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　　受国家银根紧缩、上游成本上涨、出口退税下调、人民币升值等诸多因素影响，宁波民营制造业面临困境，致使外贸公司企业主资产大幅缩水，对不动产投资的热情锐减。作为一个港口城市，对外贸易占全国四分之一强的宁波来说，宁波本地写字楼市场有个非常明显的特点，外贸、货代、船运、物流等相关企业的使用量占到写字楼总量的70%左右。制造业不景气、民间资本缩水或撤离给宁波写字楼市场带来强烈的冲击，逆境中宁波写字楼何去何从，成为眼下广受关注的话题。

　　观察：写字楼销售逆市中寻求突破

　　“从今年年初开始，人民币升值、出口退税率下调、原材料价格上涨等多重因素叠加，我们的利润明显变薄。所以今年不会再进行不动产投资。”宁波某外贸公司企业主秦先生如是说。这之前，秦先生有了一定的现金就会购置不动产。比如，他在几年前买下近200平方米的锦地水岸高层公寓，两年前，购置兴业大厦半层写字楼和高新区江南一品别墅，一年前，买下鄞州区某写字楼物业。在外贸行业行情好的时候，不仅享受了高收益，同时也得到了不动产投资的高额回报。但今年形势急转直下，因此不再有闲钱投资不动产了。由于今年宁波外贸行业和不少制造业企业的利润变薄，对于写字楼的消费力也产生了一定程度的变化，这几乎成了普遍现象。

　　写字楼开发商进行客户争夺战

　　“外贸企业和制造业企业一直是宁波写字楼的主要购买群体，今年这些企业的利润率迅速下降，必然对写字楼的销售产生一定的影响。”宁波某业内人士表示，“人民币升值、出口退税下调等因素对于宁波众多中小外贸企业的打击是非常大的，尤其是一些传统的劳动密集性外贸公司，产品的科技含量不高，难以有议价余地。与此相关的是，一些中小制造业企业也面临相同困境。以往这些企业有了现金就进行不动产投资，现在这方面的意愿明显下降。

　　这样一来，写字楼的购买客户逐渐集中在能够进行产品创新、升级的大型外贸公司、船公司、金融企业等高端客户。这部分客户成为目前宁波众多写字楼开发商争抢的黄金客户。各家开发商都在绞尽脑汁吸引这部分客户的注意力。”

　　另一位业内人士认为，“吸引客户注意力的主要方法包括地段优势和产品创新。如何把写字楼的地段优势充分显现出来并不难，最重要的是做出有特色的产品在竞争激烈的市场中分一杯羹。”他表示，“宁波市中心黄金地段图行天下的写字楼受到的影响相对较小，如银泰国际和环球中心的销售形势相对良好。宁波郊区的写字楼压力明显增大，后市并不乐观。”

　　宁波银亿策划部相关负责人也印证了以上观点，“我们公司正在销售的环球中心由于具有比较明显的地段优势，因此在今年贸易企业和制造业企业形势变化的情况下，受到的市场冲击有限，总的销售形势不错，一般针对宁波本地及外地的大型企业进行整层销售。”

　　另一些写字楼以产品特色来进行营销，如江东别墅式写字楼16城联邦也被预订了8幢。绿园大厦除了拥有高质量的硬件配备和先进的智能系统外，还有5000平方米的园区活动中心，涵盖了各种休闲服务设施。世纪东方写字楼则依托自有的大型商业广场和地铁物业特色进行营销宣传。滨江国际广场则规划了五星级酒店、LOFT情景商业、私人酒店SOHO等，强调人性化商务办公理念。这些写字楼纷纷打出特色牌进行客户争夺。

　　华星房产咨询公司陈总助认为，“未来的房地产营销一定是一场针对对高端资源的掠夺战争,谁掌握了高端资源,并建立客户忠诚度,谁就能够拥有核心竞争力。写字楼营销是根据城市的定位变化以及产业链图行天下的变化走的。现在宁波的经济结构当中最有活力的部分受到了制约，所以宁波写字楼的有些前途是有些迷茫，这需要时间来进行重新定位和发展。但随着宁波城市经济结构的调整和产业的创新，写字楼的市场将会有新的格局。”