为了限制炒房，去年9月央行和银监会联合出台了“二套房”新政，规定已贷款购买住房、又申请购买第2套(含)以上住房的借款人，首付比例最低4成，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍。

    然而，南京有一个专职炒房的“房虫”，手中有4套房子，如今要再购买第5套房，她却仍然能够获得第1套房的商业贷款政策：首付3成，享受基准利率下浮15％的优惠利率。原来，她是以巧妙的办法，在钻“二套房”新政的空子。

咄咄怪事：炒第5套房仍享优惠利率

    27岁的廖小芳，年纪轻轻，却是个精明的房虫，具有丰富的炒房经验。规避税费、从中介跳单、倒房号，这些钻空子的生钱之术，她都娴熟于心。凭借这些看家本领，她在2005年倒卖了1套天地新城的房子，赚了21万元再来炒房，如今已拥有天润城、托乐嘉、幕府山庄、瑞华大厦的4套房子。

    昨天，廖小芳又到江宁的21世纪现代城，去看了一套96平方米、位于3楼的2房2厅，售价59.5万元。考虑到房子邻近地铁南延线的小龙湾站，将来会有大幅升值，她就想买下来，准备过2年再高价卖出。

    然而，她手中已有4套房的贷款，按理说，再办第5套房的商业贷款，须执行“二套房”新政：首付4成，利率为基准利率的1.1倍。

    可是，怀着问问看的心理，廖小芳到中国银行的房贷部门咨询时，却发现自己买第5套房，竟然仍能享受第1套房的3成首付和优惠利率，这个结果让她自己也大吃一惊。

正当理由：人均住房面积不足32平米

    记者到中国银行的房贷部门了解到，原来廖小芳手上已有的4套房子加起来，折算出她家的人均住房面积仍然不超过32平方米，也就是说她没达到南京的平均住房水平。根据“二套房”新政，她再买房，仍可享受第一套房的贷款政策。

    4套房子，缘何人均住房面积不超过32平方米？廖小芳透露自己的家底：“我在瑞华大厦买了73平方米的房子，是写字楼的办公房，不算住房。天润城120平方米的房子，是我跟亲戚一起买的，但我没在房产证上写名字，自然也不能算我的住房。此外，托乐嘉31平方米的单身公寓，幕府山庄55平方米的2室1厅，加起来也就86平方米。而我跟老公还有刚出生的女儿，一共3人，要96平方米住房面积才算达到南京市平均水平。”

    “从实际情况来看，廖女士一家三口尽管有4套房，但确实没达到南京市平均水平，她再买第5套房，仍可以享受第一套房的优惠贷款政策。”中国银行负责房贷的一位人士表示，像廖女士这样奇特的情况可用“无巧不成书”来形容。

中国银行：可到房管局查询住房面积

    怎样证明家庭人均住房面积没达到32平方米，以便申请首付3成和优惠利率的贷款？

    “贷款人要先到银行，填写一个有固定格式的委托函，然后我们银行会拿函到房管局的档案室去查询。贷款人需按20元/人的标准，缴纳一笔查询费。”中国银行的这位人士介绍，房产局的电脑系统会显示家庭各人名下到底有几套房，再算一下人均住房面积有没有32平方米，如没达到，那银行就可按第一套房的优惠政策发放贷款。

    据悉，计算人均住房面积时，以家庭为计算单位，其中家庭成员范围，仅指借款人及其配偶和未成年子女。读者可以算算自己的人均住房面积有没有达到32平方米，来判断自己再买房能否享受到首付3成、优惠利率的商业贷款。

【专家支招】

三招规避“二套房”新政

    “二套房”新政的4成首付，提高了炒房门槛，1.1倍基准利率则加大了炒房成本。记者请深圳发展银行的理财师算过，50万贷30年，“二套房”的利息总额为898485.01元，第一套房利息总额为656251.73元，前者要多付24万元的利息。

    既然两种情况的利息差别如此之大，那么怎样规避“二套房”新政？南京一家中介的资深房产经纪人透露：“实际上，由于操作上的难度和放贷的天性，各商业银行对央行的‘二套房’新政，并非都是严格执行的，或多或少都有松动。在我们这里，很多买房人都有自己的办法来规避‘二套房’新政，以便获得3成首付和优惠利率的贷款。”

    这位房产经纪人为买房支了三招：“首先，有些银行只要贷款者把手上的住房贷款全部结清，再贷就可算作第1套房，买房人可钻这个空子。其次，有人办假离婚，买房子申请到优惠利率的贷款后，再复婚。最后，第1套房办商贷，第2套房贷公积金，公积金的利率不变，只是要首付4成；先贷纯公积金，再办商贷，建行、农行等银行也能按第一套房放贷。”

    据了解，由于买房人想方设法规避“二套房”新政，加上有些银行在“二套房”新政上出现松动，所以多家中介自去年“二套房”新政出台后就没办过一笔1.1倍利率的贷款。