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    5年前，江北板块在南京楼市尚属“无名小卒”；而5年后，江北板块在南京楼市的地位已经举足轻重。这一切，在某种程度上要归功于开发商们的概念炒作，俗称玩“噱头”。但是，从去年年底开始，南京楼市进入了“冰冻期”，其中以江北楼市最为典型，不少楼盘遭遇了销售瓶颈，大幅度的促销优惠频频出现。江北楼市价格泡沫终于碎裂，开始为透支未来还债。江北楼市价格泡沫刚刚碎裂，万科却又旗帜鲜明地宣告，要打造1.5万元/m2以上的富人别墅区——红郡，只是，江北的楼市噱头已经被戳破，万科如此“高价进场”，会不会将已经处于疯涨状态下的迈皋桥房价再次拉上一个畸形的高度。

A　江北篇

    3月的天气，忽冷忽热，江北楼市也跟天气一样，忽跌忽涨，让人看不透。3月1日，旭日上城打出4500元/m2的“一口价”，3月12日，苏宁地产对旗下的桥北3家楼盘抛出“一口价”优惠政策，“一口价”风潮在江北吹起。然而不久之后，3月20日，明发·滨江新城三期江景小高层对外公开预约价格为7600元/m2，其中有6处房源均价过万元。于是就有了江北楼市将重回5000元/m2的声音。一时间，江北楼市陷入了“价格门”的迷雾。江北楼市未来的走势将会如何，什么时候买才算合适？

降价是真 涨价更像作秀

    无论是旭日上城还是苏宁地产的3家楼盘，“一口价”虽然也有噱头，但是算下来每套房子也还有2万到4万元的真实降价。

    天华绿谷的一位销售人员坦诚，降价肯定是真的。他提醒记者，如果不信可以看他们在网上房地产公示的、物价部门批复的一房一价“价目表”。记者对比网上房地产公示的价目表发现，相比此次“一口价”叫卖的4188、4088、4480元/m2，物价部门批复的价格的确要高得多，幅度大约在500元至600元/m2。也就是说，就单套房源而言，每平方米下降的幅度在500元至600元。以天华绿谷一套底楼的91m2两室套为例，降价前单价为4508元/m2，总价41万元左右；而按照4188元/m2的“一口价”叫卖，总价仅为38万元，便宜了3万元。至于涨价的明发·滨江新城却明显在炒概念。

    3月初，“一口价”刚出现时确实引起了楼市的震动，网上房地产的数据显示，3月上旬浦口板块的销售非常强势，几乎撑起了南京楼市的半壁江山，3月22日达到顶峰，当天浦口认购59套，成交226套，而当天南京的总成交量也仅仅是245套，但是到昨天就只有认购9套，成交2套的惨淡光景。

要为2007年的猛涨还债

    目前江北楼盘供应量占到南京全部供应量的一半，体量大，价格低，是江北的两大标签。

    但是经历了2007年的疯涨，江北楼盘的价格已经站上了历史的最高位。2007年对江北来说是相当重要的一年，2006年年末时，江北均价才刚过“三千”，几家江北开发商还预测江北的均价可能在2007年下半年突破“四千”，谁知计划赶不上变化，2007年初，楼市形势大热，在这种大环境下，江北在2007年开年价格就接近“四千”。由于全市房价涨幅急升，南京市政府相关部门在当年5月出台了新政，2007年8月前后开发商们用捂盘对抗政府的新政，一时间南京几乎无房可售，同时价格却迅速上涨。2007年的“金九银十”，江北价格达到了历史高峰，桥北一带楼盘直逼“五千”大关、甚至有楼盘已突破了“五千”，一年时间上演了一场让人心惊肉跳的“三级跳”。

    2007年如此疯狂的表现为2008年的艰难埋下了苦果，所以每平米降个三四百元的“一口价”根本治不了这个病。之前就有不少业内人士指出，2008年南京楼市价格可能出现猛跌的也就是江北了。

“交通黄金线”仍是空中楼阁

    江宁和江北经常被人放在一起比较，确实，江宁板块在2007年涨得也很快，这个早年大量开发一度造成房源堆积的板块，仅凭一条地铁线，周边房源迅速消化，物业价格迅速上涨，并带动了整个板块。以2007年初造就“2小时上涨1200元”事件轰动一时的江宁岔路口楼盘左邻右里为例，2006年11月30日，其均价为4200元/平米，2007年3月19日，均价为4600元/平米，2007年11月1日，均价为4900元/平米，2007年12月25日，均价为6000元/平米左右，一年均价上涨了1800元/平方米。

    从涨价幅度和速度上来看，2007年江宁与江北差不多。但从利好实现的速度来看，就不太一样了。

    首先，这两个板块最吸引人的利好——地铁线。江宁为地铁一号线南延，2006年11月20日开工，2009年年底建成通车。江北是地铁三号线，现在的消息是预计2008年开工建设，预计2015年通车，目前确切的站点位置还没定。2007年江北价格大涨之时，只是听到地铁三号线即将过江，而三号线的建设工程一块土还没有挖。

    再来看江北的其他利好，两座长江大桥：长江三桥，位于现南京长江大桥上游约19公里处的大胜关附近，2005年10月通车。长江四桥，位于南京长江二桥下游12公里处的石埠桥附近，2010年建成通车。这两座大桥距离楼盘密集的桥北一带太远，对这一带普通居民的出行并没有太多的利好。

    两条过江隧道：纬七路过江隧道，2005年2月开工，选址于纬七路——浦口区黄家村，由江南滨江快速路与纬七路互通立交过渡段接入点起，至江北收费广场连接快速路500米处止，整个工程隧道总长6156米，2009年正式通车。

    纬三路过江隧道，具体走向北起浦口区浦珠路，沿浦口中心区北侧定向河路与丰字河路交叉后，下穿浦口区滨江大道，以隧道形式穿越长江主航道、潜洲、江心洲尾，向东南下穿河西滨江路后，沿定淮门大街向东与江东北路相交，全长约7.3公里，其中过江隧道长3.3公里，建设时间大约为2010年以前。

    两条过江隧道对大桥交通的缓解有很大的帮助，同时也处于楼盘密集地段，是将来江北居民到主城的快速通道，但目前悬而未决的问题是，过江隧道是否收费，是否通公交车，能否如期建成通车？