■“刚性需求依然存在，就像堰塞湖一样，力量还在不断地积聚。”
■“需求并没有消失，该买的房还得买，只是购房热情暂时减退了。”
■“当大多数人还在犹豫的时候，可能就是进入的好时机。”
365独家策划：走在楼市的十字路口
对于南京楼市来说，这是一个四面楚歌的夏天：降价之声不绝于耳，土地流拍接二连三，销售速度明显减缓。观望的情绪在市场上弥漫，买涨不买跌的心理一时间主宰了楼市的命运。大家再也不像买萝卜白菜一样抢购房子，即使是楼盘使出百般招数争相邀宠，消费者依然不为所动，不少购房需求似乎在这个炎热的夏天里瞬间蒸发。
这究竟是怎么一回事？为什么大家都不想买房了？是人们的购房需求都得到了满足了吗，还是因为目前市场扑朔迷离的局面让购房者雾里看花，难下决断？这种观望的局面将持续多久？购房者究竟该选择暂时离场还是迅速抄底？本报记者进行了深入采访，希望能够帮助购房者找到问题的答案。
是谁在观望
“需求大致下降了30%左右，去掉20%的投资和投机需求，还有10%左右的刚性需求在持币观望。”
今年上半年南京楼市的人气不能与去年相提并论，购房者不再急着下手，对此多数开发商都有切身体会。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌感叹，这场全国性的集体观望已经持续大半年之久，其时间周期之长是房地产行业十年来从未有过的。
究竟是哪些购房者在观望呢？南京市房产管理局的一位权威人士表示，“今年1-5月楼市需求大概降了30%左右，去掉大约20%的投资和投机需求，还有10%左右的刚性需求在持币观望。”
投资和投机需求的下降首当其冲。此前随着南京房价的连续攀升，“买到就是赚到”成了普遍现象，使得很多投资客和投机者竞相投入楼市。但是在空前的调控“猛药”治理之下，尤其是连续加息和二次置业首期门槛的提高之后，投资成本提高，投资和投机需求急遽缩减。同时，还有相当一部分资金在股市上套牢了，这也使得想抄底的投资者和投机者心有余而力不足。不过，这部分需求的减少正是宏控调控的目的所在。
一部分有刚性需求的购房者也在持币观望。局部区域、个别楼盘的“降价”使得购房者心慌慌的，“越跌反而越不敢买”，不知道“底”在哪儿。很多购房者担心下手后房价会再次下跌，因此犹豫不决，纷纷加入了观望者的行列。
需求在“潜水”
“观望说明什么呢？不是说市场需求忽然消失了，大家的支付能力消失了。买房子的钱还在手里面，要买的房子还会买，只不过这种购买的热情暂时减退了。”
小陶正是一位一直处在观望之中的购房者。今年春天他看上了江北的一家楼盘，隔了一个礼拜再去看时，单价竟然降了500多元。“好悬啊，差点就在房价的最高点买了房。”小陶心有余悸。女朋友却很高兴，这下省了四、五万呢！“但是如果继续降价呢，还是再等等吧”，小陶反而犹豫了。果然没过两个月，同一套房子已经比最初便宜了1000多元／平方米，目前的价格对于小陶这样的年轻人来说是极具诱惑力的。究竟买还是不买？这个问题让小陶忐忑不安，辗转难眠。
不买的话担心房价大反弹，错失良机，买了吧又怕房价尚未见底，还会继续降。今年上半年的南京楼市，和小陶有相同心理挣扎的购房者还不在少数。
买房人的心态直接影响到楼盘的销售。城南有个品牌楼盘推出的500多套房子在开盘当月卖掉了一半以上，但之后开始出现滑坡，成交不到50套。该楼盘的负责人了解之后发现，有些客户本来是准备买房的，但是他们身边的人都在说；“这个时候还买房？”这些客户感到非常困惑，不停地问开发商何时降价。但事实上该楼盘根本就没有降价的可能性。
专家指出，这些购房者的需求暂时没有转化成直接的购买行为，但是它并没有消失，只是在“潜水”。如果楼市的走势明朗化了，这些需求一定会浮出水面，继续释放。专家分析，南京楼市的刚性需求非常旺盛，每年大概有15.4万左右的外来人口要进南京，今年奥运年要结婚的年轻人至少有5万对，需要大量的婚房，再加上拆迁和改善性需求，今年南京对商品住宅的需求至少在800万平方米左右。
“刚性需求依然存在，就像堰塞湖一样，这个力量在不断地积聚。”金地集团南京公司副总经理陈卿打了个非常形象的比喻。
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