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多家银行在执行银监会房贷政策时遇到概念模糊难以判断的问题：贷款买过房，但出售之后再买唯一的住房算不算“第二套房”
“我虽然贷款卖过房，可是套房不仅贷款还清，而且卖掉了，现在贷款买的这套房是我唯一的住房，怎么各家银行都算第二套房贷呢？”近日，市民杨先生在办理房贷时，碰到了上述难题。对此，南京多家银行房贷部人士均表示，这个难题已经有不少人遇到，但是根据中国银监会第二套房贷的规定，这种情况的确属于第二套房。为此，多家银行总行还曾向中国银监会反映过，可是没有回应。
我的房子算第几套
据市民杨先生介绍，2006年6月份，他在河西贷款买一套70多平方米两室一厅的住房。不过随着小孩的降临，加上双方父母常住，房子有点嫌小。今年3月初，他便将这套房产贷款结清并出售，换了一套130多平方米三室一厅的住房。然而在贷款时碰到新难题。
“现在买的这套房子是我唯一的房产，按道理首付应该是30％，贷款利率下浮15％。可是我跑了建行、农行等多家银行，他们均表示，由于我以前贷过款，尽管已经还清，现在贷款买房仍然算第二套。”杨先生十分疑惑地表示，我现在只有这一套房子，何来第二套之说？而如果算第二套，不仅首付要上调至40％，贷款利率也要上浮10％。“这对我来说压力太大了，早知道这样当初就不急着卖房了。”
杨先生认为，监管部门对于第二套房贷的规定显然有不人性的一面。
针对杨先生遇到的难题，记者发现目前有不少买房人都遇到了。并有传言上海等地银行开始松动，对于这种情况仍然按第一套算。
银行仍然执行原规定
那么南京各家银行是如何执行的？
记者从南京华夏、光大等多家银行了解到，对于“第二套房贷”的政策执行仍是按照央行及银监会于去年12月11日下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》来核定、操作的，无任何松动迹象。第一，以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；第二，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；第三，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积的查询结果。
据了解，央行的征信系统是完全可以查到借款人是否贷款买过房，成功的认定是否属于“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”。如果一旦在征信系统上显示出已经贷款买过房，就不能按第一套房的政策进行办理，其中还包括已经利用公积金贷款购买的房屋，这样的情况一经银行查处、核实，统统被视为第二套房，按照“第二套房贷”的相关政策执行。
第二套房政策应该松动
“前段时间，我们各家银行房贷部门负责人曾经一起研究过，针对上文杨先生的这种情况究竟该怎么算，但是大家最终没有明确的结果。”中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺告诉记者，当时少数人认为这种情况可以算第一套，这样不仅比较人性化，而且也没有与第二套房政策有明显的冲突，属于打擦边球。只要监管部门默认，就可以执行。不过这种做法，大多数人还是没同意，认为这种做法太过冒进，而且在目前贷款控制较严格的形势下，大家都不希望“出事”。
华夏银行南京分行个人业务部副总经理王成福也表示，对于这种情况，当初监管部门在制定第二套房政策的时候的确也没有考虑到。多家银行总行为此还曾向中国银监会反应过，但是没有得到回应。而从今年开始，作为最优质的业务——房贷，各家银行都遇到了困难，也因此，各家银行都认为在保证宏观调控的前提下，第二套房政策应该有所松动。
而深圳发展银行南京分行零售业务部总经理助理曹军则告诉记者，针对上文杨先生的这种情况，该行可以算是第一套，但是前提必须是借款人所购买的房产人均面积低于南京市人均房产面积。很显然，该行也没有松动第二套房政策。不过该行正在推广其他可以帮忙买房人节省利息的房贷新产品。
相关金融专家也认为，当初制定第二套房政策目的是为了控制房价上涨，打击炒房投机。但是如果仅盯着房贷也未必能奏效，必须多方采取措施，配套实施，才有可能堵塞投机者可钻的漏洞。
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