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　　悬念焦点

　　天津经济近年来一直保持着强劲的增长势头，在宏观政策推进下天津的商用房地产市场正在迅速发展，尤其是与经济发展联系最为紧密的写字楼产品。2007年，天津写字楼市场不时传出大额成交的消息，如恒安标准人寿一次性就租用4200平方米的甲级写字楼；华苑某写字楼项目有16层被人一次性买断；小白楼CBD重点项目欧嘉华大厦以23.05亿元的天价拍卖成功等等。天津已经投入或即将投入市场的写字楼正在被越来越多的目光关注，无数人期待着2008年天津写字楼市场的再度“雄起”。　

　　2007年市场状况

　　老魏，南京路附近某乙级写字楼的物业负责人，见证了天津写字楼市场的起起伏伏。他说，天津写字楼市场大致经历了三个阶段。第一个阶段以上世纪90年代初天津市第一座甲级写字楼——国际大厦的出现为标志，可以说是黄金年代或是起步年代，写字楼产品供应紧缺，出租的容易程度在现在看来简直不可思议。在看到国际大厦高入住率、高租金、高回报率后，写字楼项目蜂拥而上，天津写字楼市场遂进入起步阶段。第二个阶段以1997年亚洲金融危机为标志。在1997年前受整体经济发展钳制，天津写字楼需求量已经跟不上蜂拥而建的写字楼供给量，市场开始出现价格战。金融危机出现后，国外企业进入的减少使得写字楼市场步入萧条期，甚至出现部分烂尾楼。第三个阶段从2003年开始，受益于天津经济提升、滨海新区开发、海河改造和资本流入增加等因素，写字楼进入稳步复苏阶段，但是与甲级写字楼受追捧不同，老魏负责的物业依然不温不火，处境艰难。

　　行业存在的缺陷

　　尽管天津写字楼市场出现复苏的趋势，但是，令开发商头疼的是，目前在售写字楼的价格与同类地段的住宅相比，价位并不高，甚至很多售价都不如普通住宅，出现了不正常的“倒挂”现象。天津市中瑞置业有限公司负责人认为，这种价格“倒挂”的出现可以说正常，也可以说不正常。正常是因为从1998年住房改革开始，住宅呈现商品化。70年代生育高峰中的大量人口在2000年后带来了结婚高峰，他们需要大量的住宅，再加上外来人口的增加、城市化进程的加快、伴随人民生活水平的提升开始的住房升级都使得住宅市场刚性需求旺盛，从而在很大程度上带动了房价的上扬，而写字楼产品并没有这种刚性需求做支撑，所以销售价格自然落后于住宅产品。不正常是因为从各个方面看，写字楼产品的价格都应该比住宅贵。在许多国家的写字楼市场，价格差一两倍的比比皆是。开发商大多自己持有物业靠出租来取得收益，写字楼的出租收益远远大于住宅的出租收益，从投资的角度而言，其优势远远大于住宅产品。因为写字楼与住宅的使用功能存在差别，它满足企业发展的需要，为需求方创造利益。

　　正在热销的万兆慧谷大厦相关负责人赵春雅告诉记者，其实天津的写字楼价格也在上涨，只不过涨幅相对住宅慢一些而已，但是今后5年，随着天津在全球经济地位的提升，发展速度的加快，市场发展前景呈现利好。像万兆慧谷大厦位于科贸街上的写字楼之所以热销，主要就是得益于科贸街第三产业的发达，这类产业与工业不同，需要环境优越、交通便捷的独立办公环境，能够提供这样的产品必然受到市场欢迎。

　　专家认为，写字楼市场发展，除了与大的经济环境有关系之外，其建筑本身配套的完善也是成败的关键。目前很多项目从楼自身来说，档次都很高，外立面和内部装饰也都非常豪华，但这些并不是写字楼的全部，停车场、商务配套、商务氛围，都是写字楼成败的关键，而这些有不少在过去的建设中都没有及时跟进。比起住宅，写字楼对区域环境的要求相对较高，消除自身的缺陷，也是写字楼发展的重要环节。

　　未来发展总趋势

　　近两年本市新建的写字楼产品大多瞄准“A级大厦品牌、A级地理位置、A级客户层次、A级服务品质、A级硬件设施”的标准建造甲级写字楼，竣工以及再建面积将在未来两年达到高峰。据不完全统计，目前在建的甲级写字楼大多将在今年至2009年开业，总面积将超过40万平方米左右。

　　河西区相关负责人告诉记者，以小白楼商务中心区为例，目前就有联合广场、欧嘉华大厦、国贸大厦、富力大厦、天津公馆、晶采世纪广场、丰源写字楼、蓝钻国际8个项目，截至目前，有4个在建，另外4个已开展前期工作。目前小白楼地区中心商务指数已经达到了一般意义上城市中心商务区(CBD)的指数标准，商务楼宇企业入驻率达到90%以上。“十一五”期间将新建包括联合广场等在内的一系列商业项目，建筑面积114万平方米。

　　某银行的研究报告认为，受购房者尤其是投资及投机购房者的购房需求短期内可能走低、国内宏观调控将进一步加强以及货币政策将进一步紧缩的多重因素影响，短期内房价过快攀升的势头有望在一定程度上被有所遏制。但从中期来看，国内房价的攀升势头可能仍将持续。未来房价尤其是以稳定租金收益为收入的房地产产品如酒店、商业写字楼等的价格还将继续上升。有关统计数据显示，2007年第四季度，天津甲级写字楼租金同比增长了7.75%，涨至176.81元/平方米/月。到2007年底，甲级写字楼的空置率达到27.22%。鉴于大量租约是在2007年第四季度签署的，一旦这些签约的公司完成搬迁，预计今后几个季度内的吸纳量将出现大幅增长。

　　万兆集团研发部相关负责人成宪来认为，短期看，目前进入天津的世界500强企业已经超过百家，流入天津寻找投资机会的国内民营资本也逐渐增多，他们迫切需要找到符合身份的办公地点，而未来北京与天津之间开通列车半个小时就能到达，京津两地距离的拉近，将会吸引大批北京投资商来津投资，使天津成为市场投资热点地区。远期看，天津将在2015年跻身一级城市之列，将不断产生针对甲级写字楼的新需求，写字楼市场在未来5年将保持良好态势。现在天津新一轮的商务环境开发刚刚启动，有很多可以向发达城市学习借鉴的东西，使天津找到后发优势。天津的部分甲级写字楼租金水平与北京、上海最顶级楼盘相差并不大，但目前天津市场上这些项目的平均售价却远远低于发达城市。天津的GDP增长率与北京、深圳基本趋同，但是甲级写字楼存量不足北京的1/10，与深圳甲级写字楼存量相比也有落差，未来很有发展空间。 （周明）