南京楼市困局凸现“放大效应”

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    在房价基本面仍处于温和上涨的南京楼市，“价格战”促销却始终暗流涌动。在上半年行将结束但成交依然未显畅旺之时，这样的价格促销意味表现得更为直接和浓烈了。然而，这种“集体托市”般的促销，能成为打破成交僵局的“救命稻草”吗？

　　先看双休日发生在河西奥体的两个楼盘销售镜头：

　　[镜头一] 6月21日，位于河西CBD中心的一家楼盘打着“回馈老业主”的名目，以8600元/平方米的“一口价”推出21套房源，这一价格相比周边楼盘低出五六百元。这些优惠房源都位于小区正中央，是标准的景观房，而并非通常理解的“滞销品”。另据透露，该楼盘另外所剩的50多套房源也均将“一口价”推出。

　　[镜头二]6月22日晚，万科与某网站联手为其奥体的金域缇香楼盘举办了“小户型团购会”。“优惠多多，机不可失，时不再来！”的团购促销字眼引人注目。万科还主动联系另一家地产网站，准备在本月28日再次举办小户型团购会。万科这家楼盘已先后三次推出房源，包括90、195和70平方米三种户型，除90平方米外，另两种户型均遭遇不小市场阻力，据知情人士讲，尤其是小户型，几乎卖不动。

　　河西一直是南京楼市的“价格高地”，即便是去年年底政策调控后，价格整体表现一直坚挺，多在9300－9400元/平方米，更有个别楼盘的最高单价突破3万元。但是，从5月底6月初开始，河西房价“松动”之风有越刮越猛之势。6月9日，一家楼盘推出50套特价房，售价均在9000元/平方米以下，最低单价8622元。一家大盘则打出广告称，即将推出的精装修房均价仅11000元/平方米，而这家楼盘的毛坯房源在去年上半年时已突破万元。显然，变相降价了。

　　除河西外，上个周末，宁南、江宁、江北各板块均出现不同程度的促销活动，打折的，抽奖赠旅游的都有。新房源定价更为务实，像东郊一精装修房4856元/平方米起，比此前的5500元均价下调了600余元；中海在城北的一精装修房均价12000多元/平方米，比开发商之前高调放出的“将直冲18000元”的预期价格下调了五六千元……

　　“不管后市如何，先把钱收回来吧！”开发商纷纷落袋为安的背后，折射出楼市金融困局进一步扩散的现状。

　　资金面上，6月份央行提高1%准备金率，意味着将冻结高达4000亿元的资金。“这对楼市是雪上加霜。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华说。房地产业对此的敏感反应可从近日地产股的表现管窥一斑：大盘连续下跌中大跌、在大盘强势反弹时依旧疲软。

　　因为缺钱，开发商频推价格“撒手锏”，但“价格战”却未必能帮助开发商走出缺钱的泥潭。专家分析说，当前宏观经济走势不确定性依然很大，在房地产业走势不明朗的情况下，房价下跌预期已在相当大的范围内形成了。此时购房人对房价下降的预期正在进一步强化，观望非但不能打破，反而加重。

　　“5月份全国房地产开发景气指数为103.34，比4月份回落0.73点，这是国房景气指数连续6个月出现环比回落”——从国家统计局前不久发布的5月份楼市数据中，不难读出购房人等待房价进一步下跌的心态。

　　数据显示，1－5月，南京仅销售1.97万套住宅，较去年同期少了1.7万套。按照这一市场消化速度，显然难以企及去年一年8.9万套住宅的销售纪录。传统的“金三银四”和“红五月”均宣告泡汤。就连一家资金实力较为雄厚的开发商也向记者坦言，尽管“手头不太紧”，但眼见好多天也卖不出去1套房，内心也难免焦躁不安。

　　“像万科、中海等主动积极校正价格预期的，都是经历过上一轮调控的开发商，对宏观调控有市场应对经验。与其被动，不如早动。这种价格校正目前正呈现出‘放大效应’。开发商拉低市场预期，对市场稳定有利。”吴翔华博士分析说。

　　而南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析认为，在美国次贷危机及越南金融动荡的全球背景及国内通胀压力仍大的情况下，银根紧缩格局应不会改变，主旨应是稳定市场，不希望房价大起大落。 (陈熹熹、汪晓霞)