随着地铁1号线南延线的开建、江宁大学城的开发，再加上万科、新城创置等地产大户的进驻，江宁九龙湖板块也由此成为人们关注的焦点。该板块依托方山、九龙湖等丰富的自然资源，已经成为许多开发商的争夺之地。

    但它同时也是今年南京房地产板块最“诡异”的板块。与其他地方比如龙江、奥体、宁南，同一板块各开发商的售价都是相差无几，都是按照开发时间价格循序渐高，大品牌比一般开发商最多贵10%-30%。而在九龙湖，这个定例却不见得管用，去年各路开发商在抢购地块时疯狂炒价，使得该板块的商品房价格将出现巨大落差，便宜的四五千，贵的要一万四五千，而后开发的却比先开发的楼盘还要便宜很多甚至一半。

    地产“大鳄”万科以3278元/平方米的楼面地价拍下九龙湖一地块后，江宁地王再次被刷新，该板块同仁医院以北地块拍出了4446元/平方米的楼面地价。而仅隔一个月，该板块同仁医院以东地块却拍出了不到2000元/平方米的楼面地价。“这确实是一个‘怪’板块，‘炒’地造成了地价如此悬殊。”一位业内人士如此评价。

    一年内地价玩蹦极

    去年7月26日，在经历长达117轮的马拉松式的竞拍后，万科顶住了强大的竞争压力，以17.85亿元高出底价3倍的价钱拿下了九龙湖板块边缘的“牛首山河地块”。万科的高价落户是否会让周边房价水涨船高？未来开发商还会在九龙湖高价拿地吗？……一时间，大家议论纷纷。

    仅隔几个月的时间，东方鼎成继万科之后以更高价拿地。该地块位于金马湖路以南，同仁医院以北，按照1.5的容积率，该地块的楼面地价比万科的那块地还要高，高达4446元/平方米，刷新了江宁地王纪录。

    “高，太高了。”看到这样的成本价，南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，九龙湖地价“虚”高，应该回归正常。果不其然，事隔一个月，紧邻新地王的同仁医院以东地块让人大跌眼睛，新城创置以底价2.36亿元拿下了该地块，楼面地价不超过2000元/平方米。

    开发商炒地价？

    都是在九龙湖板块，都是在同仁医院的周边，两块地的地价差距如此之大，引起了业内业外的轰动。甚至有人直言，这是开发商在恶炒地价。南京易居房地产研究中心高级分析帅王晗对此有自己的见解。

    “2004年、2005年拿地的，像同仁，盈嘉等开发商，当时的楼面地价在700元左右，那个时候江宁的销售热点集中在岔路口板块、百家湖板块和东山镇。到2006年，大家意识到以上区域已经没有地了，未来江宁能有土地供应的只有九龙湖和方山，所以天创的楼面地价拍到1700元。”王晗说，2007年是疯狂的一年，多家开发商拼了一把力，为得就是能拿到一块地。到了年底，政策出台频繁，市场风头不好，没有人敢拿地，新城创置拿了一个便宜的地价。

    对于万科将来的开盘价格，许多人表示，可能会破万。对此，王晗认为，从目前全国的房地产业大势来看，万科的开盘价不会非常高。按当时的楼面价，以及建安成本，加上装修，开盘价可能会在9000元/平方米左右。

    “缓兵之计”：众邻苦等“万科”

    “我们是万科的邻居，将来万科配套的幼儿园、小学，我们都可以资源共享。”合家春天的销售小姐以万科标榜自家楼盘。从地理位置上看，合家春天(社区)临近万科的金域蓝湾。

    记者在南京网上房地产销售公示上看到，截至昨天，合家春天的销售总套数为158套，成交套数为855套，认购套数为46套。此外，多数楼盘都表示现在无房可售，比如，龙湖文馨苑就表示一、二期均已售完，而三期开盘时间未定，价格也未定。

    对此，有开发商向记者透露：“现在我们周边很多楼盘都有房可售，但不去申请‘五证’，只等好行情。有万科地王在，九龙湖板块未来房价就有了参照。”

    在九龙湖，由于地价不是一条直线上涨，而是上下波动很大，原来板块基本价格雷同的定律还能管用吗？对此，九龙湖板块一开发商负责人向记者表示，事实上，决定房价的因素不仅仅是地价，还有有效需求的大小、消费者对品牌的偏好、产品的替代性、消费者心理预期，甚至大经济环境等。