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　　眼下二手房市场不温不火，一些中介企业为了生存，不得不转型，或者改变业务方向。近日，记者在走访市场时发现，有不少中介悄悄代理起没有两证的集体土地房。对于此类房屋，国家已经明令禁止开发和销售，做为专业机构的这些中介不会不知其中隐藏的风险，但是有人买和有人卖，赚取的中介费比普通房源一点不少，他们也就此乐此不疲了。

　　■市场调查

　　比周边房价低3000元/平方米

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，因为历史原因，南京集体土地房主要集中在雨花台区的铁心桥、栖霞区的万寿村以及东郊一带。所谓集体土地房就是在农村集体土地上建的房子，没有房产证和土地证，只能满足居住功能，不能转让，不能贷款，不能落户。

　　记者在一些报纸广告上看到，有中介赫然打着无两证房源的广告：栖霞区万寿村芯苑山庄，90平方米三室两厅一卫，报价43万元，单价4700元/平方米；栖霞区万鑫嘉苑114平方米三房两厅两卫，报价50万元，单价4300元/平方米；栖霞区兴都花园面积170平方米，四房两厅两卫，报价68万元，单价仅4000元/平方米。面积越大单价越低，即便如此，这些房子当初都是只以两三千元的单价购入的，房主转手之后赚取的收益都在10万元之上。

　　裕兴不动产的一位经纪人透露说，目前这些集体土地房规模非常大，最大的小区拥有上百栋建筑，购买人群主要是拆迁户、在当地工作的人以及部分投资人，虽然国家已经明令禁止此类房屋的交易，可是因为这些房源相比周边同类地段拥有两证的房子价格要低3000元/平方米，而且配套一应俱全，有的已经形成了非常成熟的居住区，生活完全没有问题。低价的诱惑不仅让生意惨淡的中介机构垂涎欲滴，也让一些承受不了过高房价的购房人蠢蠢欲动。

　　这类房源有特殊交易方式

　　读者赵先生近期想在南京买套房子落户以方便小孩入学，看来看去就发现这类集体土地房最便宜，因为不能办理两证，他不得不对这类房子进行了深入的考察。

　　赵先生担心两证的问题究竟能否解决？一家代理此类房源的中介跟他解释说，国家明令禁止以后开发此类房子，但是南京当地也曾经宣布有一些集体土地房可以办理两证，也就是将小产权改为大产权，但是至今没有明确说法，没有时间表。

　　赵先生又担心能否顺利落户解决孩子的入学问题？经纪人明确告知他，不能解决外地人落户的问题，但是买了这样的房子小孩就地入学并不成问题，在这些集体土地房的开发区域基本都是没户口的，但是没户口照样可以入学，学校也不太差，比如在万寿村一带就有化纤厂子弟学校及华电中学。

　　赵先生甚至搞不清既然没有两证该如何交易？经纪人不厌其烦地给他讲述了操作的全程：一切流程都和正常二手房买卖的过程一样，惟一不同的就是房管局不接受备案无法办理房产证。比如，原来的房主是和开发商签订的买卖合同，如果赵先生买下了就要到开发商那进行更名，更名需要缴纳更名费6000元左右；此外，还要缴纳中介佣金1.4%，一套50万的房子大概就是7000元。虽然交了这些费用，但是赵先生可以免交2%差不多1万元的契税。

　　■风险提示

　　小心贪图便宜惹下大麻烦

　　去年，建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要买在集体土地上建设的房屋，这样的房屋是不能办理产权证的。

　　中广置业企划部负责人谷加东说，国家政策已经明确，无论是开发商还是中介机构都不允许从事此类房屋的交易，这种房屋属于“居住权”房屋中的一种，要交土地出让金才能办到土地证才能上市，但很多集体土地是不给转正的，所以蕴含的风险极大。

　　记者了解到，早在2004年南京市就曾出台规定，部分集体土地可以转成国有土地，南京规划局也曾对60多个项目进行规划重审，曾经也宣布集体土地房当中的少数符合规划要求的楼盘可以转正。但是办证的具体过程却异常复杂，涉及诸多难以想象的问题。比如，开发商必须补交巨额的土地征用费以及土地出让金，按照不同的区位条件，土地费用的征收标准不等，每亩大约10万~40万元。然后，业主再按照购买房屋的建筑面积分摊小区用地的土地费，然后才能取得合法的土地证。正因为复杂，至今南京尚无购买此类房屋的业主成功办妥两证。

　　南京同大律师事务所丁律师介绍说，物权法出台后，房屋的权属问题对于业主来说至关重要，而集体土地房拥有的只是终身使用权，所以根本不受法律保护，不能合法出售，出现纠纷也无法保障自身权益，将来拆迁也很难得到补偿，最好不要购买，以免贪图一时便宜惹下大麻烦。