市民购房大课堂现场

兴趣浓厚的市民

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    本站消息   买房准备阶段，如何选择好的开发商？签定合同时应该注意哪些条款和细节？开发商的陷阱怎样识破？面对霸王条款时，又该如何拆招？

    春交会首日，江苏苏源律师事务所袁涛，和江苏维世德律师事务所郑小华两位律师，就买房过程中市民关注的一系列法律问题，进行了精辟的分析。两位知名律师毫无保留的讲解，让在场观众受益匪浅。最后20分钟，不少市民纷纷举手提问，和律师展开了良好的互动。

    不主张解除合同

    已经签了合同并已付款，甚至使用了按揭贷款，因为工作变迁、经济压力等原因想退换房，这种情况应该如何解决？对此问题，袁律师和郑律师一致认为，能否换房、退房的关键，取决于手续办理的程度。

    商品房合同鉴证之后，即使已经交付了一些款项，从原则上说该合同可以撤销，但前提是需要和开发商协商同意办理撤销的手续。“就近期的市场行情来说，楼盘的销售处于比较不利的局面，即便开发商同意你来退房，可能你还会面临一些损失，我想这可能是大家需要考虑的一个问题。”袁涛指出。

    两位律师指出，如果买房使用了按揭贷款，问题可能会复杂一些。楼盘的按揭贷款要在房屋封顶以后，合同才正式开始履行，如果在这个期限到来之前和开发商提早办理手续，银行方面的问题比较容易解决。如果银行已经放贷，问题就很棘手。涉及到退房环节，如果你已经还贷了，不仅仅你要付清全部贷款，很有可能你还要支付一定的违约金。单纯的指望开发商把房款退还给你，跟银行解除按揭，很少有开发商会同意。

    “我们不主张解除合同，如果解除从法律上来说只能协商。除非开发商愿意给你解除，你单方解除的话视为违约，要承担相关的违约责任，”郑小华提醒市民，“我们建议购房者在购房之前要做慎重的考虑，包括购房能力、还款能力。我们不主张购房以后为一些事情退房，这样的话基本上损失是你自己的了。”

    理性对待促销优惠

    面对开发商推出的颇具诱惑力的“优惠炸弹”，两位律师特别提醒市民：做一个理性的购房者，明确自己的购房需求。“不能因为开发商诱惑性的打折宣传就一时冲动，买了一个可能对你来说并不十分适合的房子，这样很可能会导致你重复置业”。

    很多市民在房产投资过程中，坚持一种判断：买房子只赚不赔，结果买了很多房子，每个月还贷的数额很高。对这种现象，两位律师给出提醒：买房的时候要注意自己的收入预期、家庭财产收支状况，给买房预算留足额的空间，包括税费、装修、家人应急的支出。另外，买房的时候算一笔帐，要适合自己的财务状况，不要贪大、贪贵、贪特殊的地段。

    两位律师还指出，了解开发商的诚信也很重要。买房人可以到开发商开发的楼盘实地去看一看，或者以往开发的楼盘看一看，天气好的时候可以和楼盘的业主做交流，了解房屋的质量、开发商配备物业服务标准状况、收费水平。

    购房合同种的“定金法则”

    郑小华律师提醒市民，如果商品房拿出来卖，要有五证两书。对于如何签订商品房买卖合同，郑小华主要说了两点。

    第一是定金问题。郑律师介绍，很多人都有这样的经验，买房之前都要有定金合同，定金有一个定金法则：如果你交了定金不买房的话，定金是要不回来的。反过来，如果开发商不卖房，买房人可以得到双倍的赔偿。很多购房者交付了定金，后来因为种种原因，比如说觉得这个楼盘不是自己满意的楼盘，但已经签订了定金合同，定金肯定是退不回来了。所以郑律师建议购房者在和开发商签定金条款的时候，在某年某月某日之前要签字合同，如果不来的话可以要求退定金，如果不加这条的话，这个定金肯定是退不回来的。

    另外还有公摊面积的问题。买房过程中有套内使用面积和公摊面积，很多开发商不把公摊面积写出来是多少，比如100个平方，但是公摊面积可能在等你拿到房屋以后会很大，所以郑律师提醒购房者在买房的时候，要开发商在面积这一块写清楚，多少是套内使用面积、多少是公摊面积。以免发生纠纷，而使消费者处于不利的地位。