2、2008年下半年南京二手房买卖市场状况展望

    从2008年前半年南京二手房市场的整体发展走势我们可以清晰的感受到浓重的观望气氛，政府一系列的调控政策，股市低迷，以及对后市走向的不明朗，使得今年二手房买卖市场买卖双方出现了巨大的心里差距，买家看跌，卖家看涨，双方各有各的道理，因此缩量上涨是今年上半年二手房市场的主要特征。再加上第二季度，部分开发商采取促销打折等方式使得买家加重了房价下跌的心理预期，市场交易总量同、环比均出现了明显的下挫局面。我爱我家市场研究中心认为：鉴于目前买卖双方的持续观望，以及国家宏观调控政策带来的影响，将直接导致今年二手房成交量的下滑。但是由于目前市场上有刚性需求在做强力的支撑，一旦市场走向明朗，政策有所松动，成交量将迅速回暖。

    2.2 08年下半年南京二手房价格在合理空间震荡

    对比去年二手房市场的交易价格来看，今年的市场成交价格走势已然表现出疲软势头。成交低迷，大大削弱了业主前期过高的心理预期，买卖双方的议价空间得以进一步扩大，并在6月份出现成交均价小幅下滑的迹象；另一方面，一手楼盘促销打折势头的愈演愈烈也开始波及到二手房交易市场，两者间交易价格的收缩也迫使二手房业主报价的相应调整，由此在一顶程度上抑制了二手房市场整体交易均价的上扬情势。不过，基于二手房的现房、区域优势以及轨道交通等的“加分”因素，未来一段时期内二手房市场尤其是热点区域内的二手房市场成交均价将继续保持小幅涨势，但总体交易水平依旧维持在合理空间震荡。

    2.3随着保障性住房细则的出台，二手房购买客群面临分流

    今年，南京市将新开工经适房300万平方米，竣工面积达200万平方米，随着保障性住房细则的出台，经适房和廉租房的发放，将会分流部分二手房客群，特别是其较低的交易价格将对40-60万左右的二手房交易形成冲击。我爱我家市场研究中心认为，保障性住房政策的落实将合理优化住房结构，解决部分低收入及困难家庭的住房问题，是商品房供给的有效补充，它的出现将令二手房购买客群尤其是60万以下中低总价置业群体分流现象产生。不过，鉴于目前经济适用房选址都相对偏远，配套设施也不够完善，在房屋本身及配套方面无法与多数二手房相比；另一方面相关政策之下经济适用房数量较少，对购买人群的条件约束也比较多，因此，未来几年之内对整体二手房市场的影响将较为有限。

    2.4 紧缩性货币政策松动概率不大

    08年中国的宏观经济处在本币升值以及高通胀的压力之下。为了控制流动性过剩导致的经济过热，今年宏观经济的主基调就是紧缩的货币政策。在美国经济衰退、全球性通胀、粮食供应不足、原油价格高升的背景下，2008年的中国又接连承受了南方暴雪以及汶川地震。这就使得央行更加坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性也变得微乎其微。虽然央行五次提高存款准备金令上半年出口、投资、信贷等宏观经济指标出现了回落的态势，但是外汇储备的持续增加、灾后重建投资、人民币升值吸引的热钱带来的流动性过剩依旧成为央行要重点解决的宏观经济问题。因此而言，全年防止货币信贷过快增长、促进物价稳定的总目标不会改变，货币紧缩很难改观，房地产市场的资金链也将受到更大的考验。

    2.5 公积金暖市渐成下半年贷款产品主力之一

    在6次加息、二套房贷政策以及从去年年底延续至今的紧缩性货币政策的夹击之下，今年的房地产市场比之去年可谓大相径庭。与整体宏观环境趋同，各家银行均采取偏紧贷款政策，转按揭类房贷产品销声匿迹，银行信贷把关日趋森严，导致本就资金紧缺的房地产市场雪上加霜。但随着政府相关部门接连推出的公积金政策出台，公积金贷款业务的办理流程有了“质”的飞跃。不但简化了公积金贷款的业务流程，此外还将全市的公积金缴存比例统一至12%。此举不仅扩大了其的受益人群，变相放宽了贷款的渠道，为解决市场的资金问题提供了帮助，同时也在一定程度上扶持了自住购房的需求。我爱我家市场研究中心推断，下半年的房贷市场中，公积金贷款业务的上升势头将不容小觑，伴随着其政策的进一步完善和调整，其将发展成楼市房贷业务中的又一主力产品。

    2.6股市、楼市收益趋冷，获利难度大

    2008年上半年由于紧缩的货币政策，使得股市大幅跳水，基金净值萎缩，楼市成交低迷，黄金阶段性回落，各种投资获利空间均受到抑制。面对全球性的经济衰退以及高涨的CPI，无论是股市还是楼市在下半年的投资市场中均很难获得很好的获利表现。股市方面，在经历了去年10月沪指的6124点之后，中国股市一路下滑。各股几乎均遭腰斩，大盘目前点位仅3300余点，市场缺乏亮点，再加上大小非解禁、银根趋紧、以及后奥运经济的不确定性，投资获利能力大打折扣；楼市方面，投资二手房投资获取收益主要有两种方式：一是出租；二是用于出售。在拐点论和观望情绪的影响下，08年的二手房市场客户量明显下降，市场房源数量激增，房价的上涨也正在趋缓。由此使得市场中的部分投资客低价套现，交易中出现了较大的议价空间，高价出售的难度大大增加。此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，虽然租赁市场的租金持续上涨，但是租金的涨幅依旧难敌房贷和CPI的高企。可见楼市的获利能力同样受到了明显的抑制。