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    进入2008年，倍受关注的房贷新政执行细则终于完全清晰。目前上海购房者申请房贷必须提供“结婚证”、“离婚证”或“未婚证明”，若不能提供类似证明，银行将不受理申请。

　租赁“冬歇期” 准房东出租

　进入2007年12月，特别是元旦过后，租赁市场开始真正步入“冬歇期”，换房的需求越来越少，房产中介公司认为，这都是由于临近春节，部分外来人口返乡的季节因素所致。对于当下相对“冷冻”的租赁业主而言，租赁淡季主要的工作是如何做到收益最大化，专业人士表示，淡季出租房产也讲策略。

　1攻略

　利用淡季“修内功”，

　装修房产增价值

　对于淡季空置的老房子而言，业主与其底价让利出租，不如利用这段时间将房产装修一下，比如在一些地铁沿线的区域，主要吸引年轻的上班族求租，可针对租客时尚、注重舒适度的特点装饰房产，而周边学生求租较多的区域可以简单配个书架，多放一些桌椅，面向IT业租房者的区域可以配置网线等等。此外，可以重新粉刷，给人感觉更加敞亮，或者添置部分简单的灶具、热水器，满足求租者更多的生活需求，使房产更具有针对性和性价比，一般而言，地段、位置、朝向均相同的情况下，装修良好的房子要比简单装修的房产租金高100~350元/月，因此装修过的房产再出租时，可以为业主带来更高的收益。

　2攻略

　依托品牌中介，

　获取更多求租信息

　由于市场淡季租赁需求较少，其分散性的特点使业主难以及时获取求租信息，导致不能尽快地将房产出租，而一般大型的品牌中介掌握了一定数量的客户量，可以尽快地为业主找到合适的求租者，一项资料显示，出租者自身从寻找客户到最后出租，其时间往往要一个半月以上，而通过大型品牌中介出租的时间一般在1个月左右，也就是说通过大型中介出租至少可以节省半个月以上的时间，一定意义上也为业主规避了空置的损失，因此，建议业主可以在品牌中介公司登记房源，获取更多的求租信息，尽快将房产出租。

　3攻略

　放平心态合理报价，

　充分考虑“季节因素”

    租赁市场受到价值规律的影响，会随着供给、需求的变动而变动，同时租赁作为特殊的商品活动，交换的是房屋的居住权，价格具有波动并且难量化，并且租赁市场存在比较明显的“淡旺季”，正是源于此，业主报价应该根据“季节因素”所导致的市场变动，进行相应的租金调整；同时还要综合衡量影响租金的其他因素，如房屋的装修情况、社区环境、交通状况、生活便利程度等等，既避免在租赁需求多的旺季报价过高，也减少在“淡季”为追求尽快出租而使报价相对过低的顾虑，在此，建议业主可以参照当前部分大型中介公司每月作的租赁价格指导，从中可以做一个价格参考，既能顺利出租又能获得相匹配的合理收益。

　随着政策调控的不断深入，保障性住房供应开始落到实处，引起房产出现“拐点”的大讨论，人们对房价走势的预期分化，房产买卖市场上观望的气氛较为浓重，而考虑到“联动效应”，准购房者暂缓买房势必继续通过租房来满足其居住需求。因此，预计2月春节之后的下半月，租赁市场将会在多个因素的共同推动下出现明显的“价量”剧增态势。

　第二套房如何贷款最划算

　政府的相关规定要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的第二套住房标准来认定。那么，买第二套房时，该怎么选择贷款方式呢？

　情形1

　第一套房是商贷，

　第二套最好选公积金

　如果第一套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时，第二套可以考虑用公积金。因为，公积金贷款除了本身利率低的优势外，还不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。

    如果第一套住房选择的是商业贷款，第二套不能申请公积金贷款而只能选择商业贷款，买第二套房的贷款首付款就得提高到四成，贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍。

　●专家建议：尽量选择等额本金还款方式更省利息。

　情形2

　第一套房公积金没还清，

　第二套只能选商贷

　如果第一套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款。这时买第二套房的贷款，也得执行新政。

　如果第一套住房选择公积金贷款，第二套还想要选择公积金贷款时，就必须先把第一套房的公积金贷款还清，才能再申请。还清后再申请公积金，目前不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。

　●专家建议：要想省钱，当然也是尽量选择等额本金还款方式。

　“房奴”频频成被告

　合同签订后，银行依约发放贷款，但任某并未按合同约定按月归还贷款，截至2006年11月16日，任某已累计逾期13期。期间，银行向任某发出了催收逾期贷款通知书，但任某仍未履行合同义务。2007年8月，人民法院依法判决借款人任某在10日内支付剩余所有本金及利息，否则该处房产将被强制拍卖。

    以上是人民法院近期审判的一件房贷案件。2007年，北京一个区级法院仅一个月受理的房贷案件就远超2006年全年的房贷案件数，而银行涉及房贷违约的数目、金额等也明显增加。负责审理房贷案件的法官告诉记者，房贷案件的系列性很明显，往往是一家银行起诉一二十个购房户，几乎所有的案件都是银行当原告，借款人当被告，而结果基本上都是借款人败诉。

　有关专家认为，近年来，银行发放的房贷数量增长很快，特别是2007年以来，各地房价节节攀升，部分购房者盲目“追涨”，一些银行风险评估把关不严，房贷纠纷不断增加，导致银行房贷面临较大的金融风险。