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    世邦魏理仕及仲量联行公布的《中国房地产市场2008年第一季度研究报告》及《2008年第一季度天津房地产市场报告》

　　尽管有良好的城市发展前景为楼市撑腰，但是去年房价的过快上涨显然透支了今年市场上升空间，使5月楼市并没有出现交易高峰。正应了那句俗话：“出来混，总是要还的”。今年4个多月的交易数字及房交会销售现场情况显示，天津上半年楼市成交量同比仍呈下降趋势，并没有出现5月成交高峰，楼市调整难见分晓。

　　前4月商品住房交易量下降

　　买方市场特征明显

　　天津楼市交易量春节期间有较大幅度下降，3月份有所放大，而4月份环比及同比又呈现下降特点，5月上旬的成交量比去年同期也减少很多，可见市场调整并没有结束，一些机构预计的5月大行情并没有启动迹象。

　　记者从国土房管部门及多家顾问公司了解到，去年第四季度天津全市新建商品住宅月成交套数均在8000套左右，今年1月骤降至3977套，2月受春节停市等因素影响仅成交1924套。1-2月本市商品住宅总体成交约63.8万平方米，比去年同期下降了三成以上。进入3月，成交量回暖，新建商品住宅成交套数上升至5018套，53．44万平方米，比2月份上涨了152.5％，比去年同期下降两成左右。

　　4月份全市新建商品住宅交易4503套、47.07万平方米，比3月份减少10％，比去年同期67.53万平方米下降了约三成。

　　从房交会交易情况来看，今年春季房交会共成交商品住房487套、41.62万平方米，比去年春季房交会商品房成交542套、57.36万平方米的交易量下降了两成以上。

　　与去年下半年交易量下降情况不同的是，去年下半年交易量下降的主要原因是开发企业捂盘惜售，使市场供应量特别是紧缺产品供应量减少。今年1-4月成交量下降则是因为购房者观望心态浓重，虽然市场供应产品和品种都有所增加，但是在房价没有松动的情况下，购买欲仍难以提高。同时，从今年房交会企业参展态度及“五一”期间各楼盘举办的业主活动中也可以看出，目前楼市已呈现出买方市场特征，开发商重新开始在销售服务及产品研发方面下功夫，交易双方都向理性回归。

　　刚性需求仍旺

　　房价呈现新格局

　　统计显示，尽管本市前4个月商品住宅成交量减少，但是从成交均价来看，今年4月份商品房交易均价为7022元/平方米，比3月份的6972元/平方米及去年12月份6973元/平方米略有上升，但是已经出现连续5个多月的滞涨态势，可见买卖双方在房价方面仍处在博弈与适应阶段。

　　多数机构人士分析认为，从发展趋势来看，在国家宏观经济处于调整期和天津特殊发展地位前景看好的双重作用下，目前天津市场并不具备大涨大落的条件，一方面，市场将在宏观经济条件下消化前期房价快速上涨带来的透支效应，使房价呈现局部调整和新格局。另一方面，从需求来看，尽管今年政府加大了保障房建设，但这并不能满足天津日益增多的商品房刚性需求。本次房交会及多家房地产网站调查显示，目前本市仍有很大婚房及外地长住天津家庭的住房刚性需求。同时，一些看好天津发展的外地投资者也希望在天津找到更优质的产品，在观望及理性选择后，这些消费者仍会回到市场。

　　不过，专业人士也提醒，经过了市场洗礼，今年市场将不再会“所有房子都好卖”了。从近几个月成交情况来看，价格适中、整体质量好，以及有特殊地段及产品特征的楼盘仍受购房者追捧，一些同地段整体设计及建筑质量优势都很突出的房子，其价格即使高于同类产品，也同样受到购房者的欢迎。而一些整体质量较差的楼盘，仍面临较大的价格调整。

　　写字楼等商用房需求量增大

　　有稳定市场作用

　　与住宅交易不同的是，本市前4个月写字楼等商用房需求持续增大，北京——世邦魏理仕及仲量联行公布的《中国房地产市场2008年第一季度研究报告》及《2008年第一季度天津房地产市场报告》显示，由于主要城市的跨国企业和大型本土企业不断扩充和升级，高质量的投资性商用房新供应被很快吸纳。虽然投资者必须对离岸产权结构更为谨慎，但物业投资市场仍然保持健康状态。

　　2008年第一季度，新的零售商正在天津寻求开店商机，服务行业的发展继续拉动市场对天津写字楼的需求。特别是写字楼市场，众多外资公司，尤其是服务公司纷纷在天津开设分公司，显示出他们对于天津的信心。该机构认为，今年接下来的几个季度天津的商用房交易将持续活跃，并将呈现出良好的发展态势。

　　业内人士认为，天津写字楼等商用房需求量增大反映了天津经济发展的良好前景，这一城市发展现状对商品房市场将起到稳定作用。 (王哲)