四川中原物业顾问有限公司（下称“四川中原”）最新的一份报告显示，5月31日，成都市相关政府部门以内部文件形式，列举了计划给予楼市的众多优惠措施，目前，文件尚在提交上一级部门的批准中。

    据了解，优惠措施分为两大部分，主要针对开发企业和购房者，其中购房者能享受的包括首付比例的调整及税费的优惠等。“而且因为地震，成都市政府将会出台有利于购房者的重大利好政策。这次优惠政策，可能会上报国务院批准，成为全国的楼市特例。”

    成都市相关政府部门的一位工作人员向《第一财经日报》确认了即将出台楼市优惠政策的消息，并表示，优惠政策可能涉及土地及税收等方面，政策最迟将于本月底前公布。但他拒绝透露更详细的内容。

开发商“试水”优惠政策

    深圳市星彦地产顾问有限公司成都分公司的代理事业部总经理赖瀚林则表示，优惠政策将主要集中在两个方面，即开发商和购房者。

    针对开发商的优惠政策，可能包括银行贷款及税收。“有开发商提出，在申请银行贷款时，原先对公司资产审核的程序能否放松；如果原有的银行贷款到期，能否给予放缓还款期限，同时在这个时期内的利息可以减免等。”赖瀚林说。此外，在税收方面，开发商可能会获得一定的减免，或者可以通过更灵活的方式来缴纳税款。

    针对购房者的优惠政策，则可能包括首付款的比例及银行利率下调。“对于首次置业者，首付款应该付多少，如何付，现在有人提出首付两成甚至一成的建议。二次置业者，则可能获得利率的下调。”

    从地震发生后四周内成都商品房市场的成交情况看，在地震发生后的两周内，成都商品房成交量出现了大幅下跌后又明显回升的状态。根据四川中原的统计数据，最近两周，市场的成交量仍不稳定。

    数据显示，5月26日至6月1日这一周，成都商品房的成交面积为11.06万平方米，环比下降5.47％，成交套数为1332套，同比下降约22％。之后的一周，市场又有所恢复，成交面积与成交套数环比上周均出现上升，其中成交面积上升约30％，成交套数则上升约12％。

    据了解，选择在地震后的5月17日开盘的“上行锦绣”项目，在开盘初期效果不是特别理想，现在情况虽有所好转，但最多的一天也仅接待了20组客户。

    实际上，地震后成都市连续几周内几乎没有新项目开盘。许多开发商的销售计划及项目节点被打乱，很多计划于6月份开盘的项目大多被迫延迟。由于对震后市场的走势还有待观察，因此更多的开发商选择了等待和观望。到目前为止，无论是成都官方还是地产业界，没有人能提供一个延误开盘的楼盘的具体数据。

    对于这种情况，着急的，不仅仅是开发商。包括成都市政府、房管局及建委在内的政府部门都分别召开了各大开发企业的会议，商讨未来发展。

    而那些不得不在此时开盘的项目，如成都蜀信实业开发的世纪光华(000703)及上锦美地等项目，已开始在报纸广告中“明目张胆”地打出了“首付一成”的广告语。

    由成都华信大足房地产开发有限公司开发的成都龙泉区的项目“东山国际新城”，日前打出的广告是：2亿元专项基金为阿坝、德阳等重灾区购房者按揭首付款提供3年期无息借款。同时在广告中明确表示，受灾地区购房者：首次置业零首付，二次置业首付一成。

    显然，在政府部门的优惠政策正式公布前，已经有开发商在“试水”。

开发商面临资金风险

    根据仲量联行近期对开发商的一份调查结果表明，大部分拟入驻成都的开发商表示，地震将不会改变他们进入成都物业市场的计划，但会根据实际情况调整项目进度。极少数开发商决定短期内停止投资行为，中长期是否投资将取决于市场的进一步明确。现有开发商则表示，虽然地震对项目造成负面影响，但不影响公司对成都的长期投资计划。

    据记者了解，已有开发商考虑，如果短期内成都住宅市场难以恢复，将把正在开发的部分项目转售为租，剩余项目则择机开发。

    仲量联行在近期发布的《汶川大地震对成都市房地产市场的影响》的报告中表示，市场需求恢复周期的不确定是开发商们最为关注的问题，开发商们认为，地震虽然没有直接造成成都大规模的物业损失，但是肯定对物业市场以及消费者心理带来一些负面影响。

    根据成都市房管局数据，5月成都市五城区商品住宅均价为5500元/平方米，环比下降1.47％，但降幅小于4月。仲量联行对成都市多个在售楼盘调研后亦发现，住宅价格并未因地震而大幅下降。实际上，2008年以来，成都五城区住宅均价已经连续5个月呈下降趋势。

    与此同时，部分开发商将面临短期内资金短缺的问题。仲量联行表示，随着市场需求的下降，必将导致市场成交的阶段性萎缩，开发商回收资金速度放缓。同时，受国家对房地产业宏观调控和从紧货币政策的影响，银行并未因地震加快对开发商贷款申请的审批和放款进度，因此，地震导致市场低迷将加剧部分开发商资金短缺的危险。

    实际上，一些在过去两年盲目高价拿地的开发商，已经面临资金链断裂的风险。就在一些开发商在震后大肆为旗下楼盘打广告的同时，一则很小的出售土地的广告也出现在成都的媒体上。

    记者以投资者身份致电询问时获知，该公司出售的两幅地块均位于成都市温江区，其中一幅115亩，容积率小于1.2的住宅用地，位于成都置信开发的大型项目芙蓉古城边缘，对方开价250万元/亩。

    另一幅位于温江老城区的地块是一幅29亩、容积率高达5、可建33层以上高层的商办用地，对方开价350万元/亩。据对方介绍，目前两幅地块的土地款均以付清，土地使用权证也已取得，其要求是，只能以公司股权的方式转让上述地块，因两幅土地由同一家公司所有，因此接盘者须一次性收购两幅土地，且必须在一个月内付清全部土地款38.9亿元。

    当记者询问两幅地块取得的时间时，对方强调，两幅地块均是近两年刚刚取得，“我们拿地的价格和现在开出来的价格相差不大的，我们想把资金抽出来投资矿山”。

    但据记者了解，过去两年在成都高价拿地的中小开发商，在今年市场持续走低的情况下，资金的问题将逐渐暴露。“要么将土地转让，要么降价，要么引进投资者。”赖瀚林表示，一些中小开发商正处于生死边缘，地震的发生，可能会加速它们的“死亡”。

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