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    小区公共道路上的停车位租金归谁？业主拒交物业费怎么办？车辆在小区里丢失该不该找物业公司赔？针对这些常见的小区纠纷，本月16日，最高人民法院在中国普法网、中国法院网同步向社会公布了与物权法相关的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》，以及根据民法通则、合同法制定的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》，对众多热点问题进行了明确。

    据了解，社会各界人士可以采取书面寄送或者在网上发表意见的方式,对司法解释征求意见稿提出修改建议。征求意见截止日期为7月16日。

    小区共有部分收益归业主

    去年10月1日正式施行的物权法规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

    何谓业主共有？明确业主共有有何意义？最高法的司法解释征求意见稿认为，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应认定为“其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应认定为“公用设施”。

    征求意见稿同时明确规定：“建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。”同时，改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经半数以上业主同意。这从法律上对业主的管理权和收益权给予了认定。

    我省的地方法规《江苏省物业管理条例》对业主共有也规定得很具体，走在全国前列。省人大法制委副主任委员刘克希在接受记者采访时指出，按照条例的规定，业主有收益权，如果业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，按合同分配，如果双方没有约定，就按省条例规定执行，也即在扣除代办费用（如户外广告的申请费用）的前提下，收益的70％归业主，纳入维修基金。

    小区车位4年内先满足业主

    物权法第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

    对此，征求意见稿解释为，“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”业主请求确认该行为无效的，应予支持。

    江苏金鼎英杰律师事务所金力律师认为，这也就意味着，小区的车库、车位，在业主入住四年内，应当首先满足业主，如果在不满足业主停车需要的前提下，将其出售、出租给小区之外的单位和个人，这种出售、出租行为无效。之所以定出四年的时间，可能是出于公平的考虑，一方面保证业主的停车，另一方面，也给予建设单位一定的处分权，因为有些小区的车位过剩，几年都卖不掉、租不掉，如果长期空置也是一种浪费。

    不过，金力律师也表示，由于四年是一个相对时间，现在的小区一般都分期开发，一期业主和购买尾盘的业主入住可能会相差好几年，如何保证每一户业主入住后四年，能够买到或租到停车位，操作上还有一定的难度。

    业委会有了诉讼主体资格

    征求意见稿第十三条规定，业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，如果小区已经选举出业主委员会，原告为业主委员会。

    而在另一个司法解释的征求意见稿中，第三条规定，“业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。”

    金力律师认为，这是最高法首次对业主委员会的诉讼主体资格以司法解释的形式予以明确，而且这种诉讼主体资格是双向的，既可以作为原告，也可以当被告。而此前，业委会能不能打官司一直存在争议。

    车辆毁损，可向物业索赔

    随着越来越多的家庭成为有车一族，小区停车也引发了一些管理纠纷。征求意见稿规定，“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”

    据金力律师介绍，此前南京就曾发生过一起车辆在小区内丢失的官司，业主诉至法院，称自己每月交了100元的停车费，而物业公司未尽保管之职，应赔偿其损失；但物业公司认为，双方并没有签订保管合同，这100元是停车费不是保管费，最终法院判业主败诉。但是最高法的这个征求意见稿对物业公司提出了更高的要求，支持业主索赔，加重了物业的管理责任，明确要视其过错和收费情况，确定其是否赔偿和赔偿范围。

    不交物业费可以起诉业主

    如今，不交物业费的现象在不少小区都不同程度地存在，这也造成了物业公司服务下降的恶性循环。最高法的两个司法解释征求意见稿中都有关于物业费的条款，包括：

    业主违反法律、法规或者管理规约，实施拒付物业费等损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

    “业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。 ”

    从这两个征求意见稿来看，业主不交物业费，物业公司和业主委员会都可以提起诉讼。同时，业主不可以用“我不要你服务”、“我可以自己打扫卫生”等理由来拒付。　(王烨)