在江宁当寓公不划算,一套价值70万元的房子，月租金只能收到1000元，如果仅以房租计算，需要近60年才能收回投资。在房价上涨预期不乐观时，如果进行房产投资，必须考虑租金方面的问题

    投资房产，在前几年是一件非常愉快的事情：花钱买下一套房以后，房产本身在以每年20%，甚至50%的速度增值；如果把房子租出去，每年还能收到总房款5%左右的租金。

    在居民存款余额年年增加的中国，高收益的投资总会引来蜂拥的人群。股票如此，基金如此，房产也不例外。

    有了投资和自住两大需求，楼市供应渐渐跟不上了，于是房价呼呼上涨。

    当楼市走到今天——若干年后的预期已被透支了之后，再投资房产已经不像以前那么“来钱”了。

    房价不再保持上涨，房租的收益就显得尤为重要。

    但在此时，一些投资了江宁房产的投资者发现，江宁的“寓公”不那么好当。

收多少房租才算不亏

    房租收多少才划算呢？这在国际上有一个专门的计算方法，就是用每月房租除以总房价，所得到的比值叫做“租售比”。

    从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。

    从发达国家的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。200个月的房租等于总房价，这是合理的。这一点也比较容易理解，因为折算下来，每年房租收益可以占到房屋总价的6%，比银行利息稍高，而且相对稳定。

    专家介绍说，由于租房体现的是一种对居住的真实需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。

    根据发达国家房地产市场的一般规律，在欧美国家正常的房地产市场中，房屋“租售比”约为1∶100。而在我国，上海二手房租售价格比在1：150~1：200之间，杭州则达到了1：300以上。

如果用租售比的概念为江宁的房产算个账，可能不少“寓公”会哭出声来了。

1：1436，租售比惊人

    以江宁区最靠近南京主城的岔路口为例。市民周先生在2003年以每平方米3400元的价格买下一套天地新城的住房，房屋总面积122平方米，总价为41万余元。因为前几年房价一直以较快速度上涨，周先生即使让这套房空在那里，也没觉得自己亏了些什么。

    2007年年底，这套房子的总价值比当年翻了近一番，每平方米达到6500元左右。

    随后几个月，房价再没有什么动静，周先生考虑到房子总是空着也不行，于是有了出租的想法。因为是毛坯房，甚至连个抽水马桶都没有，房租要不上来。周先生把房子以550元每月的优惠价，租给了几个在江宁打工的小伙。按照他们的协议，小伙子们负责给房子安装抽水马桶等生活必要设施，半年以后周先生再向他们收取700元每月的租金。

    如果按照周先生当初买房的价格计算，他的房屋租售比现在仅为1：745，若半年后房租增加到700元，租售比也只有1：585。

    如果按现在的房屋总价79万元计算，租售比竟然会下降到1：1436。

    对于这样的情况，周先生也表示相当无奈：“我的房子是毛坯租出去的，要不上价很正常。我也考虑了可以把房子装修一下再租，可真要是这样的话，即使我按最普通的标准进行装修，也将用去前3年的房租。如果在3年内这套房子的总价还僵持在现在的水平，我可能会考虑将它卖出去了，所以没必要装修了。”

    让周先生最为欣慰的是，他这套房买得还算早，从2003年到2008年这5年间，他的投资收益将近100%。在周先生看来，“谁要是用现在的价格买下这套房，再用于收租子，那就亏惨了。”

投资风险不断加大

    租售比的不平衡，会带来住房的空置。一位李姓房地产商告诉记者，从2002年他开始投资房地产业，至今房屋价格一路上涨，不过入住率不断降低。这在以收取租金或转售为主要获利方式的楼市里是一个非常紧张的信号，说明了投资风险正在不断加大。

    记者在一些出租房的网站看到，往往一套偏远地区的房屋租价低，还很难租出去。一边是市民感叹房价持续上涨，一边是房租不见上涨。买与租之间，投资者该如何选择？

    专家分析，如果租售比低于国际标准线，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

    2005年，有结婚打算的史小姐开始考察江宁的房子，她首先来到将军大道上，一套130多平方米的房子，总价45万元就买到手了。在等到房子交付的一年多时间里，南京房价大涨，到了其房屋交付时，单价已涨至6000元/平方米，史小姐乐了。她庆幸自己提前购置了房子，如果现在买至少要多花20万元。

    不过，最近史小姐也常常反思一件事情：“商品房的价格一直在涨，可是房子的租金却不见涨。如果自己当年不买房，而是选择租房，每个月还贷的钱，能让自己住在条件更好的地段。”当然，这只是史小姐一厢情愿的想法，她老公和父母都认为总不能一直住在别人的房子里。

    一位不愿意透露姓名的地产中介负责人表示，现在投资房产已不比两年前，如果手上有闲钱的人士不妨多考虑一些其他投资方式。

    一方面，南京房价已涨到一定位置，投资出现瓶颈，房产增值空间已大不如前；另一方面，投资房产需要较大的资金，如果是利用贷款投资，就更划不来了。