房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，长期来看，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。

　　9月27日，中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍

　　顾云昌称，第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了。

　　陈国强告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，那么在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。

　　10月29日，央视《经济半小时》播出"专家称房贷新政未改变房价上涨趋势"，以下为节目内容实录。

　　一个月前，9月27日的晚上，中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。

　　在不少人看来，央行和银监会的目标显然直指房产投资市场，因为买第二套住房的人，很多不是为了出租就是为了倒手赚差价，那么，抬高了贷款门槛，真的能给房地产市场降降温吗？这条政策如今实施了整整一个月，我们今天就来看看它的效果究竟如何？

　　刘斌，21世纪不动产区域经理，这段时间，他和伙伴们每天都在为日益清淡的生意着急，原本应接不暇的生意，现在却驻守客户，就在记者采访的这天下午，刘斌的店里没有一个来咨询的客户，刘斌告诉记者，房贷新政出台后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划，现在，他们几天也成交不了一单生意。

　　记者随后在北京的几处新楼盘和21世纪不动产，我爱我家等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落，少有购房者前来咨询。在21世纪不动产总部，市场总监林蕾告诉记者，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的"退房潮"。

　　记者了解到，新政实施后，在一路领跑全国房价的深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%。

　　在上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京，今年"十一"黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。

　　房贷新政出台在各地引发了楼市震荡，那么此次房贷新政影响而改变购房计划的大部分是一些什么样的购房者呢？

　　分析师告诉记者，新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动，但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划。

　　房贷新政让房产中介遭遇到一场十月里的寒潮，因为贷款门槛抬高，很多人放弃了买第二套房的打算，交易量也就跟着萎缩了不少。按照很多人的常识，会以为这种情况下，房价应该相应会下降，至少得让你买得起。然而，我们记者的调查却发现实际情况却并非如此。

　　房贷新政实施后，房地产市场成交量出现大幅萎缩，不过刘斌告诉记者，与此相反的是，房价却一直在上涨，尽管房贷新政抑制了一些二次置业的人买房的打算，但是北京是一个以自住型购房为主的城市，对住房的刚性需求一直支撑着房价居高不下。

　　如果说很硬性的规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了这部分自住性需求，那么在下一步他的这个钱凑够的时候，这部分人可能又会在一定的时间集中释放，所以我们说的价格反弹是这个概念，成交量也会集中反弹。

　　房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，那么长期来看，它又会对房价产生怎样的影响呢？刘斌告诉记者，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。

　　今年以来，从央行连续加息，直到提高第二套房的贷款门槛，各项金融政策频繁出台与国内当前房价持续上涨都有密切的关系。但是，同任何商品价格上涨一样，推动房价上涨最大的动力还是来自于强劲的需求。如果没有一个办法，真正平衡房地产市场的供需，那些需要住房的老百姓还是很难买到自己的房子，实现自己的梦想。

　　第二套房首付比例和利率分别提高10%，虽然看上去数字并不大，但对不少节衣缩食买房的工薪阶层来说，抬高的那一点门槛就是一道翻不过去的梁，这项政策的利弊得失究竟该如何看待？我们的记者采访了建设部住房协会副会长顾云昌和北京大学房地产研究所所长陈国强。

　　建设部住房协会副会长顾云昌："我想有两个目的，第一是要防范由房地产引发的金融风险，由美国次级抵押贷款的问题，给我们的启示和教训，我们必须对第二套房子的贷款，政策上要做些调整，防范金融风险；第二是为了进一步遏制目前过旺的住房需求。"

　　记者注意到，早在9月20日， 建设银行(行情 股吧)研究部就发布报告指出，目前国内住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期，金融业要规避风险，就在这个报告发布后的第七天，9月27日，央行房产新政出台。

　　记者："目前国内的信贷风险，从银行来说，是到了非调控不可的程度了吗？"

　　建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌："这倒不是，因为银行的风险现在看来个人住房抵押贷款的风险，还是这个产品，这个还是质量比较高的，这个违约贷款的，或者产生问题的比例不高，远远低于房地产贷款的比例。"

　　北京大学房地产研究所所长陈国强："美国次级债，资产风波发生的基本的原因它是贷款对象是收入比较低，信贷，就是信用的程度比较低的这样一个人群，那么我们国内其实是相反的一个状况，就是贷款的对象实际上是收入比较，中高收入阶层，对吧，那么他们的信用，个人信用状况应该是比较优良的，优质的。"

　　记者从央行发布的有关数据中注意到，房贷历来都是商业银行最优良的贷款业务之一，2006年末，个人住房贷款数额，高达11760.66亿，个人住房不良贷款率仅有1.63%，这个数字，和美国次级债风波爆发期30%的不良贷款率相比较而言，给银行带来的风险显然非常有限。

　　顾云昌："金融系统处于本身的房贷的这个规模，就是说在金融系统，信贷结构当中，比例过大，那么主要是处于这样的一种风险意识，所以有这样的调控同时出现。"

　　从目前看，虽然房贷违约并不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，就筑起了一道抵御金融风险的防波堤，金融监管部门这次出台房贷新政，最担心的显然还是银行自身的安全，那么此次房产新政对楼市的调控作用究竟有多大，专家们又有怎样的预期呢？

　　顾云昌："第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了，国八条国内都出台了，我们的楼市还在涨，但是我们看到如果不出台这些政策，我想我们今天楼价还不是这个政策，应该看到宏观调控各项政策出台对楼市的调控发生的作用。"

　　记者注意到，对于目前银行对购买第二套住房收紧"钱袋子"的做法，很多人认为，这是一记重锤，一定程度上打击了炒房人，但与此同时，也难免会误伤一些经济实力较弱、住房需求迫切的普通老百姓，那么对此，专家又是怎么看的呢？

　　陈国强："实际上目前这个房贷的新政，有误伤的人群，他是为了改善居住条件，自用性是非常明显的，那么当然如果按照这个去套现在的政策，可能就是成为这个被限制的这样一种类型了，那么这个属于政策的一个考虑欠周，或者说一个不足的方面。"

　　专家告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，上世纪在日本、韩国等国家，也曾经对购买第二套房出台过限制措施，不过相比较而言，此次出台的房贷新政还有要改善的地方。

　　顾云昌："有的国家规定，比如第一套房子卖掉以后，买第二套房子，一年以内买第二套房子，就不算买第二套，有这样的一种规定，我觉得我们出台政策恐怕还要进一步来细化。"

　　陈国强："不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，我想在在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。"

　　半小时观察：调整供给，打破坚挺 房价

　　其实，房地产市场涨价的根源还是供需不平衡，尤其对收入不高的老百姓来说，价廉物美的房子，几乎打着灯笼都找不着。这种情况下，单靠银行方面采取金融手段，并不能一举就让房价掉头直下。反而可能会因为操作缺陷，而伤害到那些收入不高但最需要住房的老百姓。

　　供需决定价格，是市场经济中最基本的一条原理，要想破解房地产难题也同样如此。我们看到，今年以来，各地政府加大了经济适用房和廉租房的开发速度，这不仅是为了缓解低收入家庭的住房难题，也在一定程度上起到遏制房价的作用。涂过大量中低收入家庭都通过这种方式，在政府帮助下园了住房梦，相信高高在想的房价就会失去支撑，房产泡沫也会不攻自破。

　　农民在地里除草的时候，都会小心翼翼把庄家捋开，不会把庄家和野草都一股脑地都铲了。对待错综复杂的房地产市场，我们同样需要这样小心和耐心，把庄家种好了，野草才不会疯长。