全球租金最贵的商业街在哪里？

    2005年，著名的专业数据公司世界经理人集团（icxo.com）调查全球的商业街后，给出的答案是“纽约第五街”，以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一；香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位。

    也在这一年，在广州海珠区新港中路某个杂乱无章的一隅，一个刚刚建成的布匹市场开始投入使用。没有人注意到，此刻，这个名为“国际轻纺城”的商场里，年租金迅速飙升到12万元/平方米，超过纽约第五街和香港铜锣湾的总和。

    据称，这个市场的地皮原属广州某地产巨头，转手给现在的业主，仅赚了“区区5000万元”，后来，这个“场子”的价值直逼200亿元，此巨头大为扼腕。

    毕竟是豪门恩怨。据闻，巨头痛失此“场子”之后，赌气似的在北方弄了一个更大的“场子”，但竟然生意冷清，又重新杀回中大布市“要个说法”，新建的一个巨大的“场子”，足足将原有的中大布市商圈要扩大一倍。

    繁忙之地

    吴洋（化名）的第三家店即将在国际轻纺城开张。为了这个铺子，吴洋仅顶手费就花了200万元。6年的租金500万元，不到20平方米的店面可谓是“寸土寸金”。

    早在2006年，吴洋已经在这里盘下来第一家店，那时候，国际轻纺城开张不到一年。自2005年建成投入使用起，广州国际轻纺城的铺租每月每平方米一度飙升至万元。

    那年，通过朋友的介绍，吴洋认识了16岁就在中大布市做工的王力。“必须要有懂市场的人在这里面，外行人再有钱也做不了，做也是烧钱的买卖。”据说中大布市里，有不少师傅徒弟“薪火相传”。

    “当时广州国际轻纺城的租金比起北京路步行街的租金还要高出一倍以上，算起来比美国的曼哈顿还高，”轻纺城首层正嘉布行的陈晓芹说，“这里当时好的铺位一年的租金高达200万元。加上前期的投入，没有1000万元是进不来的。”

    市场的繁忙是支持这个富豪游戏得以延续的根本。除了进进出出的三轮车、大小货车和夹杂其中的豪华名车，市场里还有各种不同肤色的国际买家。据圈内称，场子里几个大的商家，每天营业额高达数百万元甚至上千万元。

    山东的煎饼，陕西的凉皮，在这里能看到全国的特色小吃。一个改装版小推车加一个桌子，随走随卖。流动的“小吃一条街”已经成为中大布市的另一种风景。

    由于赚钱快，三轮车夫、卖快餐的经常为地盘大打出手。而一个场子的保安有一天无事，统计了某快餐小贩一天的营业状况：竟然多达900多个盒饭。

    前世今生

    因为位于中山大学南门口对面，这个商圈也就俗称“中大布市”，由数十个分属不同场主的专业市场组成。直到最近几年，这里才因为市政的改造，马路变得突然开阔，逐步改变其杂乱不堪的形象。

    已经无从考证谁是第一个在这里开始卖布的“先驱”。据称，早在1982年，因为旁边来了一个毛线厂，一些商贩便开始在这里摆卖毛线，从此这里有了一个自发形成的小“布街”。

    1989年，这里开始建起了“铁棚区”。广州布市圈子负有盛名的老行尊“大眼仔”李志能是最早一批进入中大布市的商家。在他看来，从那以后，中大布市才能说得上是真正意义上的“市场”。李志能现在的另一重身份是中大纺织产业商会副会长。

    笼仔屋，竹棚，铁棚，水泥屋，经过了20年的发展，原来只有100多个商铺的中大纺织商圈已经扩展到西起东晓南路，东至广州大道南，北起新港西路，南至新南路的几万个商铺，经营面积达60万平方米，且商铺的身价一直在涨。

    即使是在这样的“热度”下，布市里的商铺依然畅销，一铺难求。

    就在2006年下半年租金稍微回落的一个间隙，吴洋在中介手里租到了一个位于国际轻纺城首层E区的一个档口，十来平方米的档口每年的租金60万元，签3年。

    开始做梭织布料的时候，吴洋雇了一个业务员专门跑火车站一带的服装市场，白马、天马、壹马、流花等服装市场是主攻客户。通过一年多的“跑腿”，吴洋的生意做起来了，积累了几个大的客户。现在每次推出新货，客户都比较满意。“主动出击的效果还不错。”吴说。

    两年的积累，吴洋一天的营业额最高的时候能达到上百万元，然而他把这些资金又投入到了拓展销售渠道和再加工上。

    “安哥拉”的独门产品

    今年以来，纺织服装出口形势不容乐观。下游行业的不景气，自然要影响到商家们的生意。李志能说，我们有一句行话叫做“旺市没次货，淡季全次货”，很明显，买家越来越挑剔，背后其实就是卖家的生意不好做了。

    作为场主来说，并不是坐收租金就可以了。“我们最担心的不是自己赚钱的问题，而是里面经营的铺主赚不赚钱。”场子的升级换代带来了整个布市的档次提升，同时也带来了租金的快速上升。而眼下，合生创展新推一个80万平方米的广州纺织博览中心，这标志着全国闻名的广州中大纺织商圈将扩大到160万平方米，一举超过浙江柯桥（当前中国最大布市），成为全国布市老大。

    “到那时，生意会不会更难做啊？”提到布市还要“扩容”，有人表示谨慎乐观的态度。

    但在中大纺织产业商会会长朱清国看来，形势可能并没那么悲观。这个温州商人认为，现在中大布市的客户结构要比浙江柯桥要好。浙江柯桥布匹批发市场的模式是以厂为核心，以出“外单”为主，受冲击会比较大，而中大这边外贸出口只占大约三分之一左右，国内客户的比例已经非常高。

    此外，中大布市的不少商家虽然背后有工厂，但大家都不会只做自己的产品，商家非常注重自己的产品种类，以提高客户的可选择性。

    “有人以为后面有工厂的就是做得比较大的，但事实上，有些没有工厂纯粹做贸易的可能做得更大。”在圈内浸淫多年的一艺纺织品有限公司老板郑培洋自己也有工厂，他毫不讳言地承认这一点，“纯粹做贸易可能更加专业地去捕捉市场信息，研究下一阶段的流行元素，对市场的敏感往往要超过厂家。”

    同时中大布市还能有自己的独创产品。“布市里有个女的，发明了一种收缩丝，自己起了个名字叫安哥拉，我们后来都叫她‘安哥拉’。她的布料卖得非常好，这个产品让她大赚了一把。独家产品的收益非常好，没有人竞争。”李志能说，中大布市里有很多这样的例子。

    “我们的布料质量很多已经超过了意大利，但和日本比，还是有不少差距。”李志能说，新建的广州纺织博览中心，有相当一部分配套将用来引进研发力量。据说海珠区政府已经发现中大布市是一个宝，开始重视这个曾经被遗忘的黄金角落。