■政策力量

“房贷新政”急刹房价

    “‘一房一价’有严格的审核制度，开发商想借机涨价很难”。但“一房一价”对商品房有约束，个人二手房源则任凭卖家报价。

    由于开发商捂盘，二手房在“一房一价”的政策后成了南京楼市上的抢手货。

    2007年7月，万科成为江宁地王，该地段二手房价格随即上涨。

    江宁岔路口当时二手房均价应在6500元/平方米左右。一家中介公司的工作人员表示，由于地铁，万科进入等利好消息，岔路口二手房从2007年初的单价5000元直逼7000元，一些房主更开出7500元和8000元不含税的价位。还有一位武夷商城房主更是要把自己130多平方米的房子卖90万元不含税。明月港湾、天地新城等楼盘均价也达到了达到7400元/平方米，部分单身公寓甚至接近8000元/平方米。 这比一房一价中的新房价格高了不止一个档次。

    据HOUSE365二手房频道总监单伟透露，从7月26日拍地至7月29日的短短3天内，整个江宁的二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。HOUSE 365数据显示，万科拿地当日，江宁区二手房挂牌均价为5456元/平方米，到29日涨到5670元/平方米左右，这比江宁区7月份总体挂牌价（5356元/平方米）整整高出314元/平方米。其中万科牛首山“地王”附近的21世纪现代城、谭桥公寓等次新房挂牌价上涨明显。

    但相反的是，一些楼盘的空置率却达到惊人的60％。业内人士表示，这全是二手房的投资者所为。

    9月27日央行、银监会出台房贷新政：“二手房首付提高”。南京一家知名地产网站统计，在新政实施一个月后，有将近10家楼盘纷纷推出房源。其中尤其以河西宋都美域为代表，该楼盘早在今年上半年就计划开盘，但“一拖再拖”。而政策前，是开发商明明有房子却不赶紧卖，对此，南京市相关部门日前还出台了措施以稳定商品房价格，明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。随后的10月份，天华绿谷、七彩星城、东方龙湖湾、山水云房等楼盘纷纷开盘。

    政策影响最明显的，就是南京的二手房市场。

    8月份，南京各家银行对二手房贷款纷纷提高了门槛，越来越多的银行开始对老小二手房停止发放贷款，民生和建行对所有二手房的贷款甚至已暂停。9月份，南京住房公积金管理中心对公积金贷款政策再次做出调整，从9月1日起，对曾办理过住房公积金贷款的市民，暂不批准第二次贷款申请。夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。9月底，国家关于第二套房贷款政策规定出台，规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”

    到2007年10月中旬，南京二手房的挂牌量已高达42万多套，而一个月之前的统计显示，这个数字仅为“28万多套”；为了尽快让手中的房子脱手，有投资客甚至打出“愿承担交易佣金”的“广告”。随后，二手房市场的交易量也一度下降。小的中介关门歇业，大的中介公司开始另寻出路。买卖双方都在等，南京的二手房市场难得清闲。

■关键因素

土地供应速度放缓

    2008年的前3个月，是国土局仅公告出让4块经营性用地，其中只有一幅为居住用地。

    南京市国土资源局办公室副主任杨宏炜表示，这种供应速度是根据市场情况和原先计划而把握的。该局市场部相关负责人则指出，尽管年初供地缓慢，但并不意味着接下去将集中放量。

    市国土资源局公布的《南京市2008年度经营性用地供应计划》则显示：2008年我市市区经营性用地计划供应量为850公顷，其中居住用地为700公顷。

    700公顷住宅供地计划中，含30公顷中低价商品房用地。按照平均1.4的容积率计算，700公顷住宅用地如果全部成功出让，总共可开发980万平方米住宅。如果以平均每套90平方米粗略估算，可建10万多套新房。

    根据计划分解表，江南八区和新三区的住宅供地计划分别为330公顷和370公顷，具体为：白下区30公顷，玄武区40公顷，鼓楼区10公顷，下关区10公顷，建邺区和栖霞区各80公顷，秦淮区和雨花台区各40公顷；江宁区170公顷，浦口区120公顷，六合区80公顷。市国土局土地利用处相关负责人表示，在供应量有保证的前提下，我市土地供应布局也进一步进行了优化，主城内、外均有适量的土地供应。

    根据该计划要求，中低价商品房用地、城中村改造拆迁安置房用地、产权调换房用地等保障性住宅项目用地，纳入各区分解计划中统一安排。住宅项目中，建筑面积90平方米以下的套型比例，在具体地块中予以明确，总体比例不低于70%。市国土局人士表示，将根据南京未来3年的住房保障规划纲要的要求，对中低价商品房、产权调换房等建设供地，在用地指标上优先保证。

    此外，今后南京土地出让规模原则上控制在100~200亩之间，并将开发周期规定在3年左右。南京市国土局副局长丁和庚公开表示，南京将尽量减少大地块上市，“能分开的一定会分开”，这也被南京开发企业认为是年初土地供应放缓的原因之一。

    “大而化小也需要规划，供应脚步自然就缓了下来。”业内人士认为，这种调控思路将使开发商变相拖长开发周期、囤地等行为受到严控。

■预期分析

房价只能“平稳”发展

    “2008年下半年，南京楼市将出现供略大于求的情况。”房产管理局副局长郭宏定 “2008年南京市住房建设计划、土地供应计划”的发布会上明确表示。

    《2008年南京市住房建设计划》中显示，2008年南京市各类住房上市面积预计可达1120万平米。普通住房上市总量约850万平方米，可建成上市供应江南八区约430万平方米，江宁约220万平方米，江北（浦口区、六合区）约200万平方米。此外，2008年可竣工经济适用房（含廉租房）为240万平方米。其中江南八区200万平方米，新三区（江宁、浦口、六合）40万平方米。

    市房产局郭宏定副局长表示，2008年商品房市场上市量大概是850万平方米，加上经济适用房总共上市量应该在1100万平方米左右。另外我们预计今年房地产市场需求状况大概在1000万出头一点点。我们觉得2008年供求关系基本上是供应略大于需求的态势,尤其是2008年下半年体现得会比较明显。我们希望供求关系最好在1.1到1.3：1之间，我们正在努力向这个目标发展。

    在郭宏定副局长眼中，供求关系平衡是房地产市场平稳发展的基本条件之一，他表示：“房地产市场平稳发展有四个基本条件，一是供求关系基本平衡；二个是结构基本合理，这个结构包括价格结构、区域结构、面积结构；第三个是价格基本平稳；第四个是各方主体逐步规范。这四个条件一直是房地产市场健康发展的标志，也是政府努力想做的工作。

    郭宏定副局长在《南京市经济社会发展蓝皮书（2007~2008）》中也撰文详细分析了2008年南京楼市的走向。

    郭宏定认为，今年国家宏观调控力度预计将逐步加大和深入，随着房产政策趋紧，供需双向调节不可避免，而供销关系将进一步缓解。虽然上涨态势仍然存在，但房价走势尤其是环比涨幅将趋于平稳。从不同区域房价走势来看，比较成熟的城中、城东等板块房价将继续保持趋升态势，随着人气不断聚集、配套逐步完善，河西、仙林、江宁板块的价值将进一步得到提升，但部分板块也可能出现短期调整，比如江北板块。