如此大单，谁来接盘？
——52万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题

发布机构：网尚房地产研究机构   撰稿人：张磊

事件一：

    雅居乐花园180-270平米大面积高端物业近10万平米近期上市，单套总价区间在250万—350万之间。

事件二：

    万科金域缇香195平米大面积高端物业近4万平米近期上市，单套总价在300万左右

    据网尚房地产研究机构了解，南京主城范围内还有多个项目定位也倾向于大面积高端物业。是什么原因导致开发企业在主城区内扎堆争做大面积高端物业项目呢？根据网尚房地产研究机构分析有以下三点原因：

原因一：地价

    07年下半年多宗土地拍卖呈现“面粉卖过面包的价”的现象，受制于地价因素，这类开发企业的产品定位必须坚持走大面积高端物业路线，此类项目如某公司的三叉河项目。

原因二：投资受抑

    受银根紧缩、央行第二套住房以家庭为单位的政策影响，主城区普通（90—130平米左右）住宅及小户型酒店公寓等物业的投资需求方面很大程度受到抑制。

原因三：客群结构转换

    随着主城区房价快速上涨，传统的90—130平米普通住宅，在总价上已突破中产阶层购买力极限。一方面，原有的主城区主力购房人群——中产阶层已经在主城普通物业的总价面前望房兴叹；另一方面，90—130平米的传统产品线又不符合购买力强的高端客群对居住舒适度和居住空间的高要求。故而，在南京主城的住宅消费客群结构发生变化的市场情况下，很多开发企业都把目光盯上了高端客群，以期以此为其项目的突破口。

    那么就让我们看看南京市场未来将要上市的高端项目一些情况。

一、08年南京主城总价300万左右大面积高端物业上市量预测

    网尚房地产研究机构通过对南京主城新增大面积高端物业项目的调研，如“万科金域缇香”、“雅居乐”、“交通置业三叉河地块”等确定或有意向做大面积高端物业或部分产品走此路线的项目。这些新增大面积高端物业项目单套总价在300万元左右或以上，08年预计上市约22万平米；

    同时网尚房地产研究机构还对在售高端项目例如长江路九号二期、金鼎湾国际二期、木马公寓多层、锋尚国际公寓（南区剩余房源，北区规划未确定）等项目做出统计，其中单套总价在300万左右的新增房源预计上市约20万平米；

    另外单价较高的城中、城东及河西三个区域单套总价在300万左右的跃层户型预计上市约10万平米，这一体量在08年三个区域住宅上市总量中占到5%。

    由此网尚房地产研究机构得出08年单套总价300万左右主城大面积高端物业项目上市约52万平米（实际可能会因某些项目工期和项目定位调整等因素的影响数据有所出入）。这一体量将对市场带来什么样的影响？这样的体量在未来需要去化多久？让我们先通过近两年大面积高端物业市场的供销状况来进行比较分析。

二、06、07年南京主城大面积高端物业供销回顾（见图表）

备注：统计数据按照06年单套总价200万以上定义为大面积高端物业，07年单套总价300万以上定义为大面积高端物业。
 
    06年单套总价200万左右主城大面积高端物业的一年销售3.5万平米左右，07年单套总价300万左右主城大面积高端物业一年销售4万平米左右，通过前两年销售数据来看，目前主城大面积高端物业市场容量相对有限，而08年南京单套总价300万左右的主城大面积高端物业预计可能上市量将达到52万平米。这一体量远远超过近两年的年均销售量。由于同为高端物业的别墅项目距离主城相对较远、无论从生活的便利性还是交通的便捷性都不如主城大面积高端物业，因此主城大面积高端物业可能会吸引到一定量的已购买别墅或具有别墅购买实力的客群，按照07年别墅市场销售量中20%可能转化成为潜在购买主城大面积高端物业客群计算，大致可有3.5万平米左右的购房需求转化到主城同总价区间的物业类型上。同时根据年均销售量的增长幅度15%计算，主城大面积高端物业购买客群消化5万平米左右，预计08年大面积高端物业供销比可能在6.1左右。反观07年是南京房地产销售相对较好的一年，08年目前市场处于相对理性消费的阶段，预计08年销售量上难有大幅度的突破，正常的增长的话，此类物业的销售量将在10万方左右。

    同时还有一项不能忽视的数据，这些已知的大面积高端物业总建面接近90万平米，同时主城中一些未上市土地可能会做此类产品，以及主城未来新增项目上市的跃层房源等，预计在未来2-3年内可能上市的总量将超过100万平米，如此庞大的体量，若消费层面的接盘能力不发生巨大增长的话，未来几年主城大面积高端物业市场将面临很大销售压力。即便此类物业在08年的去化量超常规增长，能达到20万平米，市场消化这些房源也预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。

    如此大的体量，从现有的数据分析来看，显然是无法在消费面上获得有效支撑的。