国家发改委近日公布6月份全国70个大中城市房屋销售价格，我省南京、无锡两城市住宅销售均价比5月份分别下降了0.3%和0.4%，而且南京已是连续2个月房价环比下降。但是来自这两个城市的权威数据却表明，房价并没有降。房价到底是涨是跌？如何看待当前楼市走向？连日来记者多方采访，希望借助专业视角厘清楼市真相。

　　局部降了，整体涨了

　　来自当地的权威数据表明，目前无锡住宅销售压力进一步加剧，至今年6月30日止，全市住宅类商品房累计供销比达到了1.33：1，为历史最高值。但尽管成交量全线下跌，成交均价却仍全线飘红，6月全市住宅成交均价达6586元/平方米，比5月每平方米上涨964元。另从今年上半年的数据看，无锡1-6月住宅成交均价6343元/平方米，同比上涨24.41%。

　　来自南京当地的权威数据同样表明，房价环比仍呈现上扬态势。官方成交均价显示，今年1－6月住宅成交均价比去年下半年上涨了511元/平方米。“尽管成交在下跌，但今年以来南京房价整体仍在逐月上涨，7月上半月也仍是这种情况，只不过涨幅没有2007年那样迅猛了。”南京中原地产市场发展研究中心经理张君说。

　　为何一个说涨、一个说降？无锡地产分析人士王新科认为，还是由于统计数据口径不尽相同。“国家发改委公布的数据应该是抽样统计，并包括了经济适用房和定销商品房，然后再取加权平均值。而以上数据是单纯的住宅商品房的成交价格。”

　　不过，记者从无锡房管部门了解到，就算是把经适房和定销房纳入统计，无锡6月住宅成交均价环比5月份依然是上涨的。

　　国家发改委统计的是销售价格，而各地数据均是成交均价，两者有何差别？王新科介绍，成交均价是以签定商品房买卖合同为主的价格，更能反映市场真实情况，毕竟销售报价是有“弹性”的。

　　王新科还指出，不能忽视整体上涨中的局部下跌现象。“今年二季度无锡高端住宅成交占据市场主导地位，全市万元以上住宅共成交578套，成交均价10848元/平方米，创历史最高值，由此拉升了整体住宅均价。但如果剔除高端物业的影响，实际上大多数楼盘的价格还是降了。”南京亦是，尽管整体房价在上涨，江北等局部区域房价实则有所下降。

　　江苏房市与南方一些城市不同

　　记者从深圳同行那里了解到，尽管房价在全国下跌最为厉害，但深圳真正跌价的也只是中低档楼盘，这些楼盘前期定价本来就是比照高档楼盘的价格制定的，完全超越了其应有的价值。同样，在南京出现下跌的江北房价，在过去的一年中几乎有1倍的上翻，本来就涨得“离谱”，降价属正常回落。

　　东南大学经济管理学院副院长、管理学博士李东教授分析说，包括南京、无锡等城市在内的中东部地区，房价前期有炒作、有泡沫，但相比南方一些城市，投机色彩还是有差别的，泡沫成分相对要小一点。

　　他认为，近期南京、无锡两地局部房价有所回落，这一方面是在挤泡沫，“市场里有投机的成分，泡沫总要挤一点”；另一方面，房市的走向与预期有很大关系，受南方城市房价下跌的影响，全国大中城市房价信息预期均受到影响，尽管这样的房价下跌可能只是某个层面的房源，但老百姓的心理都是“买涨不买落”。

　　房市总体仍保持较平稳运行态势

　　“不仅是消费者在观望，业内也在观望，开发商还在‘撑’着。”张君认为，当前阶段，房市运行依然比较平稳。“房价实际上并没有大的波动。”

　　记者从苏州也了解到，今年6月，全市尽管住宅成交量和成交面积同比分别有38.7%和47.2%的降幅，但住宅成交均价同比上涨了14.7%。从月度环比成交均价来看，该市住宅均价依然相当稳定，平江区、相城区和高新区甚至有小幅上扬。专业人士认为，短时间内，苏州房价仍会在这种平衡中维持原状。

　　从基本面看，江苏其他一些省辖市，同样也呈现出成交量下降、价格小幅上扬的情况。

　　“房价出现小幅波动是正常的，我认为，至少目前华东和中部地区房市，依然保持了比较平稳的发展态势。”李东说，“应当看到，当前经济增速虽有可能放缓，但渐趋稳定，这将成为未来房市发展的基本支撑。”

　　还本回原，房价还是供求关系问题

　　当前对于房价涨与跌、楼市该不该救的争论不绝于耳，在这些争论中，大多会把房价与银行体系风险等问题“捆绑”到一起，甚至有人提出房价下跌会引起房奴断供。但专家指出，尽管目前判断楼市走向是个很复杂的问题，但房价本质上依然还是供求关系的反映。

　　“房价还没有跌到那种程度，我们行还没专题研究过这方面的危机问题。”谈到南京贷款购房人因房价下跌而“断供”的消息报道，中行江苏分行一位高层昨天对记者表示。记者随后联系到建行南京大厂支行行长蔡四勇，这家银行有众多江北购房客户，而江北房价已经下跌。蔡行长明确表示，尚未发现“断供”现象。“南京房价波动并不大，江北房价是跌了点，但也有限，断供在南京肯定只是极个别现象。”

　　据了解，无锡也没有出现“断供”现象。王新科说，按照目前的首付标准，如果“断供”的话，至少降价幅度要达到30%以上。“无锡除了有一个楼盘曾传闻降价达每平方米3000元之外，其他楼盘都没有这个降幅，而且这个降价消息也只是传闻，并没有体现在成交上。”

　　金融界人士称，没有房价大幅度下跌，就不会有真正的“断供”问题，并不能把一些恶意的违约行为看作是全国普遍现象。

　　李东分析说，当前影响房价的因素越来越复杂，“仅以供方来讲，房地产是资金密集型企业，目前国内资金链越来越与国际接轨，不再像是5年前、10年前，只要单纯地关注央行政策就可以了。但是，还本回原的话，房价还是供求关系的问题。”

　　他表示，住宅作为一种产品，价格走势有一个基本面，并在这个基本面上下浮动。基本面是由供求决定的，比如涨幅回落，但绝对价格仍保持增长，都与供求相符。 (汪晓霞)