炒房者南京“拾麦子”，楼市走向不明，炒房收益大降、风险大增，职业炒家将目光盯向那急着套现的卖房者和不太懂行的买房者，希望能在他们身上捡捡便宜

    爱睡懒觉的老魏，5月2日起了个大早，清晨6点就开车去了江北。

    就在前一天，老魏在中介公司的朋友小吴告诉他，最近收到一套好房源，当天是与房主约好谈价格的日子。

    为了避开早上的通行高峰时间段，老魏决定先到江北的桥边锻炼锻炼，呼吸呼吸新鲜空气。由于“职业”习惯，他想在事前做点准备。他约上小吴，说想在一起吃个早饭，借机打探打探房子的情况。

    老魏的“职业”说来大家并不陌生：职业炒房人。

急于套现的卖房人

    8点，老魏在桥北金盛国际门口接到已经买了早饭的小吴，随即一同前往江边。

    “老魏，你搞得也太夸张了，我和业主约好9点半看房，你直接过来就是了。还一大早拉我到江边来，至于吗？”小吴上了车就抱怨道。

    “一来，我怕迟了桥堵，过来时间没准儿。再说，我也得先知道业主的情况，一会儿好砍价哎。”老魏笑道。

    一提房子，小吴来了劲。“如果成了还是给我两成吧？我这次可帮你挑到一处好房子。就在明发滨江新城，一期的房子，90平方米2房2厅带装修，户型不错，还是朝南的。业主好像是要送小孩去国外学金融，所以急着套现。不过他要价可不低，要42万元呢，算下来每平方米要4600元。我探过口风了，业主说可以再让让的。你就去好好挑挑他户型，周边配套之类的毛病，估计能便宜些，反正这个你拿手。”

    “听你这么说下来，房子本身的毛病很难挑。还是和业主沟通沟通再看吧。”在房产投资上花了多年功夫的老魏摇了摇头。

    9点半，老魏见到了业主朱先生。看完房子已接近10点了，老魏试探性问道：“价格比新房还高呢，能不能让点。”

    “我了解过了，现在都报这个价。我知道成交时肯定要让点，咱们也别一个平方一个平方算了，我总价便宜你1万。怎么样？”朱先生说。

    才便宜一万元，这与老魏心理价位差得太远了，“便宜1万元也太少了点，能不能再让点？”

    “朱先生，你这价格确实高了。现在江北二手房这么多，这个价格确实比较难出手。网上挂牌价通常比成交价要高不少。”小吴一旁帮腔。

    “可我这属于精装修房啊。而且是琅琊路分校的学区房。”朱先生有些犹豫。

    老魏随即说道：“我孩子小学都五年级了，这学区不学区的和我关系不大。我刚才看了一下，你这个基础装修其实也没几个钱，地砖、复合地板和橱柜都是低端品牌，墙只是简单刷了一下，顶上也没什么装饰。我估计，你水电都没重做，这房子装下来最多不会超过两万元的。”

    “哟，碰上了行家，行，我再便宜你1万。小吴，这个报价够公道了吧。”朱先生表示。

    看身边的小吴没什么反应，老魏对朱先生说道：“40万还是高了点。你看这样行不行，我直接付现金给你，你总价再给我打个折。你这房子买的早，2006年才3000元/平方米，你多让我点儿，自己还是能赚不少。”为了投资，老魏平常做的功课可不少。

    考虑到9月份，女儿就要去苏格兰的大学报道，需要一笔不菲的学费和生活费，朱先生想了想，于是同意总价再让15000元给老魏。“要不是冲你和我现金交易，我绝对不会再让钱给你了。”

    就这样，老魏以385000元的价格买下了这套90平方米的明发滨江新城精装修房源，算下来，每平方米只要4200元，比目前明发滨江新城毛坯新房的价格还要便宜300元/平方米。

不太懂行的接盘者

    买下新房的老魏付款后并没与朱先生办理房产过户手续，而是把朱先生拉到南京市公证处，做了个公证，朱先生的房产由老魏全权处理。“公证才几百块，要是办过户，税肯定是压倒我头上，像营业税、个人所得税什么的一缴，我就挣不到什么钱了。”老魏说。

    办完公证的当天下午，老魏急急忙忙就和自己以前接触过的小中介联系了，“喂，我是老魏，我手上有套明发滨江新城90平方米的精装修房，报42万元吧，记得优先帮我推荐推荐哦。”

    5月10日，老魏等来了一对来看房的小夫妻。

    “啊？你没有房产证，只有个公证书啊，你这房子不会有什么问题把。”见老魏拿出公证书证明房源情况，这对小夫妻说道。

    “没问题的，我这个亲戚在外地做生意，最近资金周转不过来，就委托我帮他卖的，到时候，你直接和我办过户就行了。”

    小夫妻看完房子后表示比较满意，但价格稍微高了些。“我亲戚的房子，我也比较难办艾。你们看，这房子不但是精装修，还是琅琊路分校的学区房呢，楼层更没话说，金三银四艾。这样吧，我帮你们问问看。”

    老魏随即给“亲戚”打了个电话，“什么？最多5000啊？啊，过两天还有人看房子？哦，晓得了。”

    挂了电话，老魏回过头来对这对小夫妻摊摊手：“你们也听到了，我亲戚不肯让，这房子确实不错的，你们买了就能直接拎包入住。要是买期房，明年交房，还得自己装修，多麻烦啊。我这边价格是不能再降了，要不你们回去再考虑考虑？”

     两天后，老魏接到了小夫妻的电话。385000元买入的房子，415000元卖出，还不用承担什么手续费，这耗时仅半个月的生意，让老魏净赚3万元——当然，拿出1万打点对自己有帮助的人是免不了的。

    但就是这样的收益，老魏还不满足，面对记者时甚至显得很无奈。“虽然也赚了不少，但跟以前没法比。”

    老魏透露，现在大环境不是很好，圈子里好多原来炒房的都不炒了。“我本来也不想再做了，但我又没其他本事，只能想点子坚持下去。现在这样操作顶多算是‘拾麦子（南京方言，意为捡便宜）’，专挑那些急着卖房套现或者不太懂行的人下手，赚个差价。”

    “以前不管买哪儿的房子都能大赚一笔，现在几乎不可能。再歇两天，我又要出去看房了。”老魏对记者说。

    背景，现在炒房并不明智

    一家房产网站近日对南京的购房者做了一次调查，其中，16.46%会选择打折活动多的时机买房。另外83.54%的购房者表示，还要再等等看。

    在一二月份楼市销量下滑后，南京楼市住宅成交量在3月份一度上升，达到4859套、49.8万平方米。但4月份成交量又出现回落，与3月份相比，成交量、销售面积分别下滑8%和1%。与2007年的“金三银四”成交八九千套相比，已经大幅缩水。业内人士称，目前观望气氛较浓，市场可能进入一种长期僵持状态。

    为了刺激销售，南京市多个区域的住宅楼都开始打折促销。有的买房就送电器，有的优惠数万元，有的楼盘直接降低单价。业内人士介绍，目前投机、投资性购房的需求已经得到有效遏制，自住型需求的购房者也受到观望气氛的影响，推迟购房时间，成交量比前几年大幅萎缩，开发商不可能再随意提价，市场或将进入长期僵持状态。

    购房者在观望，成交量在下降。急着回款的开发商们成了热锅上的蚂蚁，这才有了南京楼盘接二连三，各式各样的打折活动。

    江北明发滨江新城推出最低3888元/平方米的特价房源，天润城低至4100元/平方米，江岸水城推出4080元/平方米清盘价；河西板块的嘉业阳光城、第七大道、融侨·中央花园一次性付款98折，按揭99折优惠。银河湾福苑一次性付款97折，按揭99折，另享受总价4万元优惠；城东板块钟山晶典推出面积在87~123平方米左右的特价房，7200元起/平方米左右；御水湾花园购房享受98折；赛世香樟园推出15套“南京外国语学校仙林分校”入学名额房；东郊小镇一次性付款98.5折，商业贷款99折，一次性付款97折，按揭98折……

    有人说，现在可以抄底投资了，买房肯定不会亏。

    在业内人士眼中却并非这样。“虽然整体而言，房价是稳中有涨的趋势。但究竟什么时候涨，涨多少都是未知数。而且就目前看来，南京楼市整体没有半点涨势。”

    满堂红（南京）置业有限公司的数据显示，该公司3月份的二手房成交均价为9882元/平方米，4月份降到8919元/平方米，一个月降了963元/平方米。而据365地产家居网统计，2008年4月中旬全市二手房个人挂牌均价为7407元/平方米，比上旬低0.56％。中介人士认为，从去年10月份开始，受房贷新政等宏观调控政策影响，二手房成交量也一落千丈，尽管今年三四月份成交量反弹，但房主还没缓过劲来，在交易时降价现象较为普遍，这也是4月份均价比3月份降不少的主要原因。

    就南京而言，炒房的最好时机是去年3月左右，“价格尚未完全抬头，但已现上涨趋势。”业内人士说道：“但这炒房的黄金时期已经过去了。”

警示，“拾麦子”的风险

    虽然经历宏观调控后，炒房已不是投资主流，但像老魏这样以炒房为职业的人仍然存在。能像老魏这样赚钱的人却不多，因为这样投资，风险还是较大的。

风险一： 房主后悔麻烦多

    业内人士告诉记者，靠公证书规避各种税费，最容易出问题的就是原业主方面。“房主后悔的例子太多了。前段时间就有个王先生卖岔路口的房子，却是背着他老婆的，王太太知道以后，认为房子坚决不能卖。这样买房子投资的人就很被动了，只能把房子退给人家，几百块的公证费就白交了。即使把房子留在手上不退也卖不掉，人家一去把房产证挂失，房子是绝对不可能再卖掉的。”

    业内人士表示，“规避这种风险，只有两种方式，一是与卖房者商量，分期付款，但这样一般价格不太容易谈下来。另外就是房源买到手后，快速出手了。”

风险二： 二手房市场竞争多

    快速出手，说来容易，真正卖房却不是这样的。

    记者了解到，目前南京每月二手房挂牌量都达到17000套至18000套。而每月成交量只有4000套左右。也就是近5套房源中仅有一套能成交。

    “要做到快速出手，首先要让大家都知道你手上的房源，大小中介都要去挂，甚至还有的人会选择登报纸。另外就是和中介的工作人员比较熟悉，他们会优先推荐你的房子。但你房子卖掉后，通常是要给他们一些回扣的。”

风险三： 看错房源难出手

    这样所谓的短线炒房，对房源的判断至关重要。

    “并非城中的房子就一定好，学区房就一定能卖掉。”业内人士说道：“这些房子的总价通常都比较高，比较难出手。同样有100万元的现金，我宁愿去江北炒三套房子，也不会在城中炒一套看似不错的学区房。我认识一个人，60万元买了夫子庙一套75平方米的精装修房源，算下来才8000元一平方米，那里的房子均价应该是9000元/平方米。可他再出手的时候，却遇上了麻烦，没人买，因为这房子太老了，当时房主是想用这房子办抵押贷款的，就是因为房子太老没有办成，才同意房子便宜卖的。现在我那朋友只能把房子出租了。”

提示: 中介炒房是违法

    “目前个人通过这种方式炒房，还没有相关规定。但中介公司这样操作，就是违法了。”业内人士说道。

    2006年10月31日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》（简称“规则”），明令禁止房地产中介“吃差价”。

    “规则”要求房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。并且，房地产经纪机构未完成经纪合同约定事项，或者服务未达到合同约定标准的，不应当收取佣金，但可以依据合同约定，要求委托人支付从事房地产经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的，不得要求委托人承担经纪服务费用。