本站消息  195㎡的大户型豪宅、单套总价在300万左右，万科金域缇香近期传来即将开盘的消息；同时，此前备受关注的雅居乐花园也将于4月初上市，其主力户型在180-270㎡之间，单套总在250万-350万之间……这只是08年南京主城豪宅上市的序曲。

    根据南京市最具权威的房地产研究机构——网尚房地产研究的预测，2008年，南京主城总价在300万左右豪宅的上市量将达52万平米。而因为南京对周边城市辐射力的有限，将使这些豪宅在08年的南京楼市中难以“消化”。（＞＞相关阅读：研究报告：52万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题）

备注：统计数据按照06年单套总价200万以上定义为大面积高端物业，07年单套总价300万以上定义为大面积高端物业。

    52万㎡主城豪宅08上市 超近两年平均销量

    52万平米的上市量，来源于网尚房地产研究机构对主城区三大部分豪宅的分析调研而来。根据调研，万科金域缇香、雅居乐花园、交通·三汊河项目为主城新增大面积高端物业，单套总价在300万左右或以上，08年预计上市约22万平米。而主城区在售的一些高端项目如长江路九号二期、金鼎湾国际二期、锋尚国际公寓等，也都有豪宅在售，这些在售大面积高端物业的新上市量预计20万平米。与此同时，城中、城东及河西三个区域分布了不少单价较高、总价在300万左右的跃层户型，这些房源的上市量约10万平米。

    据此统计，08年单套总价300万左右主城大面积高端物业项目上市约52万平米。

    然而，07年这类物业一年的销量仅为4万平米左右，06年单套总价200万左右主城豪宅一年销售3.5万平米，08年52万平米的上市量远远超过近两年的平均销售量。

    “面粉卖过面包”等原因使豪宅扎堆

    07年地价的昂贵是造成08年主城区豪宅扎堆的主要原因之一。

    去年，三汊河地块几近“疯狂”的土地拍卖情景仍留在很多业内人士的脑海里，最终，交通置业以底价13倍的价格拿下了该地块。“面粉贵过面包”的现象在07年南京土地拍卖会上屡屡出现。受制于地价较高的因素，不少拿地的开发企业在产品的定位上必须坚持走高端物业路线，这就为08年的南京楼市增加了不少大面积高端住宅的供应量。

    除此之外，网尚房地产研究机构还认为，投资受抑和客群结构转换也是主城区高端住宅集中上市的两大因素。

    辐射力有限 市场消化需5年

    “预计08年销售量上难有大幅度的突破，正常增长的话，此类物业（指主城单套总价在300万左右的大面积高端住宅）的销售量将在10万平米左右”，网尚房地产研究机构的相关报告指出，即便此类物业在08年的销量超常规增长，能达到20万平米，市场消化这些房源也预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。

    在南京，为主城豪宅买单的人并没有邻居上海、杭州等城市多。据了解，造成南京主城豪宅不好卖的最主要原因在于，作为省会城市，南京对于经济较发达的苏南地区辐射力比较有限，本地市场有限的购买力无法支撑日益增加的豪宅供应量。

    “主城大面积高端物业能否被市场接受，其实受制于很多因素”，根据网尚房地产研究的总结，地段、景观与人文资源、配套、精装与样板、产品附加值、开发商的品牌和项目运作实力这六大因素制约着主城豪宅的销售情况。

    长江路九号、金鼎湾国际等项目占据主城核心区域，拥有无法复制的地段优势；世茂滨江拥有一线的景观资源……即使主城豪宅的上市量供远远大于求，在研究人员看来，拥有上述六大因素中的任何一个，都有可能使项目在08年的主城豪宅市场上“叱咤风云”。（HOUSE365 夏娟）