从去年的“疯狂竞价”，到如今的“出手谨慎”，南京土地市场可用一个字来形容：冷。

    据统计，今年1到6月份，南京共有31幅地块公出让，其中底价成交24幅，流标3幅，仅有4幅地块溢价成交。和去年同期60幅地块出让，地王频出的火热景象相比，今年南京土地市场大大降温，国土部门推地的速度也明显放缓。

    整体来看，2008年上半年的土地市场，也呈现出几大特点。

    关键词一：“流标”

    流标，在今年的土地市场不是个新鲜词。2008年南京第一场土地出让会上，之前频受关注的铁心桥地块流标，让人大跌眼镜，似乎就已经定下了今年土地市场的主基调。6月25日，河西南部底价17亿多的“巨无霸”地块因无人报名而流标，则把上半年土地市场的冷清推向了极致。

    开发商的谨慎出手在业内人士看来多多少少与“资金”有关。“开发商对后市没信心，资金不充裕，融资难度也比以前大了。”网尚房地产研究机构的研究员分析。

    关键词二：“跌价”

    多个区域地价下跌，成为上半年土地市场的一大特点，典型的区域是河西、仙林、江宁和尧化门。

    以仙林为例，2007年12月6日，该区域4幅地块遭遇招商地产、仙林地产、栖霞建设、荣盛置业等大牌企业激烈争夺，其中三幅的楼面价均高达5500元/平方米以上。2008年6月10日，香港恒基地产进军仙林，以3888元/平方米的土地成本，将一幅住宅用地轻松收入囊中，拣了便宜。

    地价下跌，让在高价时期拿地的开发商压力倍增。曾以4000多元/平方米的高楼面出让的江宁两地块，就因开发商未及时缴纳土地出让金而被国土部门收回。

    关键词三：“吐地”

    因没有按时缴纳土地出让金，南京某开发商，近日不得不放弃了去年11月在江宁拿下的两幅天价地块，并被国土部门没收了一定的定金。事件背后，是开发商囊中羞涩的无奈。

    银根的紧缩、房市的低迷，让一些中小开发商面临前所未有的资金压力。为了避免被活活“撑死”，有些企业只能转让手中的地。同时，一些有拿地打算的大开发商，盯紧了私下“吐”出的地块，“大鱼吃小鱼”的现象频繁出现。锋尚、恒大等企业，都通过非招拍挂的方式，获得了新的储备地块。

    关键词四：“抄底”

    境外资金、业外企业纷纷抄“底”进宁，成为一种新趋势。6月10日，香港恒基地产和韩国SK集团旗下企业同时出现在土地出让现场，各自竞得在南京的首幅住宅开发用地。此前，常州一家汽配企业也以底价拿下了麒麟门一地块，抄“底”进入江宁市场。

    金地集团上海公司南京分公司营销总监昌菖认为，目前的市场环境，对资金充裕的开发商来说是很好的进入机会，土地市场上投资公司的身影可能将越来越多。

    下半年500多万平方米土地待嫁

    ●31幅地块出让,24幅底价成交,3幅流标

    ●转地、退地现象出现

    ●四大区域地价大幅回落

    楼市转冷，土地拍卖一掷千金的场面再也难觅踪影，很多地块无奈流标。

    上半年，南京土地市场趋冷，下半年会不会有所回暖成为一大悬念。根据国土部门公布的数据统计，我市上半年已出让的地块面积约为313公顷（1公顷等于1万平方米），按2008年土地供应计划，下半年南京还将有500公顷土地推向市场。

    下半年供应量超过上半年

    根据《南京市2008年度经营性用地供应计划》，我市市区今年经营性用地计划供应量为850公顷，包括700公顷居住用地，中低价商品房用地、城中村改造拆迁安置房用地、产权调换房用地等保障性住宅项目用地也包含在内。

    其中，江南八区和新三区的住宅供地计划分别为330公顷和370公顷。具体供应计划为：白下区30公顷，玄武区40公顷，鼓楼区10公顷，下关区10公顷，建邺区和栖霞区各80公顷，秦淮区和雨花台区各40公顷；江宁区170公顷，浦口区120公顷，六合区80公顷。

    记者从南京国土部门获悉，上半年我市共挂牌19幅地块，17幅已公开出让，加上去年年底挂牌今年才出让的部分地块，今年我市在土地出让会上公开推出的地块数量为31幅，总用地面积约为313公顷，不到年度出让计划的一半。照此推算，下半年还有约537公顷的地块出让。

    市国土局相关人士表示，土地出让是按年度供应计划，结合市场实际情况，科学、合理、有序地进行，年度实际成交量和年初供应的计划一般出入不大。从上半年出让情况看，江宁、六合推出的地块总量较多，浦口、仙林、河西也有一定的出让量，秦淮区、玄武区、雨花台区几乎还没有地块推出，供应计划将集中在下半年完成。

    高价地块集中挂牌“救市”

    从以4882元/平方米楼面价成交的梦都大街地块，到11亿底价挂牌的城南颜料坊地块，再到以7286元/平方米楼面价引人关注的城北红山地块，近期南京土地市场明显出现一个新趋势：“身价”不菲的“黄金地块”集中挂牌。

    业内人士指出，此举体现了政府部门“救市”的意图。毕竟，位置好、环境好、面积适中的“好地”，对长线发展的房地产企业来说，还是有吸引力的。一方面，持续低迷的南京土地市场需要推出综合条件优越的地块“支撑”大局。另一方面，地价是房价成本的重要组成部分，地价成本高，再算上建安成本、管理成本、税费等，开发商必须把楼盘卖到一个比较高的价格，才能保证合理利润。因此，高价地的出让，多少会对两三年后的房价水平有所支撑，担当“救市”角色。

    不过，高价地挂牌后，市场反映似乎有欠理想。河西梦都大街地块出让前被普遍认为将有多家企业争抢，但最终仅有五矿地产一家企业报名。颜料坊地块延长了挂牌时间，被猜测是由于尚无开发商报名。红山地块7286元/平方米的高楼面价（每平方米的土地成本），也受到一些业内人士的质疑。种种迹象表明，下半年土地挂牌出让，正遭遇来自开发商资金和开发信心的双重考验。

    下半年有500多万平方米土地待嫁，南京土地市场能否成功突围？一切显得任重而道远，有待市场检验。

    ▲今年经营性用地计划供应量为850平方米，上半年成交313万平方米

    ▲“身价”不菲的“黄金地块”集中挂牌疑为“救市”之举。

    ▲业内人士指出，下半年土地市场能否成功突围，取决于开发商资金状况和市场信心。

    [展望]

    地市能否回暖

    取决于楼市走势

    下半年南京土地市场是否会有起色？专业人士普遍认为，只有商品房交易量、房价出现明显的回升，土地市场才能跟着回暖。

    南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，土地市场能否升温，主要取决于楼市能否回暖。因为开发商拿地，是用市场比较的办法预期这块土地的房子价格是多少，得出能承受的土地价格，对房价的预期决定了地价。房价止跌回升，开发商才会恢复拿地的信心。

    省国土资源厅副厅长吴震强也曾表示，房价和地价有关系，地价也会受到房价的影响。开发商作为理性的投资者，以经济利益最大化为最终目的。当其预期未来商品住宅求大于供，房价将会持续上扬时，获取经济利益的冲动会促使其愿意出较高的价格获得住宅用地使用权；反之，当其预期未来商品住宅会下跌或停止上扬时，出于控制风险的考虑，其竞购住宅用地使用权的热情就会下降。