1、2008年上半年南京二手房买卖市场状况回顾
1.1 2008年上半年南京二手房买卖市场整体状况
根据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，08年1月---08年6月南京市二手房交易总量约为19971套，与去年同期相比向下回落17%。交易均价依旧保持上涨的趋势，全市成交均价为7182元/平方米，与去年同期的交易均价5346元/平方米相比，上涨了1836元/平方米，同比去年增幅为32.5%%。
由于受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，今年上半年的南京二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。总体成交量并不如去年同期水平。我爱我家认为，之所以造成今年上半年市场的疲软走势主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关。目前市场上的拐点论以及观望情绪基本都是基于这一原因。再加上去年二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金的不断上调，进一步造成了银根的紧缩，间接地抑制了购房人群数量的增多。此外，处于“百日巨变”危机中的开发商因恐惧资金链断裂，进而疯狂打折促销；奥运后地产价格的走向依旧并不明朗，这些因素都在很大程度上动摇着二手房市场中的购买者意愿，部分购房者也受限于此选择观望，影响了市场的整体交易状况。
1.2 2008年上半年南京二手房买卖市场成交价格变化
2008年上半年南京二手房交易均价为7182元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为32.5%。价格涨幅明显。
我爱我家市场研究中心指出：尽管上半年南京二手房市场的交易均价仍旧处于高位，但其整体涨幅速度已经开始呈现缓慢下调的良好走势。一方面，拐点论的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市；从目前的形势来看，银监会坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划。部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，南京二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的发展势头之下，其交易价格将会控制在合理范围之内。
1．3 2008年上半年南京二手房买卖市场不同区域交易量变化
据我爱我家统计数据显示：上半年城八区的交易比重占总成交量的57%，郊区交易比重占43%。从南京市各行政区的交易量排名来看，江南八区交易最活跃的区域为鼓楼、白下、玄武，其交易比重分别占总交易量的12%、9%、8%。郊区交易活跃的区域主要为江宁、江北。
我爱我家市场研究中心认为：相对于远郊区县而言，江南八区凭借其无可匹敌的地理位置优势以及完善的社区配套设施等特点，吸引了众多消费者关注的目光。流动频繁的人群以及大量的房源供给等因素使其一直处于二手房市场的交易主导地位。但不容小觑的是，随着未来南京各区域城市功能的相应调整，远郊区县将发挥其越来越重要的作用。
1．4 2008年上半年南京二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化
从我爱我家1-6月的成交面积及居室数据可以看出：消费者最关注的交易面积集中在90平米以下的房源，其交易比重占到总交易量的67.7%；其中面积在60平米以下的二手房源，其交易比重达到33.2%，面积在60-90平米之间的二手房交易占比达34.5%。而90平米以上的中大户型二手房交易占比为32.2%。
从居室交易数据来看，消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减，其牢牢控制着二手房市场的主力位置，其中60-90平米房源始终深受购房群体的青睐，我爱我家认为：由于房价高企、经济实力有限，已经占据市场主体地位的年轻购房者往往出于经济、实用角度考虑，往往选择一居、二居的中小户型作为他们置业的首选，但不容忽视的是其中二手房的大户型房正呈异军突起之势，成为楼市的一匹“黑马”。
1．5 2008年上半年南京二手房买卖市场交易价格比重变化
从我爱我家2008年上半年的成交价格数据统计可以看出：交易价格在40万元以下的二手房成交占比从08.1月份的16.8%上涨到年中6月份的17.2%；同时，40-60万元区间所占比重从08.1月份的37.6%小跌到年中6月份的35.1%；与之相比，60-80万元区间所占比重从08.1月份的21.7%下降到年中6份的15.67%；同时80万以上的二手房成交占比从08.1月份的24%上涨到年中6月份的32.1%。市场的主流购房交易价位依然集中在60万元以下的中小户型房源.
我爱我家市场研究中心认为：随着住宅二级市场的进一步发展，买房置业已不再是一个终极消费目标，再加之近几年购房人群结构的年轻化趋势日益显现，首次置业者选择总价较低小户型房源的可能性将会不断增加，在梯级消费观念不断强化的发展趋势之下，越来越多的消费者开始根据自身条件，从房屋的性价比、地理位置以及配套设施等方面出发，选择最适合自己的栖息之所。而二手房大户型以抗跌性强、房源稀缺等特征成为楼市疲软期最具潜力的房源类型。伴随着消费者消费观念的日臻成熟，二手房市场必将走上更加健康、理性的发展之路。
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