【个案分析】

    针对这起投诉，四川致高律师事务所林方平律师表示：在二手房交易过程中，只存在定金交易，所谓诚意金交易仅仅是中介公司给购房者下的“套”，以防止购房者被别的中介公司“抢”去。在二手房交易中，只有房东、中介、购房者三方在场的情况下，才能够签订购买协议，交纳定金。但由于购房者在看房后，中介公司需要再约房东，在这段时间里，一些购房者就很有可能改变想法，为了彻底“套”牢购房者，一般在看完房后，中介公司便会要求购房者交纳诚意金，口头上是购房保障，实则是为了“控制”购房者。

    目前，在二手房买卖中，定金转诚意的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。因为按照合同法规定，如果一方交纳了定金，另一方却违约的话，中介公司就需要支付双倍的赔偿。而在三方未签订合同的情况下，房东一旦反悔，中介公司就要承担相应的赔偿责任。诚意金一方面是为了“套牢”购房者，另一方面也是中介公司也可以避免赔偿损失。

    【风险规避】

    在未签订三方合同前，购房者可以先给中介交纳部分金额，但前提是必须和中介方注明交纳的是购房定金，而非诚意金，以避免日后房东反悔造成的损失。

    风险3 二手房价频“变脸”

    目前出现的这种新现象，与楼市的普遍火爆是分不开的，以前发生纠纷既有业主违约也有客户(买方)违约，但最近数月所接案件中几乎全部是因为房主解约。 ——四川致高律师事物所的林方平律师　　

　　【案例回放】

    今年8月，市民林女士的朋友急需用钱，打算把位于八里小区一套于2002年买的90多平方米的房子以总价30万元的价格出手。由于价格非常诱人，林女士当即决定购买，于是与朋友签订了一份意向性协议，并商定一周以后办理过户的同时一次性付清房款，协议签订后林女士交了一万元的诚意金。一周以后，林女士按照约定与朋友联系，朋友告诉林女士他在外出差，过一周再说。两周后林女士又与朋友联系，可是朋友却支支吾吾的说房子不想卖了，并主动提出退还一万元的定金。

    不久，朋友主动联系林女士，说因为房价上涨得太快，他的房子应该还有更大的利益空间，如果林女士愿意出35万元的话还是可以成交。林女士想，如果35万元买的话，折合单价在4000元/平方米以下，林女士当即答应下来，并再次约定了房子过户的时间。为了满足一次性付款的条件，林女士开始四处筹钱，想到马上到手的房子，林女士一家很是高兴。可是，朋友又一次给林女士开了个玩笑，到了约定的时间，朋友的电话怎么也打不通，这下林女士开始着急起来。两周后，林女士终于联系到这位朋友，可是朋友却说房子已经以42万元卖了，并主动承担了双倍违约金的处罚，退还给林女士2万元。

    【个案分析】

    提高成交价，对房主来说，只不过是多等等而已，但得到的收益却大了很多，但是对于急于买房的人来说，不仅时间、购房时机等被耽误，心情也受到影响。由于一手楼市的价格不断攀升，导致了二手房价格也上涨很快，为了获取更多的利益，房主在二手房交易中频频“变脸”也在情理之中，但是却给中介和购房者带来了损失。

    【风险规避】

    要防止房主频频解约，除了在合同条款上加以细化外，提高违约金成本也很重要。根据担保法规定，定金数额最高可以达到合同标的额的20%，如果按合同交易价格的20%支付定金，那么房主解约时就要承担更大的赔偿压力，这样就可以大大降低房主解约率。另外，约定高额解约赔偿金也是解决的手段。一旦房主解约将面临着巨额赔偿风险，就不会轻易的解约了。但是需要提醒的是，这种约定也是双方面的，如果房价暴跌，买方不买也要面临巨额赔偿房主的风险。