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　　两部委落实限外令 外资房产不得保证固定回报

    “(1至4月份)竣工面积、销售面积都是负增长。”5月28日晚间，在看到上海统计网公布的4月份商品房建设数据后，一家大银行上海分行的信贷人士忧心忡忡。

    令银行担忧的不仅于此，央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(下称《指引》)。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

    其实，在《指引》相关要求公布之前，各行对外资背景房产项目的热情已降至冰点。“一家外资背景的开发商在浦东有一个项目，但银行贷款不能动。”上述大行信贷人士称。

    今年以来，在内地房企拿地动力下降，土地出让惊现流标之际，外资常常扮演抄底角色，拿下上海多块土地。但一旦银行收紧信贷闸门，如何完成后续建设将成为这些抄底兵团必须面对的问题。

    “这有可能影响上海的房地产开发的进度。”前述大行信贷人士直言。

    外资房产遇信贷紧缩

    在商业银行对房地产开发贷款做减法时，外资背景的项目往往首当其冲。

    “虽然好项目很多，但感觉上会碰到红线，所以，我们要求前台部门不要碰这些项目。”上述信贷人士透露。自今年以来，该分行未发放一笔外资房企的开发贷款，而且正加快回笼去年向外商投资房地产企业发放的贷款。

    另一家大银行上海某支行对公信贷经理也称：“支行层面一般没有外资投资房地产的贷款权限，而且分行也不支持此类贷款。”

    通前期拿地、受让股份等方式，目前外资背景的房产项目较多，一些项目的总投资在1至3亿美元。但前述信贷人士称，针对外资背景的开发商，“大家都没什么动静，贷款也停滞了”。

     此番《指引》把信贷投向细分为四色十四类：蓝色是信贷投向倾斜类，绿色是信贷投向支持类，黄色是信贷投向审慎类，而红色是信贷投向限制和禁止类。在“红色”类中，“限制对外资投资房地产领域的信贷投放”引发商业银行信贷人士的高度关注。

     记者发现，《指引》要求各金融机构严格执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称意见)，对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款。《指引》的此项规定与意见第七条相同。

    银行业内人士分析，根据项目开发周期来看，从开发规划、方案论证、资金到位、拿地至项目启动，中间需要一年多的时间。如果外资背景的房产项目于2006年、2007年立项审批，现在启动就遇到银行贷款问题。

    也有观点认为，外资手中资金充裕。但前述大行信贷人士称，“即便外资的自有资金进来了，后续开发资金不能解决的话，也会有问题。”因为有关规定，自有资金以外部分应由境内银行解决。

    外资有进有出

    “这个政策出来，可能是考虑到热钱的问题。”5月29日，一位银行人士道出自己的观点。

    今年以来，外资通过两类方式进军上海楼市。其一是以外资投资基金为代表，直接收购成熟物业，以服务式公寓为主；其二为参与拍地、股权转让。

    有趣的是，曾经因为限外政策而退却的外资基金，再次表现出对上海市场的极高热情。近期公布的3项外资投资基金对于上海服务式公寓的收购项目，总额高达近42亿元。

    今年1月，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；2月，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元；凯雷收购了服务式公寓项目济南路8号，总价19.9亿元。

    5月29日，一位政府人士称，上述案例反映，在对房地产投资的认识上，外资投资基金也存在分歧。以摩根士丹利为例，其在房地产领域的投资策略可以概括为，一方面不增加对中国地区的投资，另一方面将一部分投资分散到其他新兴市场，如越南、台湾地区，分散风险。

    除直接收购成熟物业之外，今年，外资参与拍地、股权转让的大单也不时出现。

    今年1月，美国最大的房地产开发商“铁狮门”，以70亿元拍得新江湾地区90万平方米建筑面积的土地。印尼“金光纸业”名下香港建设先后以15.2亿元收购四川北路4街坊108号地块(原弘基休闲广场)的六成股份。

    从2007年下半年以来，第一批进入中国房地产市场的外资开始出现套现，如花旗、高盛分别出售了在上海的大型办公物业。而2006年6月，摩根士丹利以7.6亿元收购华山夏都苑，转手增值额超过50%，也表明多年来只进不出的大摩开始将投资变现。

    有分析指出，一些国际大投行近期套现行为可能与为弥补次贷危机损失有关。此次套现不仅涉及中国，还包括日本、东南亚等其他国家。其实，“套现并非意味着外资撤离中国，而且他们也没有必要撤退。”5月29日中午，一位有着十多年经验的研究人士告诉记者。

    据他了解，已有外资开始购买股票、房地产之外更具有投资价值的投资品，如金矿、企业法人股等。在银根抽紧之际，外资还会向一些优质民企提供资金，期待日后通过债转股方式拿到企业的股权。

   业内人士认为，应对外资在房地产业的变化加强监控，不仅要适当提高“门槛”，控制外资流入的规模和速度，同时要关注外资在短期内大规模撤离，可能引发房地产市场剧烈波动。