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　　房价“看涨”辨伪 喊涨楼市鼓了房地产商腰包
　　

    关键词：集体降价 快速周转

　自去年7月以来，在紧缩性货币政策以及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相祭出降价大旗，以在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。事实上，进行降价销售，已经成为很多地产企业自救的第一步，在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“红五月”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。有数据显示，上海5月份住宅均价为14099元/平方米，而4月这一统计数据为15692元/平方米，环比跌幅达到了10%左右；在深圳，4月的住宅均价为约11900元/平方米，3月房价环比2月降幅为16.53%，而4月房价与3月份相比下降约为13%。5月份，楼市成交已经连续四周下滑，整体均价维持在万元左右，进一步降价压力较大……

    楼市持续低迷耗尽了开发商的信心，自万科率先“领降”后，碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、富力等品牌房企也相继推出优惠活动或特价房，价格策略成为一种集体行为。在深圳，5月许多新开房源均以低于周边房价10%-20%的低价发售，用地产商的话来说，此举正是企业的“快速周转”策略。

    专家分析，在当前的市场形势下，“降”肯定比“不降”好，“先降”肯定比“后降”好。与其等待市场供需双方不断博亦经历价格回调周期，不如主动出击，一步到位地降低入市门槛，以获得相对竞争优势，快人一步回笼资金。据了解，各大开发商理性定价策略在资金回笼方面取得了较佳的效果，碧桂园“五一”假期低价抛盘3天之内收金9亿元、富力劲销2亿元……

    中小房企

    中小地产商“弃地保命”

    关键词：土地转让 战略收缩

    冯仑去年曾预言，地产企业在未来3-5年冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)谖蠢?-5年冯仑未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计，3-5年后将只有不到5%的企业可以存活。虽然笔者认为此言有夸张成分，但并非没有根据。据不完全统计，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。如果把非一级资质的企业划归中小企业，近几年百强地产企业的市场占有保持在20%左右，中小企业创造了70%左右的销售业绩，换句话来说，今年至少7000亿元的资金空洞压在了融资能力较弱的中小企业头上。

    伴随着楼市观望气氛的进一步深化，自有资金回笼的难度在逐渐加码，对于中小型地产企业而言，抛地换钱无疑是解套的有效途径。4月，重庆市联合产权交易网重点项目一栏，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；5月9日，南京传出消息，有开发商不得不为2000万元的资金瓶颈抛售土地；在广州，据有关媒体披露，今年一季度提交土地转让的申请的标的土地明显多于去年同期转让数量，由于土地转让的审核较为严格，大多土地转让还在审核中。站在“百日”的中间点上，潘石屹“剧变”的预判在土地市场上似乎在逐渐得以佐证，全国相当一部分中小房企在战略性收缩的同时已经开始“卖地求生”。

    房产知名学者易宪容分析，“房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化，意识到整个中国房地产市场的逆转，这就是国内土地流拍及市场泡沫破裂的意义所在。”为了撑到“春天”，多数仍为了活下去的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)石屹小地产商开始“弃地保命”。

    资源有限 房企“小小联盟”

    关键词：投资集团

    对于融资渠道较窄的中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉，而对于那些土地等资源非常有限的中小企业而言，可能连被并购的机会都较少，身上没有“肉”，很难获得“雄鹰”关注，惟独只有靠自己团结自救。浙商商会的会长张国安称，他们中的一些中小型房地产企业正在自发组织起来，利用各自的优势，壮大企业。同时还有开发商表示，他们正在寻求合作伙伴，把各自手上的项目和土地集中起来，形成一个房地产投资集团，各自持有股份，而原来的房地产公司还是保持不变。

    面对调控“从紧”的政策，部分实力不足的房企除“小小联盟”抵御风险外，还开始高息贷款甚至将手悄悄伸向了地下钱庄或典当行。5月22日，大红鹰发出公告，拟将自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给广源地产，年利率高达18%。有消息透露，浙、闽一带通过各种渠道流入地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构去年提供资金的10%，这些资金或将成为许多中小房地产公司的救命稻草。对此，华远集团总裁任志强则表示：“对于小型地产企业张国(张国博客,张国新闻,张国说吧)企业张国企业来说，与其硬撑，不如将其股权低价转手。”

    大量囤地 房企并购重组

    关键词：资源整合

    一系列调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显。据上海联合产权交易所信息显示，早在年初，上海万锦置业发展有限公司100%股权、上海林汇房地产开发有限公司80%股权、上海金城房地产投资咨询公司55%股权等多家房企就开始纷纷挂牌转让股权；5月26日，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)宣布以22亿元出价购北京凯恒房地产有限公司全部权益，并承担该公司总共33亿元债务。从目前的趋势看，地产行业股权转让、行业兼并的现象将越来越趋于普遍和平常。

    在楼市“冬季”之中，资金条件宽松的大开发商忙碌于“趁虚而入任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)入”，然而并购或许只是表面现任志强现象，大鳄们看中的是被兼并对象丰富而又低价的土地储备。兼并重组成为市场发展的必须，甚至可以说是一种原动力。当然看中这块蛋糕不只有国内的开发商，海外资金也加大了对中国房地产市场的兴趣。中国房地产业协会研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。业内人士分析，这一次如期而至的并购大潮将彻底打破目前楼市的资源分配格局，今后的地产资源集中度将变得更高，具有规模优势的企业将获得更多的生产资源。

    大型房企 地产巨头加快融资步伐

    关键词：IPO上市 增发

    尽管在降价的棋局中，大地产商一直处于主动地位，然而到期债务和庞大开发资金令大鳄们也同样尴尬，以上市公司为例，万科每股经营活动净现金流为-1.52元，招商地产(17.61,0.12,0.69%)(企业专区,旗下楼盘)为-1.72元，保利地产(14.81,-1.13,-7.09%)(企业专区,旗下楼盘)为-6.74元，金地为-7.52元。

    在流动性收缩的背景下，大力拓展资金渠道，积极融资成为地产大鳄们的共识。先前就有华远地产(企业专区,旗下楼盘)成功借壳SST幸福(22.42,0.00,0.00%)，而最近，据香港方面消息，重庆龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)已原则上通过香港联交所的上市聆讯，预计今年三季度开始招股，集资额至少10亿美元；相对于龙湖的等待，滨江集团已经品尝到了上市成功的喜悦。5月29日，滨江集团在深圳证交所挂牌交易，通过此次发行共募集资金逾12亿元；6月2日，招商地产增发80亿元逆市拿地……初步计算，4月以来，以资产认购的股份折合成资金的话，全国13家房地产企业的融资规模总额超过420亿元人民币

　有专家分析，由于巨额资金沉淀于土地，尽管第一季度部分开发商的促销回笼了一定的资金，但通过各种方式积极融资仍然是接下来大型房企的必修课。原因有三点：首先，开发商自有资金回笼进度尚不完全明朗，销售回款能否与不低的短期债务相抵，关键看后续月份的销售情况，而且资金回笼进度并不一定与债务结构即债务到期时间相符。其次，降价销售在一方面缓解企业短期债务压力的同时，可能影响将来的利润率，进而降低长期债务的偿还能力。最后，部分企业现金流方面虽然比较充裕，但往往有趁淡市抄底的动机，先融资、再拿地或并购成为他们的“扩张三步曲”。

    兼并或合作

    术语释义 速动比率

    速动比率是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动比率＝(流动资产总额-存货总额-待摊费用-一年内到期的非流动资产)/流动负债总额×100%。 速动比率越高，企业短期偿债能力较强，反之则较弱。速动比率一般应保持在100%以上。

    速动比率

    高房企趁低抄底

    关键词：拿地 扩张

    6月2日，招商地产的股东们以再一次的高票通过了增发修改方案，募集资金不超过80亿元人民币用于收购公司控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权及投资本公司的房地产开发项目共14个。不少实力型地产企业表示，在宏观调控的政策下，有很多的机会去拿地，如果你不敢拿，等时机都过去了，大家都好起来了，就失去竞争力了，所以今年下半年，应力增扩大土地储备，这也是考验一个公司的能力。

    另据悉，地产大鳄万科乘机兼并了不少开发商的项目，抄了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米，均属超值。而在东莞，最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边，万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。
   
    相比于前几年的勃勃信心，品牌房企业如今的土地战略变得十分谨慎，但仍然难以阻挡其“低价诱惑”，目前的淡市对他们来说也是一大扩张契机，于是楼市出现这样一幕：开发商一只手在拼命融资，另一手在到处物色抄底对象，还有一只手拿出了自己部分项目寻求合作开发，降低风险。

    低房企转战异地

    关键词：分散风险

    部分房企今年在中心城市的运营遭遇到一些动荡，据记者了解，某上市“百亿房企”今年1月在中心城市销售面积较前一个月下降了一半，幸好二线城市开始出现强劲增长才使整体业绩仍有可圈可点之处。

    在此背景下，地产大佬的资金明显开始转道二级市场，中恒集团6000万元广西拿地；恒基地产积极开拓内地房地产市场的发展计划正在展开。据恒基地产执行董事叶盈枝透露，公司未来将会在沈阳投资220亿元。另据悉，二线城市天津出让土地面积也逐步活跃，跃居全国首位。

    一位地产公司负责人向记者表示，部分开发商对地产开发的风险有所担忧，因此在客观上有分散风险的要求，采取的方式也是异曲同工，有忙于谋划进军海外的，也有拓展企业经营面甚至干脆转型的。对于债务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市垄断程度相对较高，例如广州地区前二十大开发商的销售比例能占市场的近八成。相比之下，目前二、三线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二、三线甚至三、四线城市才是企业的长期生存和发展之道。