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    日前，上海市普陀长风生态商务区4号东南地块遭到开发商“退货”。将时间推至去年9月，该地块经过两个多小时440轮较量后，以11.04亿元成交，超出底价3.14亿元的250%，折合楼面价约1.64万元/平方米。一个月前，万科集团将公司持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权转让，项目公司所持有的土地，正是一年前地价狂飙时拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块，当时的楼面价位3772.3元/平方米。而今，当地房价调整至每平米5000元左右，按照当时的拿地价格，开发商几乎没有利润可言。

　“尽管截至当下，在武汉尚未出现‘退地’现象，但其他城市的‘退地潮’给所有地产开发企业敲响警钟。”一位业内人士说。

　都是“疯狂”惹的祸

　回忆去年土地市场的疯狂，一位地产开发商依然记忆犹新，“大家都杀红了眼，到了竞争最激烈的5、6月份，几乎都很少考虑钱的问题了，那只是个数字。”

　武汉现代国民经济研究所所长王涛认为，正是去年土地市场上的疯狂，为当下的“退地”苦果埋下种子。

　去年，开发商在土地市场上放开手搏杀，源于其对楼市的信心。“无论花多少钱拿下土地，最后都能成功转嫁给房价，而后被市场从容消化。‘地王地王’，谁拿到地谁就是王。”当时很多人都这样坚信。另一方面，购房者看到“地王”频出，对地产市场信心百倍，“现在不抢房何时抢房”。买卖双方一唱一和， 不断将地价推向新的高度。

　“地产开发商在疯狂拿地及囤积土地的同时，也在制造泡沫。”王涛说，“此举的弊端，从去年年底开始逐步显现。就像生病的人，由咳嗽到感冒再到发烧，症状越来越严重。”

　自去年年底开始，业内人士都发觉“房子不那么好卖”了，一开始尚不明显，大家都以为是“淡季”的正常现象。等到了今年春季，全市房屋销售并未出现预料中的回暖，反而每况愈下，地产企业的资金链开始出现问题。

　另一方面，今年1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中规定，明确土地闲置满两年，无偿收回;土地闲置满一年，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。在今年6月30日前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。

　市场走冷及土地政策双管齐下，为避免土地被收回，各地产开发企业加快了手中土地的开发。

　据统计，截至当下，全市可供销售的房源达10万套以上，按照目前每周1000余套的销售速度，即使今后不再有新房源面市，消化掉现有房源，也需要2年左右。

　这种情况下，购房者看到地产市场走淡的同时，发现可供选择的房子多了，必然观望。地产开发商的销售不见转暖，其在土地市场上的拿地热情随之锐减。今年第1、2次国有土地拍卖时，有大批地块流拍，即是地产开发商心态的集中表现。

　为了回笼资金，各地产项目给出各类折扣优惠，以刺激销量。此时，另一个土地政策出台。

　11日，国土部、工商总局联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》，其中明确，自今年7月1日起，地产开发商在签订合同时要填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开、竣工建设的，须按一定比例支付违约金。

　对于在去年地价疯涨时拿地的地产开发商，现在不得不在楼市冷淡背景下将土地拿出来开发。此时，地产开发企业算算所在地块周边的房价，如果自己的“面粉”比同地块上的“面包”还贵，自然就会选择退地了。

    “进退维谷”的地王之路

　2007年，在武汉乃至全国，是地王频出的一年。

　在2007年1月31日的拍卖中，面积达697亩的“武重地块”，拍卖起价19.7亿元，最终被上海豫园商城以35.02亿元夺得，楼面地价达到3290元/平方米，勇夺当时的“武汉地王”。

　7月24日，长沙市新河三角洲地块，以46.38亿元起拍，最终有北京北辰集团以92亿元的翻番价格竞得，长沙地王横空出世。

　8月24日，位于上海市南京路步行街的地块，被苏宁环球集团以44.04亿元的高价拿下，楼面价冲上2.6万元/平方米。上海乃至全国地王定格在那一瞬间。

　……

　就在业内为地王频出的盛景惊呼时，也有人对此提出质疑。

　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰就曾担心地指出，在楼市资本大鳄出于操控股价的利益驱动下，大部分“天价地”已经远远超过土地应有的市场价值，土地价格的虚高已是不争事实。在相关部门严查土地囤积政策背景下，开发商再想天价收购地块，然后囤积等待土地升值将越来越难。房价成为下阶段国土资源部的指导方针，可以预见的是，相比近两年，未来推向市场的土地地块变小、数量增多，套用某地产大鳄一个比喻：狗多骨头少，大家当然疯咬;如果骨头多了，不敢保证狗就一定不咬，但至少发疯程度要大大降低。

　而后，贷款首付提高、银根紧缩、清查囤积土地、土地供应加大、限期开发、征收房屋保有税收……众多的调控组合拳密集推出，其聚集效应将使得中国楼市出现拐点的可能在未来几个月变得无限接近。

　2007年的天价地王们，在此时也许开始有些难过。

　湖北长源地产有限公司副总经理肖学峰认为，天价地王们，如果在2008年按时开发推盘，而地块周边的楼盘以低价入市，“天价地”将遭遇滑铁卢，企业将血本无归。若是将地块暂时捂一捂，撇开各类政策对于囤地指定的条条款款，单从不能即时从“天价地”上收到资金这点看来，都有可能导致地产开发商的的资金吃紧，甚至出现断裂。

　进也不是，退也不是，当初豪气一锤砸下的地王们，进退维谷。

　谨慎，再谨慎

　武汉欣隆房地产开发有限公司于今年年初，在阳逻经济开发区拿了面积达160余亩的土地。

　“和以往拿地时不同，这次拿地公司谨慎了很多。我们前期查了很多资料，得知除开阳逻长江大桥的通车外，板块内还规划有一条和武汉长江二桥相连的快速通道。在对阳逻板块的居住价值进行了充分评估的基础上，最后才选择拿地。”新隆地产企业负责人表示。

　湖北长源房地产开发有限公司副总经理肖学峰也表示，告别了以往的抢地时代，现在的地产企业在拿地时更审慎，“对于地产开发企业，为了实现企业可持续性发展，地是必须拿的。但要拿什么样的地，所拿地块上需要有怎样的配套设施，维持怎样的土地储备量，在如今的地产形势下，都需要重估。”

　“今后，地产开发企业不仅在拿地上要更谨慎，在地块的开发上也要更用心。”开元地产负责人高伟说，“往后走，地产企业在2008年以前、特别是在2007年拿的地块都将步入建设阶段，武汉市的可售商品房源将在现有基础上激增。房屋销售市场的竞争愈加激烈。因此，地产企业在今后的拿地过程中，在前期就应做好产品规划，要想清楚‘如果拿下那块地，我将建造怎样的产品’。在拿下地块后，更应用心开发，交出真正能适应市场的好产品。”