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南京“我爱我家”市场研究中心昨天发布的统计资料显示，今年1-6月南京市二手房交易总量约为19971套，与去年同期相比回落17%。交易均价依旧保持上涨的趋势，全市成交均价为7182元/平方米，去年同期均价为5346元/平方米，同比增幅为32.5%。
上半年：购房者多选高价区域
“没想到今年房子不好卖还涨了快两千元钱。”市民林小姐看到最新的统计数据吓了一跳，她说：“上半年关于二手房的信息都是降价卖，怎么还会出现这么大的涨幅呢？”
“我爱我家”相关人士表示，上半年主城八区的交易比重占总成交量的57%，郊区交易比重占43%。从南京市各行政区的交易量排名来看，江南八区交易最活跃的区域为鼓楼、白下、玄武，郊区交易活跃的区域主要集中在江宁、江北。
“白下、玄武、鼓楼这几个地方由于配套成熟，有些又是学区房，房源少而抢手，一直是房价上涨的热点区域。江宁区的二手房房源较新，地铁优势逐渐明显，也是市民购房的重点区域，因此房价也上升较快。”“我爱我家”分析人士表示，上半年二手房市场交易均价虽仍处于高位，不过已呈现出整体涨幅速度缓慢下调的走势。
有关人士表示，短期来看，南京二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的势头下，其交易价格将会控制在合理范围之内。
“老小房”价格跳水
某中介公司在光华门附近有一套1990年前所建的60平方米以下房源，房主降价5万元以后仍然卖不掉。
“目前光华门一带的次新房均价在每平方米1.2万元，凯悦天琴、枫丹白露等楼盘都在这个价位。”一位中介告诉记者：“这个48平方米的小两房当然卖不到这个价格。但去年时，这种房子起码能开到9000元一平方米。这样算下来，总价就是43.2万元，但现在房主只挂出了38.4万的总价。即便如此，房子挂了近半个月还是无人问津。”
顺驰不动产首席分析师温晓卿说：“南湖地区去年的成交均价在8900元以上/平方米，而今不少‘老小房’的成交价格每平方米还不到8000元。秦虹小区的次新房成交价在8000元/平方米，而‘老小房’每平方米7400元都不到。”
温晓卿分析认为，这与目前购买二手房的主力人群以自住为主不无关系，“最近购房需求转为自住的明显增多，在我们这儿达到了52%。而买房自住的人对小区环境，物管等方面的要求比较高，这样当然会淘汰没有小区、没有物管的‘老小房’。”
下半年：热点区域房价仍将小涨
“今年的市场成交价格走势已然表现出疲软势头，6月份出现成交均价小幅下滑的迹象。另一方面，新房促销打折愈演愈烈也开始波及二手房交易市场，迫使二手房业主报价的相应调整，由此在一定程度上抑制了二手房市场整体交易均价的上扬。”不过业内人士表示，基于二手房的现房、区域优势以及轨道交通等“加分”因素，未来一段时期内二手房市场尤其是热点区域内的二手房市场成交均价将继续保持小幅涨势。
获利难度加大
2008年上半年由于紧缩的货币政策，使得股市大幅跳水，楼市成交低迷，各种投资获利空间均受到抑制。
现在投资二手房投资获取收益主要有两种方式：一是出租；二是用于出售。业内人士表示：“08年的二手房市场客户量明显下降，市场房源数量激增，房价的上涨也正在趋缓。由此使得市场中的部分投资客低价套现，交易中出现了较大的议价空间。此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款的压力。虽然租金持续上涨，但仍难敌房贷和CPI的高企。由此可见楼市的获利能力受到了明显的抑制。”
租房者不断增多
“今年5、6月份与07年同期相比，房源减少了12.6%，客源增加了131.3%，成交量增加了115.2%。”“我爱我家”市场研究中心相关专家分析，客源的增幅远远大于房源的增幅，说明一方面南京外来人口增速不减，另一方面，由于房市预期不确定性，使更多的人选择租房，供求比为1.17:1,随着供求关系的变化，老城区普通民宅租金价格可能上涨。
根据我爱我家统计数据显示，07年江南八区普通租赁租金普涨10%—15%，但高端租赁市场租赁价格却在持续下降。
进入7月份以后，大量的毕业生人群将陆续进入社会就业，9月的求学效应也同时会带来大量的求租需求。这些都将令南京的住宅租赁市场进入到又一个旺季。尤其是房市的持续不明朗，使得一部分人暂时放弃购房计划，转向租赁市场。另外随着保障性住房机制细则的出台，下半年将加大经济适用房和廉租房令部分购房者充满了心理预期，使得这些消费者将会转向租赁市场过渡。
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