小户型房产的投资智慧,楼市成交低迷逼得开发商纷纷推出中小户型房源，6月初南京将有20家楼盘陆续推出小户型。江苏商报邀请楼市专家为读者介绍，怎样选出适合投资的小户型

    2006年下半年，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90平方米以下的中小套型住宅（以下简称“90/70政策”）。

    2008年下半年，南京的小户型房产蜂拥上市。小户型因为总价低、转手快的特点，一直是被房产投资者所看好的。

    但是今年小户型大量上市，必然使得楼市出现一定程度上的饱和，同时加大了投资的难度。

    在将要上市的20多家楼盘中，如何挑出合适投资的小户型，成了值得投资人好好思考一下的问题。

什么“款式”更吸引人

    款式，这个原本该用在服装上的词，用在如今南京的小户型上却也不为过，我们即将面对款式多种多样的小户型。

    记者了解到，创新小户型产品已经开始出现。这些小户型不仅在配置、精装修品质上苦下功夫，在户型优化、以及居住功能的提升上，也颇费心思。

    地处奥体月安街的汇锦国际，通过挑高设计，将50平方米的户型做成了87平方米的三房两厅，并且南北通透。同样位于河西的万科·金域缇香，提出了“创新两代居”的子母房设计，通过90平方米和70平方米的户型组合，提供了很多种生活可能。江北楼盘万江共和新城，将“八角飘窗”应用到了其小户型的设计中。城中楼盘天正湖滨·君悦阁，则通过中庭设计，实现通风和采光。

    户型创新只是一个方面。面对市场的不断细分，各类小户型产品在定位上也各有不同。天正集团办公室主任顾红艳介绍，天正湖滨君悦阁的定位是商务套房，针对的人群为商务人士以及高级白领。“随着南京经济的发展，长三角中心城市的定位，我们觉得会有大量商务人士来到南京，这部分的需求会逐步释放出来。”顾红艳说。

    金马郦城高级公寓的定位，则是面向“80后”刚刚开始工作的一族，低总价的小户型是他们置业的首选。侨鸿·皇冠钻石双星小户型的定位，则不同于一般的小面积公寓，而是面向白领的婚房。锦盈大厦因为地段比较优越，针对的客群是“对生活品质有高要求的人”。地处新街口的融寓由于黄金地理位置，将客群也是锁定在相对高端的人群，本身具有一定的经济承受能力。

    业内人士认为，从现在发展趋势来看，南京小户型现在有两种现象，一个是大家在产品舒适度上做文章，我虽然做的小，但我还要保证他的舒适、精致，这一方面通过装修解决，一方面就能通过各家开发商在产品研究上解决。比如金基要在50平方米之内做出这种空间，比如说像中海凯旋门在40平方米之内做出一个小书房，不管住进去舒适度是不是好，但毕竟使原来40平方米只能获得一个房间的居住空间，现在他是把居住空间、居住功能增加了，这也说明开发商要在这上面做足文章。另外挑高项目相对于非挑高项目受到的欢迎程度会高一些。毕竟他是在大致相当的价位、大致相当的购买力上可以获得更多的空间，能够吸引相对更多的购买人群。

70~90平方米是投资首选

    调查显示，近八成网友表示总价较低的小户型，由于购房负担较小，因此很有吸引力。在区域购房意向调查中，55.26%的网友表示打算在江宁购房。其后分别是城北和城东，占到15.79%和13.16%。而在南京楼市成交榜上一直与江宁杀得难分伯仲的江北，此次仅有10.53%的网友表示支持，人气跌入谷底。房价较低、交通优势以及江宁整体配套环境等因素中，江宁的地铁交通优势尤其受到网友们的追捧，支持率占到50%。另外，近三成网友表示，较低的房价也是江宁吸引人的地方之一。

    张辉认为，今后小户型总体来看，确实有偏豪华的倾向。“高端人群是有的，但是他之所以是高端人群，他是站在塔尖上的，之所以站在塔尖上是因为是非常少的。另外关于成品效应概念，不同人群对于你所提供的任何一项价值，对他来说价值是不一样的，有的部分可能花的钱会比较多，但是对他来说可能是没有太大价值、没有多少意义的。从未来看，我觉得经济型的小户型发展潜力会比较大，在城市的一些边缘区域，这样一些小户型我觉得发展潜力会比较大，因为被动型的客户、经济型的客户是小户型的主流。”此外，张辉认为，70~90平方米的中小户型是市场需求的主力，也是刚性需求的主力，总价适中，适合占社会主流的普通阶层、年轻人士，因此销售形势好于大户型。至于60平方米以下的小户型，和大户型一样，都有一定的局限性，不是市场主流产品。