潘石屹：经验主义者的双手合十

　　传统房地产公司的主要特点是储备大量土地，准备大规模做住宅，而我们的主要特点是在建筑产品上的创新能力很强，开发和经营模式也与他们不同。因此，各种财务数据和经济指标与绝大多数的房地产公司无法类比。能够和我们类比的公司可能是路易威登、Gucci等时尚品牌公司

　　香港是一个城市，中环和新界的土地价值差异不像内地这么大，所以在判断内地公司的可持续发展能力时会与欧美和内地不同。土地的问题在欧美被大大淡化了，他们最关心两个问题：一是品牌，二是商业模式

　　中国的富有阶层有买房置业的传统，而中国的GDP每年增长10%以上，主要是中小型企业推动的，他们多如牛毛，前赴后继。SOHO的模式正是满足这两者的需求，这一点不是从教条主义中能得来的，而是一种经验主义。我们和马云的阿里巴巴都是往中国的土壤里扎根的企业

　　一座城市建设过程中，怎么样使城市居民更好融合，更自然起来？就是穷人和富人应该住在一起，住在一起这个城市才有效率。围墙会导致犯罪率非常高，最高的是强奸率，黑灯瞎火的没人去，强奸的事情就可能发生，盗窃率也高。但如果每个小区都像建外SOHO这样，没有围墙，来来往往的人那么多，就不可能发生犯罪

　　如果说建筑是人们对世界的理解，那么12年来建造的那7个建筑群，就是潘石屹对世界的理解。从现代城开始，SOHO的这些建筑和出人意料的成功，始终谜一样冲击着国人的视觉和心灵。作为商业观察者，《商务周刊》一直在关注着潘石屹那招牌式笑容背后的商业逻辑——然而身处时尚聚光灯下的潘石屹总是在秀着。10月8日的一次成功上市，终于让他以一个商业人士的身份站在记者面前。

　　晨光轻泻在室内，潘石屹依旧带着符号般的微笑，率真而又“狡猾”的感觉因为距离的接近而被放大，但显然，他那个被高盛称为“不同与以往任何传统房地产企业”的SOHO模式，不是仅靠一组率真和“狡猾”的表情能实现的。

　　6年前的一个深夜，济南街头，两个人影前后晃动着，来到街上唯一亮着灯的茶馆。坐下来沉默片刻，一个声音说：“小易啊，我想这个人啊，不是从地球上产生，而是从宇宙中来的。”“啊？！为什么？”“你想地球发生地震时，人都不知道，但蚂蚁呀、狗呀、老鼠呀全知道，这不正好说明了这些动物是地球上产生的，而人不是。”

　　这个郑重思考人类起源的人就是潘石屹，和他同行的是北京阳光100房地产公司总裁易小迪。1988年就与潘石屹相识的易小迪对《商务周刊》说：“一些人觉得潘石屹的言谈和表现是虚伪的作秀，其实不是，他本质上就是简单、真实，怀着对自然和生命的敬畏。”这种敬畏感，同时也被潘石屹融入到SOHO的城市建造和企业经营理念之中。

　　在获得威尼斯双年展大奖的长城脚下公社中有一个俱乐部，外墙用熟铁做成，在经年的风霜雪雨吹打下，铁不断生锈，变化着不同颜色。“这是一种铁的生命的体现，是一种与大自然和谐相处而不是对抗的美。”潘认为。这个铁皮俱乐部的设计者是崇尚中国老子思想的韩国建筑师承孝相，他设计的体现“贫困美学”理念的朝外SOHO，年内即将交付使用。

　　“人总是喜欢在大自然面前逞能，我们这些盖房子的开发商尤其如此，喜欢把房子盖得越高越好，最终大自然一定会让这些房子都塌下来的，只是时间早晚而已，只是人自己拆除还是自然倒塌而已，就像船总要沉入海底，人总要死一样。”潘石屹说，“大自然会让铁生锈，我们就刷油刷漆，甚至做成不锈钢；大自然会让木头腐朽，我们就不断给它各种保护，与大自然抗衡，和大自然叫劲。人们甚至改变动物和植物的基因，伤害大自然的神经。最终大自然总是给予等量的惩罚，也只是时间早晚而已。”

　　说着这番话的潘石屹，就像一个双手合十的禅者。然而，禅者可以通达世俗的商业智慧吗？中国改革开放近30年，SOHO中国也成长了12年，期间各种主义、各种战略、各种模式层出不穷，充斥着中国特色社会主义市场经济的各个角落。

　　每一种主义和模式背后又都有着符合自己逻辑的潜在文化根源，潘石屹的主义和模式仅是其中之一，但SOHO中国股票在世界各地的争购，无疑是对这种崇尚自然的经验主义商业思想的价值认可。

　　《商务周刊》：SOHO中国是因为土地储备少，才在本次上市时把自己定位为商业物业发展商吗？你们与其他房地产开发商有什么不同？

　　潘石屹：笼统地看，SOHO就是房地产公司，2000—2005年，北京的房地产业，既包括住宅也包括商业地产，SOHO的销售收入排行第一。但5年前我们准备第一次上市时，高盛认为我们不是一家传统的房地产公司。传统房地产公司的主要特点是储备大量土地，准备大规模做住宅，而我们的主要特点是在建筑产品上的创新能力很强，开发和经营模式也与他们不同。因此，各种财务数据和经济指标与绝大多数的房地产公司无法类比。能够和我们类比的公司可能是路易威登、Gucci等时尚品牌公司。这是高盛的看法，当时听到这些，我很兴奋，有点遇到知音的感觉，因为他们能够看到SOHO公司的真正价值。

　　但那时境外投资者对此认可度不高，所以第二次上市时，我们就明确定位于商业物业发展商。中国实际上没有几家商业地产企业，有也只是兼职做一做。事实上我们的绝大多数利润和销售额确实都来自商业地产。

　　SOHO现在上市了，购买SOHO股票的投资者不是看公司过去的能力，过去赚了多少钱都分完了，现在他们是根据公司营利模式和过去的业绩来判断你未来还有没有能力赚钱，这是他们最关注的问题。

　　一般来说，要回答这个问题就看一句话——“有没有土地储备”。如果你没有土地储备，你吃了上顿没有下顿，你赚什么钱呢？尽管这句话对所有的房地产公司无一例外，但对SOHO这类的商业地产公司还是有一点区别。事实上，我们也特别重视土地储备，现在我们有未来5年的土地储备，可是与一些传统地产企业比差得太远了，人家都有三、四十年的土地储备了。从面积上讲，我们的土地储备面积仅相当于别人的四十分之一。

　　那么，为什么我们还能被投资者认可呢？因为商业用地的价值比普通住宅要高很多。比如天安门周边、CBD的土地，和昌平、怀柔、平谷的土地价值是无法相比的。真正做过房地产的商人就知道，一平方米400块钱的地跟一平方米2万块钱的地之间的差距非常大，商业用地要看它的价值链。因此，一家公司的价值高低就是在于未来增长潜力，而房地产公司的未来持续能力在于土地储备价值的持续供应能力，而不仅是土地面积的供应能力。事实也证明了这一点，这次SOHO中国的IPO资金以美元计算，比碧桂园还多了一点。

　　《商务周刊》：香港投资者比较看重公司的土地储备，欧美投资者主要关注哪些方面呢？

　　潘石屹：香港是一个城市，中环和新界的土地价值差异不像内地这么大，所以在判断内地公司的可持续发展能力时会与欧美和内地不同。土地的问题在欧美被大大淡化了，他们最关心两个问题：一是品牌，二是商业模式。

　　无论做什么公司，你想赚钱一定得有品牌，没有品牌是没有持续发展基础的。在市场经济初期的中国，许多人认识不深，认为我把东西制造出来就行了，可是在国外真正成熟的资本主义市场，那些投资银行看的就是你有没有品牌，品牌价值高还是低。像我们SOHO中国和我潘石屹这个名字的品牌，他们用各种各样的测试来看，无论从博客、百度和Google的访问量上来看，知名度都是中国房地产界里最高的。那这些品牌到底给我们带来了什么东西？至少有两个：一个是我们开发现代城的时候，周围项目的售价都比我们低；第二个是购买的速度要比周围项目快，快好多，不是一般的快。这就是品牌的力量带来的价值。

　　再一个就是商业模式的持续性问题。一家企业如果没有很好的科学的适应市场的模式，你就是瞎猫碰死耗子，你碰着了赚一笔钱，碰不着就歇着。欧美投资者在了解了我们的商业模式后，说SOHO中国是一种神奇的模式。他们问我是怎么想出来的，别的地产商都是把高价值的商业地产建完后出租，你们却是建完后卖出去，而真正买SOHO房子的人又仅是投资者，他自己不用，又租给中小型的创业公司。我说，中国的富有阶层有买房置业的传统，另一方面，中国的GDP每年增长10%以上，主要是中小型企业推动的，他们多如牛毛，前赴后继。SOHO的模式正是满足这两者的需求，这一点不是从教条主义中能得来的，而是一种经验主义。

　　我们所有的项目你上个电梯都上不来，人太多。国外一个白领的平均办公面积是15平方米，加上走廊、卫生间、会议室等。而我们的算下来，所有的项目里每一个办公的人平均面积是5平方米，只有国外的1/3。在我们的项目里工作的都是年轻人，不西服革履，大多穿着看上去像“破衣烂衫”似的休闲服饰，这就是中国这片土地的现状，小、散、乱，你还别嫌弃，你嫌弃就赚不到钱。马云的阿里巴巴也是这种类型的公司，他的客户全是中国的中小型企业，我还买了他的100万股票，我说是支持他的模式。它对大多数创业的人来说是没有门槛了，原来创业要注册公司，注册资金，租房子，现在开一个网页，创业的成本起点是零。像马云也好，我也好，我们是往中国的土壤里扎根的。

　　《商务周刊》：中国的这种现实会孕育出适应本土环境的经验主义或机会主义的企业，SOHO中国显然是具有这种特点的，对于此，理想色彩极浓的张欣认同吗？

　　潘石屹：确实，我觉得张欣更像是个理想主义者，而我更像是经验主义者。我常常说她，别伟大理想一脚踩空。不过经验主义常常目光短浅，就是常常机会主义，因此，经验主义的人一定要看到自己的局限性。像我是从甘肃农村出来，周围的朋友是中国普通人，有着中国普通的消费观念、语言、思维状态、审美观、财富观。我的世界里的人物是千千万万个和我一样的人。100年前中国还没有城市呢，全是农村出来的；而张欣的世界中基本上是上层，她10多岁就到英国读书，后来去了华尔街工作。我们是两个世界的人。

　　这十多年时间，我一直在思考一个问题，这还不光是我和张欣的问题，而是国内所有房地产开发商或者说所有中国商人的问题。大家可以看一下，现在已经上市的和即将上市的房地产公司，都是些什么类型的公司呢？这些老板基本上都是包工头出身，但企业做得非常成功。我就想，他们的骨子里是经验主义和机会主义的代表；而反观另外一些人，从国际大势、国内政治、企业战略、产品市场、资本市场，说得头头是道，世界上的事情全让他想明白了的人，在我看到的过去10年时间，无一例外地碰得头破血流。

　　这到底是什么原因呢？我就想，整个过程背后是有一个智慧的。这个智慧是在于你不要从表面看这些人土，他们受教育程度低，指导思想是经验主义，他就认为我知道的不多，因为世界太复杂了，市场太复杂了我也想不明白，想不明白我就摸着石头过河，边摸边走。而那些能想明白事情的人，但其实只看明白了一块，实际上世界太大了，未知的领域太多了，市场中你抓不住的因素更加多，却自以为成竹在胸，这样的人能不碰壁吗？

　　以房地产行业为例，只要跳出来一个经济学家就能批判房地产，说房地产有泡沫了，公众千万不要购买房子，今年将跌多少多少……而且他们有一大堆世界各地房价波动的数据。可是回过头来看，过去几年，这些人也都碰得头破血流。可能这些人会说事实怎么可能是这样的呢？全世界的房地产价都是有波动的，为什么中国的房地产要一直涨呢？其实世界太复杂了，他们看到的是平衡的波动。你想，从当年慈禧太后跑出北京城到八国联军、义和团、国民革命、抗日战争、解放战争、反右、“文化大革命”……一直到上世纪80年代，全中国没有几个人在琢磨赚钱。中国压抑了100年的增长需求的历史背景，你拿美国市场的经济周期来套，当然是弄不明白的。

　　这些一开始张欣不太理解，后来经过几次挫折就好些了。张欣再次回到公司后，主要负责产品、规划、设计和建设，而我主要负责市场、营销、财务等。应该说，这是一个各展所长的分工。

　　《商务周刊》：采访前我们一直在想，潘石屹可能不是在简单的盖房子，而是把一种文化注入到建筑产品中，并最终凝固为有生命的节奏，引导着一种城市生活，或者说是在建构一个街区，一个城市的局部面貌。你自己如何看待自己和SOHO做的事情呢？

　　潘石屹：建筑是一种产品，产品的创新是设计，不是制造。因此，我觉得设计是未来商业竞争的灵魂。其实任何产品、作品都一样的，它是你世界观的体现。

　　世界各地宗教信仰不同，东西方文化差异更大，但我发现，最后他们的结论或结果是一样的。像英国是全世界最贵族的国家，美国还是它的殖民地，大富大贵之后现在追求的是简单，跟中国追求的禅实际上是一个境界。中国的禅是以身心的修炼来感悟大自然的美，山、河、树什么的，只有这样心情才会愉悦，这些东西也是禅追求自然的一个过程。

　　SOHO的产品在设计中就包含了东西方文化中自然成长的要素。这也是与国际的潮流、审美观能够接轨的。像建外SOHO，一开始许多中国人看到后，觉得它没有什么设计，白花花的一片。可是5年以后再看呢，觉得它和那些乱糟糟的设计不一样。哪儿不一样呢？建外SOHO为了追求简约，就不能有梁，因为梁会影响线条，这时你会知道真正设计得简单，是很不容易的。这个东西代表了极简主义的设计理念，肯定是未来的趋势。

　　《商务周刊》：你和任志强在穷人区和富人区的问题上理解不同，你比较崇尚美国学者雅各布斯的自然混合思想，在中国的现实城市建设中，自然混合能付诸实践吗？

　　潘石屹：五六年前，台湾有一个人翻译了雅各布斯的几段话。这是我最早看到她的理论，我觉得特别好。后来译林出版社出版了雅各布斯的《美国大城市的生与死》，我买了30多本送给了许多朋友。我觉得这确实是一个对城市特别大的反思。

　　去年，任志强提出来穷人区和富人区要分开，他又说他要给富人盖房子，结果一下子就是铺天盖地的批评。年终的时候，我跟任志强做了一个穷人区和富人区的讨论。讨论来讨论去，我发现实际上这事真正看明白的是任志强。我受《美国大城市的生和死》的启发，关注的角度是城市规划，而任志强关注的是商业问题。从商业问题的角度来看，国务院的文件中写了中低收入阶层的住房问题由政府解决，就是经济适用房、廉租屋，作为商品房就是给中高收入阶层住的，而中高收入的人就是富人。我对任志强说，你把穷人区和富人区分开的观点是不对的，而他说这是一个市场定位问题，我的定位是什么，我就为谁服务，你不能说我给婴儿生产奶粉就是歧视老年人。所以任志强说给富人盖房也是对的，这是定位的问题。而网民就说是一个道德问题，是阶级立场的问题，所以批判他。

　　而我强调的自然混合，其实是个规划上的技术问题。一座城市建设过程中，怎么样使城市居民更好融合，更自然起来？就是穷人和富人应该住在一起，住在一起这个城市才有效率，否则的话，富人住在一起，家里的阿姨、保姆、司机住在八竿子打不着的地方，你再来回跑，上下班，犯不着。而且不光是司机、阿姨，不同收入阶层的人们是互为市场的，为什么要外围墙围起来呢？围墙会导致犯罪率非常高，最高的是强奸率，黑灯瞎火的没人去，强奸的事情就可能发生，盗窃率也高。但如果每个小区都像建外SOHO这样，没有围墙，就不可能发生犯罪，来来往往的人那么多，你去哪儿强奸呢？小偷要是扒窗户，所有的路人都是你的保安。拿起电话就打110。

　　当然，我的这种思想也是逐渐形成的，早期的现代城是有一半围墙的，后来的就全打开了。

　　《商务周刊》：你和张欣是公司的绝对核心，在成为公众公司后，SOHO中国在管理上会有哪些变化？

　　潘石屹：在路演中，境外的投资者没有人说我们是家族公司的。SOHO中国的股权和管理结构是最公众化的。许多其他公司在这一点上被指责，是因为他们的公司中，这块上市了，那块没有上市，这一块是私人的，那块又是跟别人合作的，手里面好几块资产，倒腾来倒腾去的。而SOHO中国是除了我俩自己住的房子之外，余下的资产都在上市公司里，包括我的肖像、名字等这些无形资产。

　　在管理结构上，上市后变化不会很大，只是会增加两个部门。一个是投资者关系部。我们在国外转了一圈，一些投资者对中国上市公司最大的埋怨就是融资后拿钱走人了，发传真联系不上，发Email也联系不上，因此我们会设立这个专门的部门。另一个是拓展部，上市之后，我们募集来100多亿的资金，来找我们谈项目的非常多，原来我们三五个人就够了，现在每天都有给我们推荐项目的，在建工程、烂尾项目都有，还有要求收购他们公司的，每天人山人海，所以为了更好地拓展业务，我们将成立这个部门。