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转租方和承租方在一家名为南京叁陆伍网络科技有限公司（以下简称叁陆伍公司）的介绍下，签订了一纸定金合同。正当三方约定的签正式合同日期临近时，承租方突然提出质疑：因转租方一直未能提供原房东同意的证明，便拒签合同和支付费用。
于是，叁陆伍公司一指诉状将承租方诉至玄武区人民法院，向其索要2.3万元佣金。
事起：承租方拒签转租合同
今年2月，南京正和电子有限公司（以下简称正和电子）负责人李先生想租一处办公用房。他通过叁陆伍公司在网上发布的信息，获悉该公司代理的一桩租赁业务，条件正合要求。
3月3日，叁陆伍公司将该处办公房的转租方张强（化名）、承租方李先生派出的员工召集到一起，三方签订了由该公司出具的一份格式合同“房屋租赁定金协议”，约定租赁双方于3月11日签订正式合同，包括3年承租期间和2.3万元的月租金和押金等。协议中还特别规定：无论租赁双方哪方违反本协议，均要赔偿居间方——叁陆伍公司应得的全部佣金。其间，叁陆伍公司为正和电子垫付5000元定金。
3月11日，正和电子没有派人去和转租方张强签正式租赁合同，并拒付2.3万元佣金。随后，叁陆伍公司将正和电子告至玄武法院。
质疑：转租方有无授权？
庭上，正和电子的负责人李先生对拒签的理由解释说，他当时仅派了一名员工去谈定金合同，所以签协议时，对于以转租方身份出现的张强是否有原房东的授权委托并未进行审核。签了协议后，他才知道当时张强并没有出示授权委托书。“月租金2.3万元，再加押金，一次要交16万余元，我怎么相信他呢？”李先生说，所以他要求对方出具该材料，但一直没有得到答复。
然而，叁陆伍公司的代理律师——江苏苏商律师事务所的姬传生律师说，在原先约定的签约至日3月11日到来之前，李先生所在公司的另一名负责人承认，公司已经另行觅到一处办公房，他们宁愿支付违约金……有电话录音为证。
就张强是否有权转租的问题，姬传生律师说，在此次纠纷发生后，张强已将房产租出，用行为证明了其有权转租房屋。“并且，我们原打算在3月11日签约时请原房东到场的，但李先生没有来……”
法庭上，被告李先生曾一度要求原告叁陆伍公司出具授权委托书来证明转租方张强有权转租，但对方未能提供。李先生又提出定金协议是格式合同，对其不公等，法官未予采信。
结果：法院判居间服务完成
6月19日，基于原被告双方未能和解，玄武区法院一审认为，正和电子和叁陆伍公司和张强签订的房屋租赁定金协议对租金、租赁期限、付款方式、违约责任及居间佣金等作了约定，为当事人按诚实信用的原则继续磋商、达成正式的房屋租赁合同奠定了基础。
双方最后未能签订正式租赁合同的原因，系被告李先生无正当理由拒绝继续磋商及签约，已属违约。据此判李先生支付违约金2.3万元（即双方之前协议中约定的佣金数额），并承担本案诉讼费。
判决后，李先生上诉。同时，此案也引发了多名律师的争议。
讨论
质疑方：江苏焯燃律师事务所 曹明律师
“居间方未完成居间服务”
该定金协议在承租方与转租方应当是一个初步意向，作为居间一方想要根据该协议来收取佣金，就必须促成双方达成正式的租赁合同，否则应视为未完成居间服务。我认为，本案中的原告尚未完成其居间服务。
现实中，这种居间合同是房屋中介机构拟定的有利自己的格式合同，因为它往往会在上面约定：只要三方在居间协议上签字，就认定此行为已经完成了它的居间服务，可以收取佣金。
在实际操作中，作为委托方应将居间方的居间行为约定更具体，比如约定签订正式合同、办理相关手续之后方可收取佣金，以避免发生类似纠纷。
支持方：江苏维世德律师事务所 徐金波律师
“被告预期违约”
第一，我认为李先生在3月11日签约之前就以实际行动违约，另觅他处签下租赁合同，这在法律术语上叫做“预期违约”，所以应该承担违约责任。
换句话来说，因为李先生的预期违约，所以现在转租方即使提供了原房东的同意转租的证明，合同也无法继续履行。
第二，李先生和转租方将要签订的租赁合同为效力待定合同，如经原房东追认，即可生效，并不是自始无效的合同。虽然李先生称其有资金风险的担忧，但其并未提出要求继续履行合同。
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