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2008年房价跌了!
这并不出乎我的意料之外，2007年曾经写了几篇文章，已经对房价的下降有所预计。并在《冬天来了,开发商为何誓死不降价?》指出，4月份将会有一大批开发商顶不住资金压力而降价。
然而，2008年，房价跌幅如此之猛烈，范围如此大，还是有点出乎我的意料!可以说开发商措手不及！
房价还要跌多久？
这是一位朋友向我咨询时提出的问题。他很苦恼应该什么时候去买房？。看到很多楼盘打折促销有些心动，有的楼盘已经比去年最高点低了15－20％。买吧，担心继续下跌；不买吧！万一又涨上去了呢？而且现在地理位置好的房子比较少。如果错过了这个机会，也许以后只能到偏远的位置购买。
房价还要跌多久？这个问题所有的人都很关注。开发商天天研讨因为这事关他们的生死；政府很关心，因为房地产也许会将经济拖入衰退；而购房者更关心，因为他们想买在相对低点。
房价还要跌多久，首先得分析房价为什么会在2008年暴跌。
房价为啥要跌,从需求面分析无非有两方面原因:
第一，因为这一两年房价涨得太快了，把需求都消灭了。大部分城市的房价，都在涨了50％以上。许多城市房价经历了一年涨一倍的神话。一位深圳的朋友，两三年前200多万元买的豪宅，居然能够以一千多万元买出去。就是以房价低而著名的重庆，同等地段的房价也在2007年涨了30－50％。
对于买房自住的刚性需求来说，一年涨50％，让很多人都买不起了。对于买房投资的投机需求来说，价格太高没有升值空间了。
第二，房贷新政的实施对投资需求是毁灭性打击。我曾经写过一篇博文，题目是“房贷新政让需求降低了30％”。从实际情况看，房贷新政打击投机需求立杆见影。需求下降30％只是直接作用，间接作用无法估计。最关键之处是，房贷新政向房产投资者吹响了的撤退的集结号。投资需求急剧萎缩，2008年的下跌让投资需求几乎被消灭了。
第三，从资金面分析，2008年的宏观调控，银行对房地产贷款急剧萎缩，许多企业几乎贷不到款。房地产企业资金链全面紧张，让开发商不得不走上了降价甩卖的道路。买涨不买跌，少数开发商降价甩卖引起了购房者的观望心理。使房地产企业更加雪上加霜。从降价特点来看，许多企业降价特别狠，一次性15－20％，一步到位，回笼资金的意图非常迫切。
在需求下降的同时，从房屋供应量方面看，07年的火热形式，让开发商加大了开发力度。08年初房屋供应房源比较充足。
在这种情况下，需求大幅下降，供应充足，银行又在釜底抽薪。开发商只有两种选择，硬挺或者降价。在行业老大万科带头降价的情况下。许多房地产企业别无选择，只有选择降价。
房价还要跌多久？还得判断本次房价下降的性质是什么，是属于冲高回落，还是属于房地产拐点。
本人认为，此次房市下降，尚不属于房价拐点。而是房价冲高回落。房价太高，是因为中国房地产已经走上了香港式泡沫发展模式。宏观调控虽然已经见效，但只是治标不治本。畸形的房地产发展模式没有被打破。支持高房价的基本面没有根本扭转。所以我判断现阶段的房价下降只会是冲高回落，而不是拐点。
既然房价下跌属于冲高回落之后，那么就不会持久太久。
从需求量看，2008年3月之前，开发商大多采取硬挺的策略。销售量急剧萎缩。而在4月之后，许多开发商采取降价促销。使成交量明显上升。如果保持现在这种势头，估计到明年二季度，销售量可以恢复到正常水平。
从供应量看，供应过剩的局面正在改善，预计在2008年9月之后，供应会快速萎缩。这可以从三个方面来看:
第一，08年开发商资金链吃紧，必然导致推迟新开工面积，导致供应减少。
第二，这两年土地价格大幅上升。这会使开发商放缓开发速度。对于在07年高价拿地的开发商来说，开发得越快，亏损得越多，根本无法开发。对于前几年拿地，土地成本较低的开发商来说，如果降价卖，看起来利润不错。但赚的钱买同样一块土地都不够。他们也会降低开发速度；
第三，房地产成本大幅上升。钢材已经从3000多元一吨涨到了6000元以上。水泥从220无一吨涨到了350元一吨。建材涨价使房地产建造成本上升了30％左右。这使开发商不会轻易地市场低迷的情况下加快开发。
这三种原因会导致房屋供应量持续减少，这种效应在08年三季度会开始显现。
需求上升的同时供给萎缩，到明年5月，需求与供应可以基本平衡，供大于求的局面得到缓解。房价可以企稳回暖。
综上所述，本人估计2008年都将是房价的冰川期。只要银根紧缩不缓解，开发商降价大甩卖的压力就不会减轻。而房价谷底可能在今年8月或明年春节。房价企稳回暖估计要到明年5月左右了！
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