幸福的烦恼

　　2004年底进入商业地产后，SOHO进入了一个全新的领域。SOHO商业模式越来越清晰，但随之而来的是内外部环境变化的新挑战。

　　首先是SOHO赖以生存的法宝预售制度，在2004年后遭遇了几次大的宏观调控考验。根据行业政策，要办理按揭贷款，最早缴纳完土地出让金即可，2004年改成必须完成施工2/3，而在2006年又变成封顶才能发放贷款。更有消息说，将来商业地产只有工程竣工验收后才能发放贷款——这意味着开发商必须用自筹资金来盖完房子，而不能再利用客户的免息预售款来形成资金循环。

　　在土地方面，潘石屹2004年6月份以高出第二名7000万元的价格拿下了北京CBD招拍挂出让的第一号商业用地，并在上面盖了朝外SOHO。但这也是迄今为止CBD地区拍出的唯一一块地。潘石屹随后不得不继续通过“鸡蛋换粮票”的策略拿地。但此时，潘式模式的负面作用也来了一次爆发，陷入无地可拿的状态。

　　“2004年，我们公司就像任志强幸灾乐祸地形容的那样，我们‘断顿’了。原因可能是因为我个人的判断失误。”潘石屹反思，2003年非典来临之际，自己过于悲观和保守，对整个经济形势和房地产形势的判断有一些失误，把整个公司的节奏放慢了。但没想到非典之后，中国的经济形势仍然很好，房地产形势更好，北京市商品房成交超过了1000亿元，比上年增长了30%。

　　第二个原因是潘根据2002年国土资源部11号文件做的判断，认为在全国范围内所有的经营性土地都会公开交易。他不愿意承担把庄稼种在别人地里的法律风险，在地产商加班加点圈地的时候，潘一直没有出手。到2003年后期全国圈地成风，潘仍然认为法律和政策不清楚。

　　而到北京市颁布了4号文件，所有的政策规定都清楚之后，潘石屹发现市场已经很难找到合适的土地。

　　媒体对“SOHO断顿”的大规模报道，也让潘石屹获得了大量的项目信息，并通过转让方式于2004年得到光华路项目。但同时CBD的地价也不断飙升，之后的2年多时间，SOHO中国在土地二级市场上一无所获。潘石屹曾经引以为豪的“无债务、无土地储备、无固定资产”这“三无”概念变成了“无银行贷款、无土地储备、无房子可卖”，在土地供应急剧减少、地价快速上涨的过程中，让SOHO面临极其不利的局面。

　　“我们的整个设计、开发、销售资源经常闲置，我们有的是人，就是缺钱缺项目。”阎岩回忆，仅以销售团队为例，在2001年和2006年就两次为潘石屹的朋友易小迪“打工”卖房子。而从去年光华路SOHO在3个月内售罄之后，SOHO中国100多人的销售队伍又闲了下来。

　　直到2007年上市前夕，潘石屹才不惜向银行贷款，巨资拿下规划建筑面积47万平方米的三里屯项目和前门项目，SOHO的负债比例也从零上升到16.9%。当然，这一负债比率依然比一般房地产企业低很多，但随着预售政策的改变，后续需要投入的巨额资金仍然让SOHO中国面临资金紧缺的状态。

　　潘石屹收获的是集中在CBD范围内近100万平方米的土地储备和一个更长远的巨额支出。这个时候，SOHO必须重新考虑上市融资了。

　　让潘石屹感到万幸的是，他和张欣在2004年总结出的SOHO中国散售商业地产的商业模式，成了吸引国际投资者量身定制的最具中国概念的投资工具。从2007年初开始启动到10月8日成功上市，SOHO仅用了9个月的时间，可谓极其顺利。

　　“这是最容易理解的商业逻辑，他们明白这个故事蕴藏的机会，在路演的时候投资者对此没有任何疑问。”阎岩介绍，最终有95%的投资者向SOHO中国下了订单，国际配售超额认购190倍。这次轮到张欣拿着笔像当年潘石屹批条子一样来决定给谁不给谁了。

　　上市成功后，潘先后吃下的三里屯和前门两个大体量的项目无疑会获得更大的施展空间，“前门项目要投入的资金将是天文数字，已经吓退了好多开发商，但我们现在有钱，还有足够好的创新能力。”潘石屹相信，借助资本市场，SOHO中国再次度过了危机。

　　“现在有钱了，希望在座的大地主们能够慷慨一点，多给我们换点鸡蛋。”在高朋满座的SOHO中国上市庆祝晚宴上，潘石屹在极其简短的祝酒辞最后不忘给自己做广告。

　　广告的效果很不错。当天晚宴上就有人抱着土地项目资料找到阎岩，在9点多钟晚宴结束后，潘石屹立刻返回现代城的办公室开始项目谈判。

　　这种状态自此一直延续，在一个星期后接受《商务周刊》采访时，潘石屹幸福地抱怨说，现在每天都有10多个项目要谈，在建工程、烂尾项目都有，还有要求收购他们公司的，根本忙不过来。

　　这不仅是潘石屹一个人或SOHO中国一家公司的“幸福的烦恼”，在某种程度上，这是整个中国都在面对的“幸福的烦恼”。中国的发展太快，有太多机会，也有太多的变化和不可知。12年来SOHO中国沿着一条简单的路幸运地一步一步地成长，但如潘石屹所说：“世界太复杂了，市场太复杂了我也想不明白，想不明白我就摸着石头过河。”像个大集市一样的小、散、乱，边摸边走，这种带有明显机会主义的经验主义发展道路，创造了无数像SOHO中国这样的成功故事。但它能否以及如何继续成功下去，潘石屹的SOHO与中国一样，面临着来自世界的拷问。