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　　二手房佣金调整萌动 中介生存压力考验市场弹性

    4月下旬，南京二手房挂牌量略有下滑，挂牌均价微涨。从整体上看，4月份的二手房市场不如3月份。3、4月受商品房市场的影响，部分购房者的注意力被吸引，商品房忽隐忽现的降价现象也导致二手房挂牌量以及成交量出现了局部的小幅度下降。

[市场观察]

房源——相比4月中旬下滑4.68%

    统计，4月下旬，南京市个人二手房挂牌量为5930套，相比中旬下滑4.68%。

    据了解，4月份南京各区挂牌量分别为：玄武区1938套，白下区2740套，秦淮区1294套，建邺区1744套，鼓楼区2513套，雨花台区628套，下关区1459套，栖霞区1426套，江宁区2900套，浦口区1081套。从挂牌房源来看，江宁区上市房源最多，其次分别为白下区和鼓楼区，都超过2000套。

    经过测算，在江南八区中，仅白下区、下关区、雨花台区三区的挂牌量出现增长，其他各区挂牌量都出现不同程度的下降，而增长的三个区中，雨花台区的增长幅度最大，达到7.08%。

均价——雨花台区和建邺区小幅下降

    据统计，4月份南京全市二手房挂牌均价为7437元，相比3月的7380元，上升了0.77%，二手房价格仍趋稳定。

    各区4月二手房挂牌均价分别为：玄武区9282元/平方米，白下区9644元/平方米，秦淮区9182元/平方米，建邺区9198元/平方米，鼓楼区10554元/平方米，雨花台区6914元/平方米，下关区7839元/平方米，栖霞区6767元/平方米。不难看出，除了鼓楼区之外，各区均价基本都回落到万元以下。其中，建邺区、雨花台区两区的价格出现下降，建邺下降了1.78%，雨花台区下降了1.20%。

    据业内人士分析，出现房价回落的主要原因在于这两个区域新房近期上市量较大，对二手房形成冲击，比如雨花台区的花语南庭、亚东国际公寓以及仁恒翠竹园近期推盘量就很大，而且面积适中，性价比优越。此外，新房的各种优惠折扣对于原本就倒挂的二手房价，也造成一定的压力。

成交——江北成交量占全市四成

    4月下旬全市二手房成交达到1417套，其中江南八区为813套，江宁区118套，浦口区272套，六合区214套。主城区及浦口区的成交量本月呈持续增长态势。

    纵观今年前4个月的二手房市场，南京主城区以外成交仍显旺势，尤以江北最为明显。根据网上房地产数据显示，4月下旬浦口成交272套，较中旬涨幅为33.33%。

    受市场政策的影响，2008年初的南京二手房市场开局平淡，总体成交量与去年同期相比减少了7%。目前，六合、浦口由于价格较低，占比明显增多。由于利好不断，江宁曾经成为很多人购买二手房的首选。不过现在市场开始转向江北，江宁只能排到第二。根据成交数据显示，今年1-4月，江宁的二手房成交量占到全市的8.90%，而江北(包括浦口和六合)的二手房占到了40.56%。

    江北火爆的不仅是二手房市场，在刚刚过去的4月28日的一场土地拍卖会上，就在其他地块纷纷以底价成交的情况下，4家开发商同时瞄上位于过江隧道口的一幅地块。经过85轮的激烈叫价后，这块地被南京浦口区建设发展有限公司以3.22亿元收入囊中，预计该地块上市未来均价可达7000元/平方米。开发商对于江北地块的争抢，充分显示出他们对于江北整体楼市后市的信心。

[后市预测]

上半年不会有什么“好日子”

    我爱我家市场部经理舒莉莉认为，在接下来的5月份，市场情况预计还不如3、4月份好，一方面天气开始炎热，不方便外出看房；另一方面，中介公司一般都是2-4月做春季买卖，6-9月做夏季租赁，9-11月做秋季买卖，按照这种规律，对于今年上半年的行情，不能期待会有什么奇迹发生。

    对于未来市场的判断，单伟认为：第一，今年的房产价格还会有所涨幅，但会明显低于去年的涨幅；第二，挤压掉部分投资需求的水分，今年的购房需求量会低于去年；第三，区别于去年房产普涨的局面，今年房价区域差异化会加大，交通规划仍会成为持续看好的卖点；第四，商品房的供应量与价格仍会对二手房产生影响，特别体现在部分区域市场。