从2003年算起，房地产宏观调控今年已进入第五个年头，相比2005年的"国八条"和2006年的"国六条"，今年的宏观调控重在落实，同时也断断续续地出台了一些新的政策。近段时间，业界讨论最为热烈的莫过于提高第二套住房贷款首付和利率一事。

　　提高房贷首付，这并非首次。2003年的"121号文"开始紧缩个贷，鉴于后来争议较多，没能真正落实；2005年动了真格，其结果是第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成，但由于个贷市场竞争激烈，各大商业银行为了抢业务纷纷推出花样繁多的房贷创新品种，如"气球贷""双周供"等，致使政策打了折扣。今年9月27日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，可算是第三次提高个贷首付。

　　众所周知，今年以来央行已五次加息，但加息主要在于抑制经济增长过快和缓解通货膨胀，当然，房地产市场也会受到些许影响。而提高个贷首付和利率，是完全针对房地产业的调控措施，其目的在于抑制旺盛的投资、投机需求。目前，我国住宅消费、投资对于银行贷款的依赖度比较高，如果真的严格"拧紧"个贷这一"水龙头"，无疑将对市场需求和走势产生重大影响。

　　值得关注的是，该通知在实际操作层面存在明显漏洞，即第二套住房的认定标准。这一标准的宽和严决定着政策影响面的大小和影响力的轻重。面对商业银行利益驱动下的"钻营"企图，央行和银监会似乎也有所妥协。

　　不妨先回顾一下通知中的相关规定："对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍"。这其中的"已利用贷款购买住宅"存在两个疑问，一是到底包括了所有曾经申请房贷者，还是特指以前房贷尚未还清者？二是贷款人到底指个人，还是指家庭？正因为此，一些银行打起了自己的"小算盘"。据媒体报道，10月12日，央行、银监会齐集五大国有商业银行召开联席会议，就"第二套住房"标准定下三点基调：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。这三个基调严格之处在于以家庭为界定对象，宽松之处在于只要以前房贷结清，再购房的就仍算作"第一套住房"。在这种宽松的大环境下，商业银行自然压力小了许多，由他们自己掌控细节的尺度；进而，各银行总行还会从业务需求角度，将各地细则制定的权利下放各地分行，各地很可能会出现门槛不同的"地区性政策"。至于外资银行，由于目前个人房贷业务量还不大，因此，"自由度"会高一些。

　　整体而言，目前大部分银行尚未出台细则，即使总行已制定了"游戏规则"，仍为各地分行留下了调整空间。作为本轮房贷紧缩的急先锋，建行的执行标准较为严格，以家庭为单位认定第二套房；而中小银行中率先出台房贷细则的光大和华夏两家银行均明确表示，以个人为单位进行认定，交行也倾向于以"个人"为单位。事实上，以家庭为单位认定第二套房确实存在难度，因为目前我国征信系统水平较低，银行、民政、公安部门之间，本地与外地之间，尚未建立起健全的联网体系。即便想按照通知精神严格执行，政策运营成本也会变得较大。

　　业内人士都知道，银行在中国房地产体系中占据了极其重要的地位。而且，很关键的一点是，商业银行作为宏观调控"纯工具"的时代已经结束。目前我国个人房贷不良率仍不足1%，不说别的，即使与房地产开发贷款相比，也处于相当低的水平，在诸多商业银行眼中，绝对是一块"蛋糕"。当然，随着房价的快速增长，房贷的潜在风险不可忽视，但只要商业银行暂时还找不到更加优质的替代品，那么，他们必定会咬定房贷不放松。如此，银行逐利与紧缩房贷之间便是一对矛盾，如何化解？

　　事实上，第二套房贷之争，只是目前我国房地产业中存在的诸多矛盾之一。持续四年多的房地产宏观调控缘何效果并不明显？只因太多的利益纠葛和部门博弈牵涉其中。面对楼市持续火爆、房价持续上涨的紧迫形势，政府首先要在调控政策的制定、协调、落实上反思、改进和完善。房地产宏观调控还将持续下去，但必须要讲科学。