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    “震中区”真相：出来“疯”总是要还的

    “没觉得房价跌多少，起码我看上的房子就没感觉在跌。”从北京到广州，从2月到6月，记者听到了不下百次类似的抱怨。传说与现实的落差总让人有些错愕。珠三角地区是所谓的本轮房价震荡的“震源”，我们不妨来看这个故事的本来面目。

    本轮房价下调最为明显的区域源自珠三角。2007年上半年，深圳房价一马当先，连续数月蝉联全国房价增幅之最，其最高纪录是：在一个月内全市均价上涨了20%。同样地，在楼价下调时期，深圳速度也是令人瞩目。短短几个月间，深圳楼价由最高峰时均价每平方米1.7万元下调到波谷的每平方米1.1万元。与深圳唇齿相依的周边城市也与龙头共舞，珠三角的东莞、惠州等依赖深圳投资客的城市房价也出现了普遍的下调。同样情况在全国各大城市都有不同程度的显现，从公开数据基本可以得出这样的结论：前期涨幅越高的城市，回调的压力也就越大。

    深圳楼价的疯狂上涨由供不应求开始。根据中原地产的统计，2007年前4个月，深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距几乎是前所未有的，之前的纪录出现在2006年，深圳住宅的供需比是0.96∶1。

    与此同时，广州也出现了类似的情况。最高峰时，广州中心城区基本是1套房3个购房者在抢购。这时候的房地产商无比幸福，基本是稳坐钓鱼台，漫天开价。除了珠三角的城市，北京、天津甚至一些二线城市也有相似情况。

    难道中国的房屋供应量就如此缺乏吗？

    情形其实类似于现在高企的油价，美国归因于石油供不应求，提刀威逼石油输出国增加供应。待到沙特等国增加石油产出，油价依然坚挺甚至步步高升。其实正是大量的石油投资者、投机者的存在，使供需问题变成一道很复杂的函数题。

    2005年东莞住宅销售面积不到300万平方米，2006年则刚刚超过350万平方米。业内人士估计，2007年东莞的总体住宅供应接近500万平方米，如果按政治经济学的理论判断，去年东莞的房地产供应绝对是供大于求。

    然而实际情况却并非如此简单，特别是在2007年6月前后，在深圳房价高企的影响下，大量的深圳投资客“扎堆”东莞，不少楼盘甚至出现了“脱销”的情况。同样由于市场行情看好，消费者的购买力得到充分释放，不少本地的资金也开始活跃于东莞市场。因此，去年上半年，楼市成交量和价格表现出双高的特点。代理机构数据显示，上半年东莞全市商品住宅网上签约共25299套，以平均一套100平方米计算（实际情况远高于此数，东莞商品房普遍以大户型为主），半年成交已超过250万平方米。从价格来看，全市商品房单价由4000多元向6000元大关迈进。

    可以说，去年珠三角乃至全国的房价疯涨，源自于投资型购房的急剧增加。“不是一天一个价，而是一小时涨一个价。”地产中介陈明宣用这种极端的说法来形容疯狂时期的深圳房价。当房子成为稀缺资源，炒卖空间就开始增大，炒家又将本已稀缺的资源变得更加“珍贵”。2007年的深圳，房地产行业的各个环节都出现了炒卖的风头。开始是处于新房销售环节，除了地产商直接提价外，楼盘的销售人员也是当中的“抬轿手”，然后是二手中介，最后是大量的房地产投资客。

    三人成虎，同样的故事在全国各大城市轮番上演，或者筹备上演。于是在各大中城市，“地王”频频出现，地产商以及土地所有者（主要是各地方政府）热情高涨、信心空前。

    平心而论，那一轮房价上涨也并非空中楼阁，房地产本身就是经济周期的组成部分。自2001年以来，中国经济在居民消费结构升级、工业化、城市化、全球化的推进下，进入新一轮经济周期，作为宏观经济的晴雨表，房价肯定不会缺席这场“盛宴”。

    无论出于什么原因，房价的疯涨已经惊动了中央，甚至房地产的受益者——地方政府——也感到心惊肉跳。于是广州市市长张广宁首先开炮，深圳市市长许宗衡也高呼“此价不可涨”。两地政府积极配合中央的调控政策，广、深两地的房价调整迅速展开。

    纵观此次房地产调控还有一个共通点：只要地方政府积极配合的，房价的下调就较为明显，例如珠三角，例如江西。

    但地方政府是这次房地产大戏中最为“首鼠两端”的角色。珠三角地区一位主管房地产的副市长曾为记者讲解了一组数据：香港1997年房价最高峰时，楼市交易量达到172000套。但一年不到，交易纪录就迅速下滑到85000套。而当年香港的住宅供应量与1997年相当。换言之，当年还有接近9万套的房子有待消化。这9万套房子足足困扰了香港十年。

    在这轮调整中，住房和城乡建设部忧心忡忡，地方政府也是如此。以最早开炮的广州为例，在广州市政协十一届二次会议上，广州市国土房屋管理局局长谢晓丹明确表示：“环境不断改善，量不断减少，我觉得，房价不会降下来”。同样地，对于今年广州房价涨还是降的问题，广州市主管“住、行”的常务副市长苏泽群也表示：“广州市的房价应该有上升的空间”。

    也许有人认为，地方政府的态度对楼价的影响相当有限。事实真的如此吗？在楼市冰冻期来临后，广州即刻停止了“对商品房价格有直接冲击”的限价房土地拍卖与规划。从珠三角到华东、华北，基本上所有的地方政府都在积极筹备采用经济手段拯救房地产业。

    符合经济规律的手段在运作，甚至一些行政色彩浓厚的“非常规”手段也在运作。有这样一个例子，时间是楼市剧烈下滑期间，地点是广州与深圳之间一座很重要的城市。该城市一个标志性在售项目计划将售价由最高峰的每平方米1.2万元调整到每平方米8000元左右，但主管领导“认为”，这是个城市标志楼价怎么也不能低于1万元，于是这个项目“折后”定价也就以万元为准。

    2008年5月份，深圳的成交套数已超越去年同期水平。尽管房价并没有上升，但这种回暖已表明，前期房地产商的降价销售已达到效果，开发商已基本摸清了购房者的心理底线。也许就如王石所言“该降的都已经降了”。从中介机构的报告显示，不同于往年王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)从中介机构的报告显示，不同于往年，5月的购房者主要是一些刚性需求较大的“自住客”。而这批自住客让5月深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越2007年8月。这也表明购房自住需求依然是相当大。

    广州也出现了相同的情形，2008年4月公布的销售数据显示，成交量环比上涨了两倍，均价也重新回到了每平方米10997元。情况似乎并非昙花一现，5月的统计数据虽然没有公布，但根据官方网站“阳关家缘”的数据，5月一手住宅成交量突破7000套大关。这是2007年房贷新政以来的第一次。

    与深圳不同的是，广州的楼市回暖似乎更为全面。中介统计机构的数据显示，1～4月广州住宅平均租金稳步上升，4月份全市住宅平均租金为每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。虽然每月总体二手房成交价格并无太大波动，但成交量每月都有6%~10%的涨幅。一些重点区域的价格回暖迹象非常明显。

    虽然从数据上看，今年1~4月全国住宅销售面积同比下降4.0%，这一增速创下了2005年以来的新低，但各方的统计数据同时显示，上海、北京等地的房价也在回暖当中。

    那是否可以下结论说，这轮房地产冰冻期已过，楼价依旧飞涨？

    “其实房价并不取决于房地产商。”一家上市房地产企业的高管告诉记者，“现在大部分地产商的日子都不好过，行业面临着一次重组，但重组更多意味的是行业兼并、企业易主。地产商降价抛盘反而与之没有直接联系”。

    “如果楼盘出现长时间的降价，那只可能是宏观经济出现调整，或者国家停止了城市化进程。”上述人士表示。