一样大的购物中心，只需要10多个管理人员，其余全部外包给合作单位，开发商主要签订合同就可以。可是国内能够提供专业服务的、能够让人满意的合作单位比较少。如海岸城除了电梯、保洁等可以外包，大部分的还是不可以外包，因为可靠的合作单位不够，所以我们现在走的是“小而全”的路。我们现在的管理团队，包括招商、管理、it，都是自己搞。这种方式严格讲效率很低，不过暂且没有替代办法。
张红卫：我们现在的难度在于别的国家是委托了很多家的专业公司，包括财务公司都有委托，而我们国家由于专业公司不发达、诚信度也不够，所以只能全都自己做。
困局之五商业密度大，业态和品牌严重同质化奚克栋：2004年金光华开业到今天已经四年，我们是在不断地调整，不断地改变，然后做成了今天这样。我觉得做商业地产最重要的就是前期的规划，规划做不好，后面就很难；第二重要的就是业态的组合。现在深圳又开发了多个大型购物中心，到现在我发觉确实存在一个问题，就是前期政府没有太多规划，造成商业密度偏大，而且还存在业态同质化、品牌同质化的问题。比如在金光华、万象城、中信城市广场，很多品牌每家都有。在中国可以选的品牌就那么几个，品牌同质化非常严重。
汪浩波：深圳商业地产应该理性地思考，发展是很快，甚至觉得是过快了，有一些地方是无序的快速发展。第二个方面就是同质化的竞争非常厉害，没有一个牵头单位对行业进行整合。
李程：我们商场的规划设计应该更具有前瞻性，多点考虑以后的人们想要的、感兴趣的东西。比如我们看到这么多的溜冰场和电影院，为什么就没有一间好的书店呢？
第二方面就是服务，服务其实也是进行差异化竞争的一种手段，国内目前这家和那家的服务差别太小，也造成了同质化。
困局之六深圳写字楼形象和价格都不够高李程：我确实看好深圳写字楼的发展空间，但是这有一个前提，一方面开发商要苦练内功，把我们的产品真正做到国际一流。我觉得过去这么多年，包括从2000年以后，深圳中心区大批的写字楼不要说和国际的比，就是和上海淮海路的写字楼比，都差了一级。（深圳的）很多都并不是真正的甲a，这是有数据指标的。
第二个方面，就目前而言，深圳的写字楼价格确实是偏低，只相当于香港中环的写字楼的一个零头。其实就城市本身来说，深圳与香港并没有差那么远，尤其现在双城生活方式越来越便捷的情况下。这其中，除了关键要吸收一些大公司入驻以外，也要有差异化地关注中小型企业，如果没有这些租户进入的话，我们写字楼的价格就会是“死水一潭”。
■商业地产大事件
●1996年6月，高达384米的地王大厦竣工，成为当时亚洲第一高楼。
●1998年开始，政府投资4500万元对华强北商业区进行改造，华强北向城市商圈迈进。
●2000年底，号称“中国第一mall”的铜锣湾广场华发店开业，正式将shoppingmall这种业态引入中国，其掌门人陈智也因此成为“中国mall之父”。
●2002年9月28日，深圳第一个真正意义上的购物中心中信城市广场开业。
●2004年底，总建面达55万平方米\定位城市综合体的华润万象城正式开业，成为深圳面积最大的城市综合体，标志着深圳购物中心发展进入了以城市综合体为代表的巨型mall时代。
●2006年8月和2007年4月，福田cbd星河cocopark、怡景中心城两大mall先后开业，标志着cbd区域进入购物中心发展高潮。
●2007年底，深圳西部区域最大的mall海岸城开业，深圳东部、中部以及西部三大购物中心。
>> 浏览更多房地产新闻资讯，了解更多新盘资料，请点击进入365地产家居网首页
|
 |
