导语：2008年，一个特殊的年份，举国为奥运疯狂。然而，就在今年，房地产行业的发展似乎到了历史的最低点。就在南京楼市各个板块一口价、打折、团购等促销手段不断，且房价有下跌迹象的时候，作为南京楼市重要组成部分的城中板块，却反其道而行之，房价一路坚挺，甚至有楼盘出现城中最高均价——21000元平米，且销量很好。新竞争格局下的城中楼市，现状如何，未来又将朝着什么方向发展…

    网尚研究机构市场总监金涛:成交均价在小幅波动中平稳上升

    与07年1到6月份相比较，实际上在城中板块新增的上市、销售总量都呈现一定程度下滑，但是新增的上市量下滑程度不高，这属于正常的范围之内。但是在销售上面，确实下滑的比较严重。他的供销比会很快产生办法，城中板块成交均价在小幅波动中平稳上升。实际上城中板块反映的是销售缩量，但是价格在稳步上升趋势，但是这个价格受个别楼盘影响是非常大的。

    大家在产品上面进行激烈竞争的阶段。另外一头就是做大，做大一个是因为地价的推高，一个是因为很多发展商想到跟小户型的产品错开竞争面，另外单价上升之后，很多普通购房人群被挤出城中区域，城中开发商根据市场需求选择做大，有的选择尖端人群，有的就是特别面做营销，这就是各所需，最后反映到市场上就是一头做大、一头做小。

    在主城出现精装趋势，大家都在产品上面下功夫，一个是很多项目立足做科技节能，另外很多项目都做精装这样提高项目的产品价值，使得消费者更愿意接受这个楼盘。所以说现在实际上在主城也出现了价格上面很多楼盘在整个主城范围之内，有的能卖到两万多，有的只卖一万多，产品的压力越来越大，这个趋势在未来可能也是比较明显的

    雅居乐副总经理卢颂鸣：南京城中走势稳定

    我们在广州、广东一些城市中心项目来说，的确会比在南京城中项目来说价格要卖的贵，而且销售的业绩、销售情况也是非常不错。雅居乐在南京放在广州大概是两万五到三万价格，像在珠江新城、天河这样的城市范围里，但是目前来说我们的售价是在一万三左右，有没有被低估不好说，但是的确我们会觉得从利润上面来说，南京利润不算高。作为以后的走势，城中应该是比较稳定。

    天正集团市场总监顾红艳：对城中物业价值有信心

    我们总是在大家传统认为的淡季，又加上高温酷暑、宏观调控有些人比较悲观的时候我们选择开盘，其实像城中这样的楼盘不用太担心，买我们这部分人群在满足基本功能之上，还有像对奢侈品一样，更多的体现的是身份、审美、尊贵感，在城中很多产品能够实现这部分人的需求，这部分人可能不是大众，就是金字塔里的那部分小众。

    城中物业比较明显的是：短板很少，从配套、卫生、保障、教育、就业机会、娱乐享受、文化氛围、历史沉淀包括山水城林的自然沉淀来说，比如郊区容积率控制的会好一些，但是如果有20个条件的话，城中优势条件可能有十八九条。

    同时大家认识城中物业价值后，对待产品态度上、投入来讲跟其他区域相比，我想在座的还是特别有信心的。比如他用了一些新产品、新技术、新材料，对这个产品改造升级换代上所做的贡献，最后因为他赋予的价值带来新的生活方式、新的圈层都有独特优势，因为他有他的价值在，而价格又没有这么高，就可能有点被低估。

    城中每一家产品非常多样。虽然有地段上的类似，但是产品各有千秋，也为我们多样化的需求提供了满足，比如无庶移步换景的中式园林。可能有现代简约的、有传统传承的。他到任何一个城市只有三四家品牌在竞争，而我们市场需求这么多，我们不能忽视的：作为长三角中心城市发展带来的动力，他源源不断地提供了这样的需求，他的城市动力在。

    中兆置业总经理赵晓华：为企业做事，也为城市做贡献

    作为开发商来讲，在城市做项目、搞开发，一方面是为企业做一些事，另一方面也是为城市做一些贡献，包括开发、创新。这两者之间是互动的，我觉得一个地段、一个区域，城南、城中、城北，不断创新、出新以后把整个区域形象带好，相应价值就得到了体现，这点城南开发商体会可能更多一些，因为城区改造更加频繁。

    杭州给我感觉是这两年，早几年跟南京还是比较接近的，这两年杭州走的比较快一点，我个人感觉是什么呢？他可能本身从政府层次来讲已经意识到这点，体现城中物业价值前提是要把城市品位打造好，就是我的定位是什么，是不是我给我的企业、投资商创造非常良好的环境，我觉得这是相辅相成的，我印象最深的是：西湖周边的改造，市政府是下大力气改造的，这是需要我们慢慢学习和体会的。

    这点我感觉就目前来讲南京目前的价值，我们感觉还是不错的，为什么呢？刚才说到广州，南京健康程度我感觉是比较良好的，因为从几个节点来讲，我觉得南京房地产市场整体来讲没有出现过大起大落现象，整体是比较良性的，也是拜托消费者刚性需求比较多一些，我们努力做产品也是为了回馈百姓和城市。

    网尚营销副总经理韩爱群：城中豪宅有钱人购买

    豪宅究竟什么人来买？就是有钱人来买。我自己有一个想法：豪宅实际上是为有钱人在盖的房子，但是也是为很多想拥有豪宅的人造了这么一个梦想，当你有经济条件的时候，住在城中，城中的生活配套、便利性、时间成本还是非常适合居住的。
 
    可能在城中客群里有自住的，也有投资的，也有真正从自己工作生活方便来考虑的几个因素。所以最初南京规划的时候为了城区的发展，首先是河西的开发，之后是江宁大幅度的开发。

    随着河西的开发，现在已经有大批人群入住，但是我们就河西来看，也许是他的价格因素，更多吸引的还是年轻族，包括可能在年轻人概念中没有地域的差异。经过这么多年发展、建设，河西现在非常热闹，周末去一下新城市广场，那儿的人气、氛围并不觉得比新街口会差，所以城市的建设、城市的发展需要时间。但是对城中这样的居住，我觉得应该是永不落幕的电影，始终有很多精彩上演，这需要在座各位开发商、老总做出更多精彩的产品。