风险不均匀分布

　　交易量的下降和房贷的收缩，是否是房地产新一轮调整的开始，未来是否会引发断供增多，这对银行的资产质量又会有多大的影响，都成为央行和银监会密切关注的焦点。

　　对此，中金公司的分析报告认为，“全国平均房价泡沫不大，因而此轮调整幅度有限，预计有5%-10%的跌幅；十大主要城市房价存在20%-50%的泡沫，未来将向下调整，合理价格需回落至06 年水平。”

　　中金选取了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、武汉和南京十大主要城市2007年至2008年前五个月的住宅成交额和成交均价进行分析后认为，按揭贷款质量取决于房价跌幅，房价的下跌幅度决定了负资产人群的规模，进而影响按揭贷款的质量。

　　在此推论下，中金谨慎假设中国40%的负资产购房者会违约，此假设下，如果房价下跌30%，在现价90%以上且两成首付的购房者会陷入负资产，预计新增不良按揭贷款约313亿元，全国按揭贷款不良率将上升1%。房价下跌40%时，在现价90%以上且两成首付的购房者以及现价80%以上且三成首付的购房者会陷入负资产，预计新增不良按揭贷款约939亿元，全国按揭贷款不良率将上升3%。房价下跌50%时，在现价90%以上且两成首付的购房者、现价80%以上且三成首付的购房者以及现价70%以上且四成首付的购房者会陷入负资产，预计新增不良按揭贷款约1780亿元，全国按揭贷款不良率将上升5.7%。

　　而在上述假设情景尚未发生的情况下，目前的不良率并不高。

　　从北京地区看，不良率虽然有所上升，但依然处于较低水平。