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“锅里有碗里才有”，大势低迷下，城中楼盘也要苦练内功。

    专家认为，地段不是热销的唯一理由，缺乏高性价比，“皇帝的女儿”也愁“嫁”
 
　　今年以来，城中几个楼盘销售逆市飘红，房价接连创下新高，似乎城中板块受此轮楼市低迷气息的影响并不太大。而笔者从市场上了解到城中楼市的“另一面”，城中一个楼盘的促销力度甚至超过江北，部分在售项目是“皇帝的女儿也愁嫁”，销售速度非常缓慢。

　　“特价房”比核定基价低1800元/m²

     5月2日，位于戴家巷的城中筱苑悄悄开盘了，推出了四套12000元/㎡的特价房。从网站上搜到的信息更令笔者诧异，该项目核定基准价是13800元/㎡，如果“特价房”属实，那这四套房子比基准价整整低了1800元/㎡。

　　在项目现场， “一房一价”的公示表上显示四套特价房均位于二楼，户型均为78.66平方米，统一售价11998元/平方米，已经全部售出。现场的汤经理解释推出特价房的原因，原本是想留给内部员工，没想到今年城中房价飞涨，想要这四套房子的人太多，公司干脆一个都不给，拿出来当特价房卖。

　　就在城中筱苑推出特价房之时，城北一个还未开盘的项目也推出优惠，只要是首次置业且全部商贷便能享受首付两成的待遇，以33㎡的户型为例，首付八万就能买一套房。城中还有个项目把最后十套样板间对外销售，起售价仅为12000元/㎡，而该项目二手房的成交价格已达16000元/㎡以上。

　　整体楼市持续萎靡，一向价格坚挺的城中楼盘正在悄悄“变脸”。

　　城中也有遇“冷”楼盘

　　事实上，热销并非城中楼盘的代名词。新街口附近的某项目，据内部的售楼小姐说年后只卖了5套；张府园附近的某楼盘，1月中旬开盘以来，住宅的130多套房源销售刚刚过半；城中另有一个项目，4月26日低调开盘后对外宣称热销40多套，而截至5月20日，网上的数据表明该项目只成交13套，认购7套。

　　处于寸土寸金位置的城中项目为什么销售还会遇冷？剔除大势影响投资客不足、自住需求部分观望、供应量放大外，更多的是项目太依赖“地段”，认为只要地段好就能卖的好。而事实给了他们“当头一棒”。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也表示，城中楼盘的思路现在要从营销路线回归品质路线。据他统计，按照4月份的销售速度，不考虑新增上市量，目前城中可售房源的消化周期为17.4个月，是所有板块中最长的，“销售形势严峻，压力非常大。”张辉特别强调。

　　两极分化成大势所趋

　　不再单纯依靠地段，而是重视产品，“两条腿”走路，今年以来主城区这类楼盘正在增多。如金鼎湾，一期和二期的推出时间整整隔了4年，四年是开发商在摸索一条新路，“转向”做出现在众人所见的3A级住宅，虽然均价达到2.1万元/㎡，但据说已有两千多人登记预约；南京雅居乐花园，所有户型均做样板间、中心景观区全部落成再开盘，注重产品细节，10天劲销6个亿。高价格需要高品质作支撑，否则销售只能不畅。

　　“可惜南京的很多开发商还没有意识到这一点，他们都是在好日子里长大的。”合富辉煌南京分公司总经理邓永忠摇着头说，“就像这次，南京开发商对楼市低迷的反应速度不如南方城市的一些开发商，也是因为他们没有经历过楼市的大起大落。殊不知现在的格局已经悄然改变，购房者更为理性，不是什么样的房子都忽悠得了。”    (刘晓霞)