董藩教授作精彩演讲

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    本站消息  “我来南京其实有点胆怵，因为之前我曾经对南京公开房价的做法提出异议。”著名青年经济专家、房地产专家，北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩，身着一袭黑色西服，在台下观众一片热烈的掌声中登上演讲台。

    “房价就像孩子，生下来就要长个儿。”一出场，董藩就亮出了他的“房价上涨”论。对于08年的房价走势，董藩认为，房价依然会上涨，但涨幅趋缓。论坛上，董藩还为中小开发商支招，鼓励他们要“拓宽发展思路”。

    16日，应同城媒体《金陵晚报》之约，董藩在“2008年南京财富地产高端论坛——暨财富地产榜颁奖典礼”上，发表了《房价变化趋势与中小开发商发展战略调整》的主题演讲。

    “房价的常态就是上涨的”

    目前，房地产“拐点论”盛行，万科降价的举动，更是在业内引发了不小的骚动。那对于有“国策高参”美誉的董藩来说，他眼中的房价走势是怎样的呢？

    “我可以告诉大家一个结论，房价在特殊情况下才会发生波动，是肯定会涨的，规律就是这个样子的。”

    董藩分析，首先，房地产市场是一个没有替代品的市场，所以很难改变需求变化的趋势，“因为没有替代品，所以开发商倾向于不断提升价格水平，而不会降价。”

    其次，宏观调控改变不了城市化的进程，而城市化进程则会催生大量的需求。“人均住宅面积”、“人均商业设施面积”和“人均办公面积”都在不断扩大，并具有不可逆转性。“房地产经济是国民经济的龙头老大，房地产市场不会出现像股市下跌的问题。”董藩说。

    “08房价依然上涨，涨幅趋缓” 

    2008年的房价会涨还是会跌呢？董藩的基本判断是：仍然上涨，但涨幅趋缓。 
    房价为什么还会继续上涨呢？董藩给出了一组数据，2003年至2005年，全国的商品住宅空置面积分别负增长2.4%、1.9%和0.4%。2006年，全国商品住宅空置面积为8098.78万平方米，同比减少5.4%。2007年，商品住宅空置面积继续呈现负增长态势，且负增长幅度逐季加大，至9月30日，商品住宅空置面积同比减少11.6%。也就是说，从03年以来，市场的存量房供应一直在下降。“市场的供应越来越紧张，需求却在不断地膨胀。”

    存量房供应虽然下降了，“但未来一段时间内，商品住宅的供给量会明显增加，开发商捂盘惜售的情况也降消失，”董藩说，“新开工的面积有上涨的趋势，这个巨大的施工面积，在未来的两年当中会大量地吐出来。”

    对于保障性住房供应量的明显增加，董藩认为，这将分流一部分购买力，并影响开发商的预期。此外，愈加严厉的信贷政策，也将明显抑制购房者的需求，“购房者的购买能力和购买意愿都会下降”。

    “这一次的观望，比以往任何一次的时间都要长，可能要半年左右才能逐渐恢复过来。”董藩说，这一次的观望是在政府加快住房保障制度建设，给予百姓许多承诺的基础上产生的，再加上“拐点论”的助推作用，估计要持续半年左右时间，市场才能接近恢复。

    “开发商必须调整发展战略”

    在保障性住房体系不断完善，以及全社会都在形成对开发商制约的舆论环境的市场背景之下，中小开发商应该怎么办呢？在当天的论坛上，董藩还特别为中小开发商支了招。

    首先，高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路。董藩认为，工业地产进入市场调配资源地时代，以政策为主导的调配方式淡出历史舞台，而这种调控将大大提升工业地产的价值。他指出，中小开发商应认真研究工业地产的开发模式，看到工业地产的前景，并分享工业地产的增值空间。

    其次，中小开发商还可考虑到沿海、北方地区发展。董藩建议，沿海地区可重点选择辽东半岛、环渤海、胶东半岛和江苏等区域。选择北方城市的原因是，这部分地区受调控政策的影响明显较小，投资风险也比较小。

     另外，侧重开发高档房地产的开发，寻求相对较高的回报，在董藩看来，也是中小开发商的一条可发展之路。除此，到相对发达的中小城市投资、提前进入一些城市的新区谋求发展，也是董藩给中小开发商开出的“良方”。（HOUSE365  赵晶 曹维嫦）

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